隨著鄭州對產業結構的布局調整，招商引資政策推行，吸引了越來越多的企業及研究機構的目光，將鄭州作為扎根中原的首選。鄭州也將推進產業定位提升和中原科技崛起為使命，通過政策吸引、招商升級，推進產業落地進程，打開中原科技等相關產業集聚的局面。
2021年鄭州優質寫字樓市場需求熱度減弱，受水災及疫情的波及，房地產及相關行業落實“節能增效”政策；科技及金融相關市場需求細分，電商行業孕育新生機；投資市場活躍以資產配置買家為主，租賃市場遇冷并未影響投資市場活力。
2021年鄭州寫字樓核心區域市場錄得新入市項目13.7萬平方米，非核心區有部分舊改項目入市，市場總量近435萬平方米。其中甲級寫字樓體量近198萬平方米。全年寫字樓租金上半年穩中有升，市場回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影響，租賃市場漸入窘境，租金回落，較2020年相比，全年租金僅小幅上調2%。全年租賃市場以保險、信托類金融、科技新媒體、建筑類、互聯網相關科技類租戶為主仍積極擴租或新租辦公場所。但因在線教培行業大面積退租，房地產行業進行辦公資源整合，造成甲級辦公樓市場空置率上升5個百分點，至19.6%。受整體經濟環境影響，租賃市場活躍度緩慢恢復周期較長，租賃客戶選擇房源更加謹慎，甲級賬面租金下調8.6%，乙級寫字樓報價租金下調0.7%，空置率提升明顯。
租賃市場穩步發展，客戶方市場特征嶄露頭角。房地產“三道紅線”政策下，鄭州房地產租賃市場出現大面積退租及減租表現，“雙減”政策下，在線教培行業業務收縮，波及第四季度全市寫字樓市場凈吸納量呈現負增長趨勢。全市寫字樓凈吸納量錄得負2.6萬平方米。市場活躍度降低，去化率減弱，凈吸納量出現負增長，CBRE預判2022年市場將逐步進入客戶方市場。
未來一年，鄭州甲級寫字樓市場的新增供應將迎來增長期，其供應主要集中于鄭東新區。該輪供應受制于政策等相關導向，將進一步推動鄭州寫字樓市場空置率回升。伴隨著單一業主產權的寫字樓供應加劇，甲級寫字樓租金將進一步得到校準，寫字樓租賃市場活躍度將大幅提升。與此同時，鄭州在區域產業劃分及產業招商政策落地中持續加碼，吸引越來越多總部級企業集中落戶，有望在新能源及綠色科技領域突破創新，為租賃市場注入新的能量和活力。
CBRE鄭州顧問及交易服務|辦公樓部負責人曲皓琳表示，鄭州作為中國中部地區重要的中心城市、國家重要的綜合交通樞紐，承載著不可或缺的戰略意義。隨著國家中心城市建設及產業崛起，將會吸引更多的上下游企業扎根駐足，蓬勃發展，為寫字樓市場孕育更多的生機和發展。
受“7·20特大自然災害”及“新冠疫情”的影響，2021年鄭州零售物業市場起伏較大，空置率方面推升至11.8%，為近年來最高。供應端主要集中在第四季度，全年市場共錄得11個購物中心入市，以城市更新存量改造為主。其中，位于二七商圈的CITY大融城通過多維度整體改造，以引進多個城市首進品牌為核心，不僅成為了近年來具有代表性的城市更新存量改造項目，也為二七商圈注入了新活力，助推片區商業氛圍提升。此外，位于城市近郊的杉杉奧特萊斯購物廣場2期、新城吾悅廣場·滎陽店歷經籌備實現了滿鋪開業，也體現出由專業成熟的開發運營商操盤下，對市場形成的優質供應和區域消費提檔升級。
然而，當前的鄭州零售市場依然面臨較為嚴峻的考驗。疫情對消費形成的影響和不確定性，使得零售服飾、餐飲及休閑娛樂業態的經營受到一定限制，全市全年零售商業凈吸納量低于新增供應，體現出疫情帶來的不確定因素，影響了部分品牌商的開店及投資信心。
鄭州商業呈現出兩極分化現象。一次洪水、兩次疫情、教育雙減，使得下半年的市場經營受到了持續的沖擊與考驗。對于一些以餐飲、文化娛樂體驗業態為主的購物中心而言，其銷售額和客流更是較去年同期有著斷崖式下滑。此外，市場上一些規模不大、實力不強、專業經驗不足的“散兵游勇”式購物中心也在過去一年的經營中苦苦支撐，面對未來仍是一片茫然。
而像丹尼斯大衛城、正弘城、萬達廣場、印象匯等一批定位明確、重商品管理與服務、具備專業商管團隊加持的購物中心在這一年中脫穎而出，業績不斷提升、品牌不斷優化的同時也做出了對未來購物中心模式的思考與探索。例如開業第三年的正弘城，通過線上小程序商城、抖音直播賣貨和微信社群的運作，打破現有的線下物理銷售空間，為商戶提供了多元的銷售去化的方式；再例如印象匯，在2021年以“熱愛改變”為全年主題，對商場外立面、廣場、內部空間、燈光及動線進行了多維度優化與提升，同時在不到一年的時間里完成了135個品牌調整（全場共計168個品牌），也為下一年的經營發力做出了扎實的準備工作。
新能源汽車成為年度熱門業態，2021年凈吸納量超2萬平方米。碳中和減排政策與鋰電池成本雙輪驅動的推進下，加速了汽車電動化發展。與傳統車企選址于城市外環、建店成本大而配備功能繁雜相比，新能源汽車線上下單、線下試駕體驗的消費模式使其在選址過程中更加聚焦大客流高曝光的購物中心。而隨著新能源汽車市場的蓬勃發展及用戶對產品的深度認知，2021年各個品牌加速了在鄭州的選址工作。蔚來、理想、小鵬以快閃店+正式店+購物中心車展的形式合計開設20家，上汽R、嵐圖、高合、天際等作為首進品牌也迅速展開布局。
2022年鄭州新增優質商業供應預計為73萬平方米，新項目重點圍繞“區域消費升級、存量改造”進行。伴隨著正弘匯、錦藝CCD Park等優質項目的供應，空置率有望下降，新開項目從體量、規劃到專業團隊的加持，也將大幅提升品牌商的投資信心，市場整體情況及投資熱度有望回暖升溫。
CBRE鄭州分公司副總經理兼鄭州及西安顧問及交易服務|商業部董事張桐表示，相比因疫情造成的購物中心在經營方面的‘失血’、品牌經營策略及開店計劃的調整，疫情也推動了行業更多的思考與轉變，如對全渠道的思考和探索、以用戶思維開展的線上導流、數字化技術的應用、營銷方式的轉變等。同時，核心商圈優質項目在過去一年所展現出的高韌性與強號召力，也再次印證了市場各端對大體量、科學規劃與設計、具備專業化運營理念和團隊的項目渴求。而購物中心，也正在真正意義上的從渠道向平臺+內容轉變。
CBRE鄭州及西安分公司董事總經理李健表示，剛剛過去的2021年，作為‘十四五’規劃的開局之年，也是鄭州加快國家中心城市現代化建設的關鍵時期。鄭州正著力構建數字經濟賦能、先進制造業支撐、現代服務業主導、都市生態農業為基礎的現代產業體系，且逐步形成具有全球競爭力的產業生態。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
