2021年重慶優質寫字樓市場錄得2棟甲級寫字樓交付，分別是位于照母山的光環中心B座和位于解放碑的復星國際中心，合計新增面積約12.9萬平方米，同比上升12.8%。著眼需求端，全年市場凈吸納量錄得約15萬平方米，同比下降21%，主要是因為全年需求高開低走。上半年，疫情積壓的需求積極釋放，市場凈吸納量錄得約12.4萬平方米，同比大幅增長9.6倍；而下半年受線上行業的調整，市場錄得大面積退租，加之臨近年末疫情反復使得企業持更加謹慎的擴張態度，需求較上半年下降76.9%，僅錄得2.9萬平方米。分甲乙級看，甲級寫字凈樓吸納量約10.2萬平方米，需求貢獻率達67%，繼續主導市場。截至年末市場整體空置率同比下降1.2個百分點，至25.8%，系近十年新低。
按新租需求行業看，科技新媒體（TMT）、金融業及專業服務業為全年前三大需求來源，分別占比30.1%、18.5%、12.6%。借此，重慶優質寫字樓市場的科技及金融雙驅動需求主導的格局愈發成型，其中，年內矚目的科技行業細分產業有人工智能、芯片研發、專業服務等，并主要集中在照母山和大化楊；而就金融業而言，內外資銀行的新設立及擴租，以及中資保險的大面積升級和擴租等值得關注，熱點區域包括江北嘴和解放碑等。
租金方面，盡管重慶優質寫字樓平均賬面租金持續下行，同比下降0.8%，但跌幅較2020年顯著收窄2.7個百分點，且部分區域租金逐步趨穩。如江北嘴，受眾多銀行、保險等企業的頭部效應加持，區域核心商務氛圍愈發鞏固。另一方面，多個區域市場因近年來新增供應的放緩空置率降至20%左右的低水平，市場逐步邁入存量周期，業主開始從關注樓宇去化邁進到調整租戶結構、樓宇升級等運營層面，如照母山、大化楊等，繼而進一步壓縮租金彈性。
展望2022年，重慶優質寫字樓市場新增供應回升，預計約55萬平方米的樓宇交付。2021年12月，《成渝共建西部金融中心規劃》明確，到2025年成渝將初步建成西部金融中心、2035年西部金融中心地位更加鞏固的戰略目標。有鑒于此，重慶有望建設成為立足西部，面向東亞和東南亞、南亞，服務共建“一帶一路”國家和地區的西部金融中心，完善“科創金融、普惠金融、綠色金融、消費金融、供應鏈金融”五大金融服務體系。借此未來重慶將煥發金融新活力，寫字樓市場繼而迎來強勁的增長勢能。
CBRE成都顧問及交易服務|辦公樓部負責人黃璐表示，2021年，以科技和金融為主的中資頭部企業于重慶積極擴張，同時外資企業的需求也明顯回暖。未來，隨著重慶內陸開放高地加速建設，金融活力越發強勁，市場有望見證更多企業進駐重慶，釋放活躍需求。另一方面，城市更新積極開展，而業主也越發重視資產管理，上述市場格局的變革和運營專業度的提升將有望引導需求新流向。
2021年，重慶零售物業市場迎來8個購物中心開業，合計新增供應95.7萬平方米。其中，位于照母山的光環購物公園是香港置地商業品牌“光環”的首個亮相項目，其室內植物園“沐光森林”引發市場熱議；年末，龍湖公園天街、大悅城及渝北吾悅廣場的集中開業，標志著中央公園商圈的啟航。盡管城市商業活動、旅游業的逐步恢復，但供應高企，加之核心商圈業主借消費回流的需求新特征積極調整，市場整體空置率同比上升0.2個百分點至9.9%；購物中心首層平均租金跌幅同比顯著收窄，僅下降0.5%。
分區域看，年內解放碑與觀音橋兩大核心商圈均實現調整煥新。首先，“改造煥新”為解放碑的關鍵詞，其城市更新進程加速并上升到新高度，包括改善街道條件及盤活存量等，如國泰廣場大面積圍擋作升級改造，并引入美妝集合店Harmay等重慶首店；大都會東方廣場于2021年10月啟動全面煥新計劃；日月光中心則將被龍湖通過輕資產模式改成“天街”購物中心等；就觀音橋而言，“升級煥新”是貫穿全年的主題。在協信星光68廣場B館開業的加持下，緊抓消費復蘇、回流趨勢，積極升級租戶，進一步鞏固重慶第一商圈的地位。全年新進品類有奢侈品、美妝、運動服飾、潮玩等。值得關注的是，年末華潤置地攜手香港置地拿下觀音橋商業地塊，未來將打造區域新地標商業作品，助力觀音橋商圈煥發新活力。
展望2022年，重慶優質零售物業市場將迎來約51萬平方米的新增供應，其中包括備受矚目的萬象城二期、悠方等標桿項目。同期，解放碑、楊家坪等商圈的城市更新效果也將在2022年進一步呈現。與此同時，重慶成為全國率先培育建設的五大國際消費中心城市之一。因此，在政策利好的加持之下，伴隨著主城區城市更新和新商圈加快建設，未來重慶的消費引領及帶動作用有望隨消費資源的加速聚集而顯著提高。
CBRE西南區董事總經理謝凌表示，重慶零售物業市場將在未來迎來發展新機遇，一方面，國際消費中心城市的獲批和更多優質品牌購物中心的開業極大地提升重慶的品牌號召力；另一方面，老牌商圈改造升級，物業條件不斷優化；此外，集聚眾多頭部運營商的中央公園新興商圈也逐步呈現，為品牌加速落地提供基礎。因此，未來重慶商業將釋放新活力。
2021年，重慶倉儲物流市場供需兩旺，新增供應及凈吸納量均居全國第一位。其中，市場錄得14個新項目交付，合計約91.8萬平方米，主要集中在空港及西部物流園區域；凈吸納量錄得約100.2萬平方米，同比大幅上漲110.2%，供需均創歷史新峰值。因此，截至年末全市高標庫空置率同比顯著下降8.8個百分點至24.1%，系2015年的新低。不斷改善的供需關系也令市場情緒回調，租金走勢逐步趨平，并于第四季度結束為期12個季度的下跌實現企穩，標志著市場迎來轉折點。全年來看，全市高標庫平均租金同比僅下跌1.7%，跌幅較2020年顯著收窄3.2個百分點。
按需求行業看，全年新增需求結構為：三方物流（36.7%）、制造業（27.7%）、電商（26.8%）和零售貿易（8.8%）。其中，制造業和電商的需求增長最為矚目，同比分別增長17.7和12.8個百分點。具體而言，伴隨著重慶制造業在新舊動能升級中不斷釋放新活力，其對倉儲需求增長的支撐力不斷加強，年內錄得多宗汽車零部件、電子設備、新能源汽車供應鏈等租戶的大面積租賃需求。統計數據顯示，2021年，重慶汽摩、電子兩大產業增加值分別增長11.3%、17.3%；戰略性新興制造業增加值增長18.2%；新能源汽車、光纜、鋰離子電池、集成電路、工業機器人等新興產品產量分別增長2.5倍、25.5%、26.6%、13.4%、10.3%。此外，社區生鮮團購持續活躍，占比全年電商需求的71.3%，這也顯示出消費的不斷升級，并由此衍生出對冷鏈倉儲及高效配送更迫切的需求。
分區域看，在供需不斷集中下，西部物流園在2021年的表現矚目。截至年末，其倉儲設施規模約77萬平方米，居全市第二；然得益于地理優勢、供應鏈集聚，其對生鮮電商、城配租戶的吸引力不斷上升，年內凈吸納量占比達24.9%，居全市第一，空置率因此改善至22.7%；租金于第四季度率先穩中有升。
展望2022年，重慶倉儲物流市場新增供應將大幅度回調，預計約32萬倉儲面積交付。隨著此輪供應高峰接近尾聲，加之消費、制造業的倉儲需求或將不斷增長，市場供需天平的轉折之機將至，租金壓力有望在未來兩年得到有效緩解，并逐步邁入上行通道。
CBRE成都顧問及交易服務|產業地產部負責人王蒙豪表示，隨著重慶制造業在新舊動能升級中不斷釋放新活力，城市消費動力持續強勁，以工業制造、生鮮電商及醫藥供應鏈等為主的租戶貢獻了重慶2021年令人矚目的倉儲需求增長。而需求端的不斷回暖，也讓市場在倉儲供應充沛的市場周期下，依然呈現出供需兩旺的態勢。與此同時，‘成渝一體化’的加速推進，更是讓西部物流園、空港等區域的熱度不斷攀升，并帶動市場整體租金壓力得到有效緩解。未來，隨著供應高峰接近尾聲，且需求內生動力隨城鎮化加速和產業升級而進一步增強，重慶倉儲物流市場即將迎來發展上升周期。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
