CBRE世邦魏理仕日前發布2021年香港房地產市場回顧與2022年展望預計，香港商鋪和工業物業市場的租賃需求將有所上升，以致租金和資本值可回暖和有所增長，但寫字樓市場受到即將到來的井噴式供應的影響，租金在過去兩年急劇下降后，今年內大概率只可回穩出現明顯回升的機會較低。
2021年第四季度寫字樓租賃市場于上季度相對淡靜，但2021年全年寫字樓新租務成交按年增長83%至38萬平方米，不過這僅占疫情前2019年總量的78%。而銀行、金融和保險公司占全年新增租賃活動的25%。
盡管租賃勢頭有所改善，2021年第四季度的凈吸納量仍為(負)15,000平方米，連續第9個季度出現負吸納量，延續本地房地產歷史上最長的下行周期。九龍東是在2021年唯一錄得全年正凈吸納量的地區。
全年整體空置率上升1.3個百分點，從2020年12月的9.9%上升至2021第四季度的11.2%。總空置樓面面積達到84.5萬平方米，再創歷史新高。2021年第四季度整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，較2020年17.4%的年跌幅大為改善。
CBRE香港顧問及交易服務|辦公樓部負責人馮詩慧表示，盡管新冠變種病毒奧米克隆病毒有社區傳播風險，但如果香港能與內地在年內恢復部分通關，寫字樓市場的租賃勢頭將有望進一步改善。特區經濟出現穩定增長，加上內地企業租賃需求改善，將使租金跌幅速度較2021年相對放緩，但空置率較高和新供應入市的壓力下，難見寫字樓租金反彈。預計2022年甲級寫字樓租金將基本保持穩定，但在一些空置率較高的地區，租金可能繼續微跌。
商鋪租賃市場氣氛在2021年下半年有所改善，因此第四季度整體街鋪空置率按季下降2.3個百分點至14.4%。當中以尖沙咀地區空置率跌幅最大，按季下跌4.3個百分點至15.9%。整體空置率全年下跌1.3個百分點。
2021年商鋪租賃活動主力由餐飲、時裝及相關品牌，以及化妝品店帶動，占2021年租賃交易的70%以上，其中餐飲業的份額占比接近50%。
由于空置率相對較高，改善的租賃勢頭并未見第四季度的租金有大幅增長。街鋪租金在第四季度表現持平，而全年街鋪租金增長為1.2%。
CBRE香港顧問及交易服務|商鋪部負責人溫運強表示，2021年期間，餐飲業仍然是租賃市場中最活躍的行業，尤其是日本料理。一些針對大眾市場的品牌和日常用品零售商亦比較積極。市場氣氛改善促使部分業主在租金叫價方面較為強硬。因此，隨著業主和租戶之間的租金預期差距擴大，空置率可能仍然會維持于高水平。我們預期2022年街鋪租金將輕微上漲約5%，前提是疫情需要受控，以及社交距離措施不會長時間收緊以導致租賃需求大幅回落。
由于可租用空間減少，工業物業市場的租賃活動在2021年第四季度相對較慢。第四季度的倉庫空置率進一步下降0.7個百分點至2.3%，全年累跌1.3個百分點。駕車直達和電梯上下的工廈空置率均縮少至3%以下。
物流營運商在2021年第四季度尤其活躍，本地第三方物流公司占該季度期間最大的三筆租賃交易，總交易面積達52,000平方米。電子產品公司亦見擴張性需求。
2021年第四季度的倉庫租金按季上漲1.0%。全年租金增長3.9%，為自2014年以來的最大年度增幅。
CBRE香港及交易服務|工業及物流部負責人黎尚文表示，與2020年相比，2021年全年見到更多的擴張需求，其中第三方物流營運商 (3PLs) 占2021年租賃活動的50%以上。隨著零售及相關行業的復蘇，來自3PLs的需求會繼續上升。我們也看到科技和醫療保健行業的租賃需求持續增長。由于可租用空間有限，這將會支持2022年的租金增長，工業物業將可能再次成為商業房地產行業中表現最好的市場。
在2021年第四季度，共錄得226億港元（約185億人民幣）的大額商業物業轉手，交易額超過7,700萬港元（約6,288萬人民幣），不包括凈地或關聯交易。全年總成交額達796億港元（約651億人民幣），比2020年的528億港元（約431億人民幣）按年增長51%。投資交易總額雖然超過了2019年和2020年的水平，但僅占2017年最高峰水平（1,830億港元/約1,494億人民幣）的43%。
工業物業仍是備受追捧的資產類別，占2021年第四季度投資額的40%（91億港元/約74億人民幣）。領展在第四季度收購兩項工業物業，總額為58億港元（約47億人民幣），是有紀錄以來最大宗的工業物業交易。以全年計，工業物業在2021年的交易總額中也占最大份額，占37%。
房地產基金和房地產投資信托基金在第四季度總共投資了107億港元（約87億人民幣），占該季投資額的47%。除了積極投資工業物業外，其中三個房地產基金共投資32億港元（約26億人民幣）到多個酒店物業。
CBRE香港資本市場部負責人甄浚岷表示，經濟前景改善、香港疫情受控以及租賃活動逐漸活躍，支持去年投資者對商業物業的強勁需求。展望2022年，我們預計商鋪物業的租金將進一步增長， 吸引投資者尋找增長機會。至于寫字樓方面，盡管即將出現供應熱潮，本地和內地投資者可以在租金見底的同時關注分層寫字樓的投資機會。此外，我們預期美國可能加息對投資需求的影響有限，因為流動資金充裕將可以制衡加息對香港所產生的壓力。”
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
