2021年武漢優質寫字樓市場共迎來5個項目交付，其中61%位于新興商務區。多個項目受工期影響，入市時間推遲，全年新增供應僅24.4萬平方米，同比下降58%。上半年租賃需求活躍，但在第三季度受疫情和行業政策影響，引發退租潮；年底租賃需求企穩，全年共錄得近37萬凈吸納量，超過疫情前水平。供應量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0個百分點。
行業需求方面，TMT持續增長，穩居第一需求，但其細分行業正發生變化，產業互聯網新增租賃需求占比超越消費互聯網。“十四五”引領數字經濟發展，尤其推動產業數字化。借此，TMT行業將邁向發展新階段。傳統金融以其行業韌性釋放穩定租賃需求，同時，資源整合促使行業內部更新。第三方辦公服務運營商自2018年后呈收縮態勢，2021年再度成為主力租賃需求來源。主打精裝房源、拎包入住的第三方辦公，成為疫情后企業控制預算的首選。
全市整體租金呈下跌趨勢但跌幅收窄，全年租金指數同比下跌1.7%。其中，甲級寫字樓跌幅收窄更為明顯，租金表現平穩，全年跌幅僅0.6%。相比之下，乙級寫字樓通過以價換量的方式去化存量面積，全年跌幅達2.4%，未來仍面臨下行壓力。分區域市場來看，以建設大道為代表的核心商務區由于市場存量競爭激烈，新項目采取更為靈活的租賃策略爭取市場份額，全年租金指數下跌1.8%。而以中國光谷為代表的次級商務區，年度租賃需求活躍，帶動市場租金企穩，全年租金指數下跌1.6%，租金表現高于全市平均水平。
2021年武漢零售物業市場共迎來7個項目開業，包括位于航空路核心商圈的武漢恒隆廣場和K11購物藝術中心HK I。超過7成新增供應位于非核心商圈，其中漢陽區域在經歷了五年供應空白后，首次迎來新項目開業。優質項目供應加劇存量市場升級，全年錄得魯巷廣場、凱德新民眾樂園、漢街萬達廣場、光谷國際廣場閉店改造，武漢國際廣場完成局部升級。截至2021年第四季度末，全市零售物業總存量推升至718萬平方米。四季度新開業項目表現亮眼，品牌調整活躍促使全市空置率水平下降至8.5%，同比下降0.8個百分點。全市購物中心首層平均租金止跌企穩，租金指數同比上漲0.8%。其中新開業項目拉動核心商圈租金回升，租金指數同比上升1.3%。
零售業態引領新增需求回暖。年內錄得LOUIS VUITTON、DIOR、GUCCI、SAINT LAURENT等奢侈品品牌武漢二店開業。Alexander McQUEEN、GOLDEN GOOSE、GENTLE MONSTER等國際零售品牌開設武漢首店。買手店及集合店在武漢布局，年內錄得LOOKNOW、KNOWIN潮流集合店武漢首店開業，引領Z世代消費潮流。
餐飲品牌拓店熱度不減。繼長沙網紅茶飲品牌茶顏悅色在武漢全面擴張后，中式糕點品牌虎頭局渣打餅行與墨茉點心局均在各大商圈布局門店。人氣咖啡品牌Tim Hortons、MANNER COFFEE、M Stand以及輕餐品牌wagas均在武漢開設首店。除此之外，餐飲品牌內部業態融合趨勢愈發明顯，“日咖夜酒”的全時段運營模式成為品牌探索熱點。
CBRE武漢分公司董事總經理王祎表示，2022年，武漢優質寫字樓市場預計將迎來逾90萬平方米新增供應，其中不乏企業天地A1、綠地中心、首地財富中心等地標型項目，新一輪供應高峰隨之而來。高供應量將在短期使空置率承壓，但數字經濟引導科技新媒體行業釋放租賃需求，金融、專業服務、消費服務等傳統行業韌性發展，預計租賃需求將穩步回升。零售市場將迎來武漢大悅城、武漢萬象城、武商夢時代等優質項目開業，多個新興商圈將迎來首個具有區域影響力的項目入市，零售氛圍將進一步提升。
2021年武漢大宗交易市場共錄得交易7筆，全年交易總額達31.1億元，同比上漲96.5%，超過疫情前水平。從成交類型上看，投資者對于優質寫字樓物業依然保持關注，超過半數成交來自寫字樓相關物業，成交金額占比達83.7%。與此同時，投資者對工業物流、零售物業、數據中心的關注度不斷攀升。從投資者類型來看，內資買家占據主力地位。同時，外資地產基金公司年內活躍，成為投資市場風向標。
以武漢為代表的強二線城市，作為長江經濟帶上重要的交通樞紐中心，憑借豐富的資源和龐大的產業能量，疫情后以加速度重回主賽道，武漢城市經濟圈也以3萬億的成績躋身全國省域城市圈第一。CBRE投資及資本市場部助力新世界集團與新加坡投資機構，達成武漢光谷新世界項目的合作，代表著國際資本對武漢市場的高度認可，向市場釋放出積極的投資信號。
CBRE華中區投資及資本市場部副董事熊倩芬表示，武漢正處在政策窗口期，其新舊動能的轉換、科創人才的涌入以及宏觀政策的加持，都將進一步提升城市的能級和品質。產業、企業與人才的流入將傳導為市場的活躍度，提振不動產的流動性。其中，提供穩定現金流的甲級寫字樓、長租公寓、零售及倉儲物流資產將會是投資者重點尋求的投資標的。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
