2021年，西安優質寫字樓市場僅錄得一棟6萬平方米的乙級寫字樓入市，推動市場總量上升至629萬平方米。其中甲級辦公樓體量不變，仍為163萬平方米。縱觀全年需求端，租賃活動主要集中在前三季度，全年86%的新設立租賃交易集中在前三季度達成，其中三季度占比高達40%。同時，企業抓住在線教育行業“震蕩”帶來的機會窗口，積極升級、擴租辦公空間，超過60%的升級擴租需求集中在在線教育公司集中退租的三四季度。全年西安優質寫字樓凈吸納量錄得約21.6萬平方米，市場整體空置率同比下降2.8個百分點至31.8%；全年租金呈下行趨勢，可比項目租金同比下降0.3%至每月每平方米76.5元。
樓宇經濟聚集效應凸顯，主導產業展現需求韌性。分需求行業來看，TMT（科技新媒體）、金融業、房地產建筑業以及專業服務業需求仍具韌性，分別占比23.0%、21.8%、15.8%及14.7%，持續支撐寫字樓市場去化。其中金融業占比較去年顯著增長，上升6.2個百分點。疫情爆發令大眾對壽險及健康險等險種的關注顯著提升，加之宏觀環境不明確下大眾理財意識不斷增強，金融業迎來發展紅利。其中，高新區的優質寫字樓承接了96%的金融類企業升級需求，優質樓宇聚集帶來的產業聚集效應明顯。同時，營商環境的持續改善吸引更多金融機構落戶西安，市場錄得多宗如保險、證券等傳統金融類企業大面積新設立案例，推動金融行業新設立占比接近50%。此外，金融機構的持續進駐及宏觀環境的波動也為法律服務、不良資產收購、企業服務外包等行業的發展創造了契機，刺激專業服務業的租賃活躍度。
與此同時，隨著西安持續發力科技創新，聚焦“硬科技之都”建設，西安的科技創新競爭力指數排名升至第14位，引來如華為、騰訊等龍頭企業的持續加碼。在龍頭企業的帶動下，年內錄得多個TMT企業較大面積的新設立及擴租交易達成。此外，疫情推動“線上+”模式加速滲透消費、辦公等多個行業，持續衍生強勁的辦公面積需求。
值得關注的是，在“房企寒冬”影響下，盡管房地產建筑仍居需求來源的第三位，但占比較去年下降7.2個百分點，且成交主體轉為中國建筑為首的建筑類公司。
展望2022年，西安優質寫字樓市場或將迎來供應小高峰，約32.7萬平方米的樓宇計劃交付，其中高新區新項目占比高達73%，區域租賃活躍度預計繼續攀升。需求方面，科技、金融等引擎行業的辦公需求預計繼續增長。同時，疫情的爆發或將促使更多企業關注租賃方式靈活的第三方辦公空間，2022年來自第三方辦公運營商的需求或將顯著提升。此外，隨著業務、員工及工作場所戰略的關聯及依賴度的日益提升，辦公空間的地理布局、產品組合等的靈活性將更加突出，以改善企業運營效率，故而租賃市場或將見證更多辦公需求在不同區域、載體間的加速流動。
CBRE西安顧問及交易服務|辦公樓部負責人孫奇表示，2021年，由于部分行業調整，經濟環境的不確定性等因素的影響，西安寫字樓需求年末出現疲軟，致使全年凈吸納量同比有所回落，但隨著行業巨頭的持續加碼，產業鏈的延伸或將帶來更多機遇，衍生更多潛在辦公需求。此外，疫情的反復及優質辦公面積的釋放使得當下成為租戶評估自身租約并進行置換的一個機會窗口，專業、準確的判斷將助力企業更好把控市場機會，賦能未來發展。
2021年，西安零售物業市場共迎來5個購物中心開業，合計新增零售面積約40萬平方米，推動全市零售物業體量升至644.6萬平方米。分區域看，小寨及南二環商圈三年來首次錄得新增項目，兩個社區商業的開業進一步填補了商圈內細分片區的商業空白。長安片區更是迎來首個綜合零售項目的入市，滿足區域及周邊消費人群需求的同時激發片區消費活力。而原本優質零售項目較匱乏的城東商圈則在近幾年“后來居上”，總體量晉級全市前三。在疫情中重要性凸顯的社區商業本年度迎來新的開發機遇，雖2021年西安零售市場仍迎來如華潤、月星等成熟開發商開發的優質項目，市場整體新增供應仍有超過50%的體量為社區商業。
著眼需求端，如話梅、黑洞等國產美妝集合品牌在資本助力下快速擴張，布局多點開花，搶占市場份額；新能源汽車體驗店成為購物中心的熱門租戶，2021年新增店鋪數量仍保持較快增長。此外，餐飲業態需求仍保持強勁，其中餐飲首進品牌仍多集中于市級或區域級項目，而已進入市場的餐飲品牌則積極下沉至優質社區項目。同期，娛樂業態需求也于下半年集中釋放，如密室逃脫、街舞教室等品類開始活躍，成為高空置率項目的主要招商對象。但全年來看，受品牌策略調整及項目年末調改等因素影響，2021年市場整體空置率同比上升0.1個百分點，至8.0%。租金方面，由于部分項目空置面積長期難以去化，此類項目持續降低租金預期導致可比項目市場平均租金同比下降0.6%，至每月每平方米266.9元。
新場景帶來新活力，新模式催生新生態。2021年的西安零售商業市場不僅呈現場景化發展趨勢，零售模式及表達維度也呈多元化發展。年內開放的SKP-S通過將科技、藝術與時尚相結合的場景化營造，為消費者帶來沉浸式時尚體驗的同時，更是以此種方式增加與消費者的溝通維度，與消費者建立“共情”。也為西安零售市場帶來全新時尚地標。盛龍廣場引入的全場景綜合類主題購物中心京東MALL，為消費者帶來多元場景空間沉浸式體驗的同時，聯通線上線下，引入全新消費模式。
城市更新進程的加速不斷催生新的零售空間，區別于傳統購物中心的新零售模式層出不窮。如依托易俗大劇院、西安新華書店等城市文化符號改造的易俗社文化街區，通過集中回遷西安餐飲老字號重建城市文脈，打造懷舊零售空間，喚起消費者情感共鳴。西影電影圈子則以西安電影制片廠原址為載體，打造電影藝術生活化社交園區。沉浸式影視文化體驗與零售品牌的結合為零售市場帶來新模式。老菜場及楊樹里則是在保留原有市井風貌的前提下，通過“微更新”、“輕改造”，引入融合藝術潮流等元素的美食、民宿、咖啡、酒吧等業態，營造復合型零售空間。多元化的零售模式及趨勢正不斷拓展西安零售市場的邊界，結構性演變正在孕育，將形成新的商業生態。
展望2022年，受疫情反復影響，部分零售項目或將推遲入市時間，西安零售市場供應或將進入低谷期，但未來四年西安仍將迎來如益田假日天地、龍湖長樂天街、宜家薈聚、太古里及華潤萬象城等優質項目落地，帶來更多創新消費場景。與此同時，城市更新進程的加快在盤活存量的同時，也將為西安零售市場帶來更多復合型體驗場所，引發新興消費，釋放消費潛力。
CBRE西安及鄭州顧問及交易服務|商業部負責人何易峰表示，隨著Z世代人群逐漸成為消費市場的主力軍，各大商業項目及零售品牌也抓住消費者對于顏值、性價比、體驗感、社交性的需求，在產品打造上不斷突破創新，更注重業態融合及形態創新，更強調空間帶來的體驗感、社交屬性，更突破傳統零售的邊界打破傳統載體的壁壘，這些無疑都對未來入市的項目提出了更大的挑戰。
此外，受2021年末西安疫情這一黑天鵝事件影響，相信未來西安的零售項目除了關注自身線下的運營之外，也將在自身項目的線上版塊有更多的布局，以應對疫情等突發事件帶來的沖擊。”
2021年，西安投資市場錄得一宗甲級寫字樓的整棟交易，成交金額約5.7億，為本地政府投資平臺購買自用。目前，西安投資市場中，交易主體仍以如西安城發，曲江金控等本土國企或險資為主。在物業收購類型層面，位于核心區域的、具備增長潛力的優質寫字樓成交仍為市場主流。值得關注的是，目前活躍在西安市場的投資者的目的性相較過去更為清晰，其對市場細分板塊的發展預判、交易物業類型及后期如何獲得收益都很明確，這也折射出外來投資者對西安的投資機遇給予更多的關注和研究。此外，隨著“輕資產”運營模式不斷落地，西安零售商業市場將更趨品牌化、專業化，刺激商業類項目的活躍度的提升，部分零售項目或將在調整中迎來新的投資機會。
CBRE西安投資及資本市場部負責人郝亞文表示，2021年作為‘十四五’的開局之年，科技創新、數字經濟等結構性調整和發展對商辦物業、產業地產等投資領域影響巨大，下半年房地產行業的平穩著陸和相關政策的利好消息頻出，不斷加強投資人對市場的信心和關注度，相信2022年整個行業和經濟在后疫情時代會逐步復蘇，越來越多的優質項目供應，西安的投資熱度和關注度也會不斷上升。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
