2021年最后一個季度，廣州錄得7個新增供應，共39萬平方米，創下季度供應新高。全年新增供應達到93萬平方米，僅略低于2016年的供應高峰，標志著由琶洲和金融城項目陸續交付所帶來的廣州優質寫字樓新一輪供應高峰正式拉開序幕。第四季度新落成的項目中，琶洲占據了5個、共約26萬平方米的辦公面積。另外2個新項目分別位于番禺和海珠區的珠江后航道。
第四季度琶洲新落成的部分項目，租賃條款較當前市場慣例更具彈性，得到租戶的青睞，落成時預租率已超過八成。供應高峰帶動全年凈吸納量達到59萬平方米，是2017年以來的歷史新高。但同時，空置水平也被推升至五年以來的新高。年末整體空置率達到11.9%，同比上升2.9個百分比。空置率的攀升給租金帶來了壓力，四季度全市租金下行，環比下降0.7%，同比下跌1.2%。
在行業表現方面，第四季度錄得的成交中，位列面積占比前四名的第三方辦公空間、TMT、消費品制造業和金融業，占全部成交的77%。其中，第三方辦公空間和金融業分別位列琶洲和珠江新城成交占比的首位。全年來看，TMT、金融業和消費品制造業占據全市成交前三位，分別占比24%、20%和13%。
展望2022年，廣州將有約74萬平方米的優質寫字樓投入市場，較2021年減少21%，但供應水平仍處于高位，空置率攀升的可能性仍然存在，租金將面臨下行壓力。
CBRE華南區顧問及交易服務|辦公樓部負責人程志文表示，2022至2025年，廣州將迎來供應高峰，面積接近360萬平方米的優質寫字樓有望投入使用，其中78%的面積位于琶洲和金融城片區。升級和搬遷需求也將會被新增供應拉動。預計供應高峰期間，年均凈吸納量水平將從供應低谷期的30萬平方米上升到一個新的臺階。另外，從需求來看，隨著廣州期貨交易所業務的逐步開展，資本青睞‘硬核’科技，醫藥研發持續受捧，金融業、其他為制造業提供相關研發和專業服務的企業以及醫藥相關企業可能均擁有擴張的機會。而在辦公室策略方面，外資企業較國內企業對于靈活辦公的接受度更高，預計2022年將有更多新型的360辦公空間設計出現在廣州市場。
2021年第四季度，海珠區合生新天地開業，為海珠區帶來7萬平方米的優質商業空間。廣州優質零售物業市場全年新增供應為32萬平方米，較2020年減少22%。吸納量方面，年末出現百貨及包括天河區書店在內的零星大面積租戶關店，四季度空置率環比上升0.7個百分點，至年末的8.5%。從全年來看，上半年的新增供應項目均錄得較理想的入駐水平，全市空置率仍能與2020年末持平，無漲跌。
2021年全年，優質零售物業首層租金仍在持續恢復中。盡管第二季度由于疫情的原因，零售市場遭遇短時間抑制，但是市場租金水平在下半年重拾回升態勢，第四季度保持了上一季度0.3%的小幅環比上升速度，全年累計上漲1.6%。具體來看，銷售額仍在穩步上升的核心高端商場和鄰近高端住宅區、交通樞紐上蓋的社區購物中心以及優質商業面積云集的次級商圈，都更容易得到零售商的垂青。
在品牌動態方面，從第四季度主要商場錄得的新開店鋪數量來看，服裝、特色餐飲和輕食軟飲的占比分列前三，與全年的趨勢一致。四季度，專業運動品牌迪桑特、護膚品牌嬌韻詩和日本買手店Studious Tokyo都在廣州開出首店。年末，國外知名個人美妝護膚品牌Tom Ford、YSL、雅詩蘭黛、Bobbi Brown、LA MER和蘭蔻，也走出天河路，首進珠江新城。另外，新能源汽車仍然表現活躍，在第四季度開出12家新店鋪，全年共有43家店鋪開業。
展望2022年，廣州將迎來優質零售物業的供應高峰84萬平方米。其中，番禺區將有4個項目、35萬平方米的新增供應。星河和益田兩家來自深圳的知名商業開發運營商也將在城區開出首個項目。租金表現方面，天河路和珠江新城得益于品牌打造差異化，高端商務及居住人群集聚，以及優質物業匯聚、業態和品牌豐富的萬博商圈，都將持續獲得零售商關注，從而獲得高于平均水平的租金增長。
CBRE中國區戰略顧問部|商業咨詢負責人鐘廉軍表示，2021年，廣州出現零星的傳統商業業態凋零案例，同時也有不少知名運營商通過舊改等方式擴張其在廣州的版圖，還見證了老城街區的商業新嘗試。我們相信這些趨勢將會延續至2022年。廣州商業格局及模式的演進方向，一方面貼合零售商需求的變化走向，一方面也順應當前年輕消費者的休閑消費方式的轉變趨勢。比如個性化的物業形態和區位需求，令東山的小洋樓及其他有戶外休閑場景的物業更受品牌歡迎。另外，即將舉辦的冬奧會和2022年世界杯也將拉動相關體育運動和裝備的銷售，推動室內外運動體驗和主題餐飲等業態的擴張。
2021年第四季度，廣州共錄得47宗、共187萬平方米的工業土地出讓。全年錄得工業用地成交574萬平方米，同比微漲0.3%。而在收錄的141宗成交里，19宗地塊的土地使用年限少于50年，同比增長27%。用地性質方面，2021年錄得2宗物流用地出讓，分別位于白云和花都；另外還有8宗新型產業用地，較2020年有所增加。
第四季度新增三個保稅項目供應，其中兩個位于南沙，一個位于白云。南沙的保稅項目持續受到市場追捧，項目錄得滿租入市。全年而言，廣州共錄得五個項目，共約40萬平方米的新增供應投入市場，創歷史新高。但得益于活躍的出口跨境電商需求以及大部分新項目較高的入駐水平，全年凈吸納量達到59萬平方米，同樣創歷史新高。年末空置率下跌至4.0%，同比減少8.9個百分點。年內的需求，除了活躍的大型跨境電商以外，生鮮電商、冷庫運營商和第三方物流也錄得在廣州及周邊城市的擴張。較低的空置水平推升全市租金在2021年同比增長3.9%，至年末的每月每平方米38.7元。
2022年廣州將迎來優質物流倉儲供應的新高峰，供應量將達到105萬平方米，超過過去四年的總和。其中，南沙將迎來首個非保稅的高標項目，而廣州白云機場綜保區南區也將迎來2個可出租的高標保稅倉，共27萬平方米的面積投入市場。
CBRE華南區顧問及交易服務|產業地產部負責人鄧偉表示，預期2022年的供應將創下歷史新高，尤其將有助于填充長期供應不足的南部區域如南沙、番禺的需求，同時可輻射周邊的東莞、佛山、中山等區域，預料租金仍將錄得增長。
2021年最后一個季度，廣州錄得5宗，總成交金額為34億元人民幣的大宗物業成交，較上一季度上漲105%，但同比仍減少57%。主要成交包括一棟位于珠江新城的非優質寫字樓，黃埔區一座數據中心以及富力持有的花都物流園余下的30%權益。全年錄得交易14宗，總成交金額約為102億元人民幣（未統計關聯交易），同比減少38%。
其中，本年度最值得關注的是領展房地產投資信托基金以32億元的價格收購位于珠江新城的太陽新天地購物中心。另外還有一宗房地產信托基金購買廣州物業、但未納入統計的關聯交易，即香港上市的越秀房地產信托基金，以約78億元的價格收購同樣位于珠江新城的越秀金融大廈。上述兩宗交易，均顯示了房地產信托基金對核心區物業有著強烈的偏好這一投資特性。
另外，從成交的物業類型來看，一半的成交案例是寫字樓，但單個成交的金額較小，十億元以上的交易僅錄得1宗。寫字樓買家仍以自用需求為主，專業的機構投資者較少出現。根據CBRE此前出版的2021年投資者意向調查，以機構投資者為主要受訪對象的調查結果顯示，投資者對于工業物流及另類物業的投資意向持續攀升。事實上，從近兩年的成交中也可以觀察到，相比寫字樓和商場，越來越多的機構投資者通過購買工業物流和另類資產，進入大灣區的地產市場，包括黑石購買富力物流園、吉寶購買的數據中心資產包，以及領展購買的第一產業物流園資產包等。物流園、商務園區、數據中心、養老地產和長租公寓，這些物業一些是國家鼓勵發展的民生設施，一些是為產業發展提供基礎配套的另類資產，都是近期機構投資者所關注的物業類型。
CBRE廣州投資及資本市場部高級經理宋濤表示，展望2022年，隨著發展商加快出售自持資產回籠資金的意愿進一步加大，將有望推出自持優質資產。與此同時，部分地產基金早年收購的項目也將在今明兩年進入退出期，市場上可售資產數量將進一步增加。但這些資產的類別主要以酒店、寫字樓和商場等傳統商用物業為主，相對于在經營回報上表現得更為突出的物流、數據中心等另類資產，投資者當前對這類型資產的投資意愿較疫情前有所下降。業主如果急于退出，在價格方面恐需作出一定的讓步。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
