2021年，在疫情爆發一年多后，深圳優質寫字樓市場連續第七年創下百萬平方米新增供應，整體市場表現扶搖直上，需求加倍反彈，全年凈吸納量反超新增供應直逼158萬平方米，締造有數據以來的最高紀錄。兩年平均凈吸納量錄得高于歷史平均水平的115萬平方米，當中除了疫情后整體市場逐步復蘇等客觀因素推動，亦彰顯了深圳寫字樓市場多元的活力及強大的韌性。整體市場空置率同比改善明顯，降低了近6個百分點至16.6%。
著眼需求板塊，科技和金融板塊為深圳寫字樓市場提供“雙輪驅動”。科技板塊位列需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成以上來自科技互聯網企業。頭部科技企業需求引領效應明顯，多個頭部企業于年內均錄得數萬平方米以上的租賃成交，其中某頭部企業以全年累計25萬平方米的租賃成交遙遙領先。與此同時，深圳科技產業完善的生態鏈和產業聚集亦帶動部分本地科技企業快速成長，年內數宗萬平方米以上的租賃案例均來自本地科技企業，涉及領域包括云存儲、軟件開發和生態科技等。
金融板塊需求以19.1%占比排名第二，其中銀行和證券機構升級搬遷帶來的傳統金融需求表現更為活躍，而非傳統金融則聚焦財富管理和投資理財兩類業態。以法律和咨詢為主的專業服務業板塊貢獻了近6.0%的需求，全年共錄得40家律所的新租賃成交，除傳統福田CBD外，高新科技園片區也吸引了不少律所進駐。多家來自北京、廣東省其它城市及海外的律所在年內均落地深圳，進行戰略擴張。此外，疫情后出現的“芯片荒”及出境購物受阻催生了寫字樓市場的新需求，包括電子元器件的零售貿易及跨境電商的需求開始凸顯。
科技企業快速發展刺激過渡期辦公需求的增加，再加上疫情后市場對于靈活辦公的接受度逐步提高，推動共享辦公空間重返優質寫字樓市場并出現一定的擴張勢頭。新增供應壓力下，政府招商助力個別樓宇快速去化的效果顯著。前海板塊年內表現尤為突出，受益于政策推動和片區配套改善帶來的需求提升，前海的空置率在下半年錄得超20個百分點的改善降至25.7%，片區的租金也因此實現微增。
租賃類型方面，新項目不斷涌入帶動搬遷熱潮，搬遷需求占比過半，約為52.4%，其中升級搬遷表現活躍。而新設立需求占比超過10.0%，主要來自北京、上海和廣東省其他城市的公司。
在高供應的市場格局中，大部分業主依然在積極調整租賃策略以吸引優質租戶進駐。與此同時，強勁的需求反彈推動下，市場分化也開始顯現，招商運營較優良的寫字樓項目在低空置率的情況下開始主動進行客戶甄選并實現了租金的小幅上漲。整體市場平均租金跌幅繼續收窄，全年租金僅下跌0.7個百分點至每月每平方米187.7元， 且市場平均租金在第四季度開始止跌回穩。
CBRE深圳顧問及交易服務|辦公樓部負責人吳洋表示，未來一年，深圳寫字樓市場依然將迎來百萬平方米以上的新增供應，且高度聚集在前海片區。多重政策利好下，強勁需求增長潛力將帶動市場平穩前行，預計來自科技和金融行業的需求將保持穩定增長，雖相比2021年將有所回落，但依然保持在較高水平。受新增供應累積及政策調整帶來的房地產行業收縮等影響，預計整體市場空置率將有所升高，但得益于科技需求穩定增長，不會出現太大波動，市場平均租金將進一步止跌回穩。新項目的不斷涌入一方面為企業提供了眾多選擇，在供應高位下，極具性價比的租金為企業提供了改善辦公條件的窗口，預計升級搬遷需求將依然為市場主流。另一方面，為了保持項目競爭力并締造差異化優勢，業主應更加關注項目的軟硬件維護、更新以及招商運營綜合能力的提升，特別是加大投入實現原有優質租戶的留存以及新租戶的鎖定。
2021年全年錄得7個新項目共97.4萬平方米入市，主要分布在非核心區。新增供應已經恢復至疫情前年均90萬平方米以上的規模，前海迎來了首個購物中心——萬象前海入市，深圳也迎來了最大單體規模的購物中心——龍崗萬達廣場的入市，新項目均錄得了85%以上良好入駐率。
市場需求全面復蘇，全年新增吸納反超新增供應，錄得了98.6萬平方米，帶動空置率同比下降0.8個百分點至3.9%的市場低位。
疫情新常態下，市場需求熱點頻現，業主與商家雙雙發力。前瞻性消費需求的引導以及消費需求轉向的捕捉共同帶動市場繁榮。品牌煥新與打造場景式消費體驗成為購物中心保持競爭優勢的重要舉措，2021年深圳城市新晉品牌超50家，同比增長明顯。場景打造方面，龍崗萬達依托重體驗元素，吸引了眾多客流。各類展覽也成為增加購物中心人氣的法寶，如“小豬佩奇環球探險之旅”華南首展落地金光華，POP MART全國首展和THE MONSTERS TOYS全國首展落地卓悅匯。
疫情后人們對于黃金等保值品的追求以及對健康的關注度持續提高，年內中高端購物中心共錄得近200家珠寶配件品牌及90家運動品牌開業。相比2020年，年內的運動品牌豐富度進一步提升，國內外均有新品牌在深圳市場開啟擴張之路，包括回力、駱駝、特步、飛悅和鴻星爾克在內的國內品牌，以及首次進入深圳的美國戶外品牌Chums、法國品牌HOKA等。
顏值經濟的消費文化帶動美妝品牌繼續擴張，成為購物中心提升品質以及進行差異化競爭的重要選擇，成為零售細分品類需求第二主力，其中國際一線品牌格外受到業主青睞。2021年有3家購物中心進行了美妝專區的打造。
汽車品牌積極拓店，已然成為購物中心的標配業態。相比2020年，汽車品牌線更加立體多元，包括新能源汽車、傳統汽車在內有更多的品牌加入購物中心中心開店之列，小鵬、蔚來和理想汽車依然在持續擴張，新品牌包括嵐圖、埃安、威馬汽車等，蘭博基尼、賓利、寶馬和路虎等高端品牌也紛紛有所布局。
受疫情及出境旅游限制影響，重奢品牌繼續深耕深圳市場，2021年共錄得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此帶動首店經濟持續發力，其中15家奢侈品牌為首入深圳甚至華南區，令市場奢侈品品牌線立體多元化，如Chanel、Goyard、Van Cleef & Arpel等均開出了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業上城。而對于無法引入奢侈品牌的購物中心來講，潮牌就成為其進行租戶組合調整以吸引人氣的法寶。
餐飲方面，特色餐飲、簡餐與茶飲依然是擴張主流。特色餐飲中，以茶餐廳、豉油雞和點心類的港式餐飲擴張較為明顯。簡餐和茶飲方面，以資本推動的蘭州拉面和奶茶、咖啡品牌擴張較為積極。
優質購物中心得益于良好的招商運營，品牌調改積極，不斷引入城市首店、奢侈品牌及網紅品牌等，由此帶動其經營不斷向好，租金得以增長，整體市場平均租金全年增長2.0%。個別購物中心的經營業績已經恢復至疫情前水平，“華潤系”和寶安中心區及周邊區域的購物中心表現可圈可點。
CBRE中國區戰略顧問部|商業咨詢負責人鐘廉軍表示，2022年，深圳將邁入第六個供應高位年，新增供應預計將超過100萬平方米，主要分布在非核心區。K11和天河城均將首入深圳，前海也將迎來第二個購物中心入市。新項目的地理位置分布較為分散，預計整體市場項目間不會形成激烈競爭。隨著疫情控制措施的更加科學化，強勁的市場需求將帶動新增供應項目實現較好的預招商結果，整體市場空置率在業主前置招商策略的推動下，預計會小幅上升，但依然保持低位，市場平均租金亦將繼續回升。從需求端來看，在政策激勵及車企自身營收的不斷增長等因素的推動下，新能源汽車的開店潮將得以繼續。得益于汽車、餐飲等新細分品類的擴張帶動，再加上眾多知名開發商和購物中心運營商強大的招商能力，預計整體市場將穩步向前。與此同時，位于核心區的實體商業也將在宏觀環境變好的情況下實現客流的進一步提升。
2021深圳物流倉儲市場持續第三年未錄得新增供應，供應緊缺狀況仍在持續。
需求方面，2021年1至11月，深圳進出口總額兩年平均增長8.6%。進口與出口兩年平均增長率均超過6.0%。與此同時，消費升級類商品保持較快增長，網上零售延續快速增長態勢，限額以上單位通過互聯網實現商品零售額兩年平均增長28.6%。進出口新路徑探索帶來貿易需求日益增加。同時出境購物限制催生跨境電商需求快速增長，疊加疫情之下業已形成的來自社區電商、網購消費需求，進出口、電商（含跨境電商）和第三方物流依然為深圳高標倉市場主要的需求來源。此外，來自電商、外資制造業以及本地通訊企業的尋租需求不斷增加，在無法尋得合適空間落位的情況下，只能轉向平倉和樓倉，甚至外溢至深圳周邊城市。高標倉供不應求帶動整體市場空置率不斷下行，同比下降2.6個百分點至年末0.4%的市場低位，幾近滿租，全年共錄得6.9萬平方米的新增吸納。縱觀周邊城市，在大型電商充沛需求的驅動下，高標倉市場均實現快速去化，空置率也保持在較低水平。
市場空置率逐季走低帶動市場平均租金上漲，特別是第三季度由國內外節假日因素驅動的物流旺季期間，單季租金水平也達到了年度最高點。全年來看，市場平均租金同比增長2.0%至每月每平方米47.4元。
CBRE深圳顧問及交易服務|產業地產部負責人陳劍鋒表示，2022年，高標倉市場新增供應依然匱乏，供不應求為市場常態。而需求方面，深圳擁有龐大的消費市場規模以及中國重要進出口門戶的地位，進出口貿易、零售、電商和第三方物流的需求將繼續維持在高位。在缺少高標倉供應的情況下，亟待承載的需求只能轉向樓倉和平倉，或者外溢至周邊城市。預計整體市場空置率將保持在極低水平，市場平均租金也將穩步上漲。而在高標倉市場中，供應量稀缺的非保稅倉租金增長率將高于整體市場平均水平。
2021年深圳大宗交易市場交易規模已經基本恢復至疫情前水平，全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計219.4億元，同比上升31.0%。
寫字樓交易占絕對主導，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過人民幣140億元，其中最大的單宗成交額高達人民幣32億元。核心區的新寫字樓項目是成交的主要來源，南山區因為新增項目較多且租賃市場表現向好，受到很多企業買家青睞。寫字樓成交大多以資產交易的方式達成，買家多來自科技企業，購買目的以自用需求為主，此外也錄得個別本地和境外投資買家的零星成交。
受單宗大額交易帶動，綜合體交易成為年內第二大需求成交類型，該綜合體物業類型包括寫字樓、商業和酒店在內，成交金額高達人民幣66億元。
市場參與主體方面，企業是整體市場的主要買家來源，占比為76.0%。除寫字樓交易外，年內的商業和工業物業成交的買家也以企業為主。而從賣方來看，開發商為主要的賣方構成。與此同時，受自用型購買的帶動，資產型交易占主流，占比為60.9%
CBRE深圳投資及資本市場部負責人古振鵬表示，受新增供應持續高位及宏觀政策調整對部分開發商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關注深圳寫字樓市場以尋求價格合適的項目；另一方面得益于多重政策利好、鏈接國內外市場的城市發展平臺以及良好的科技產業生態鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場上可售物業的增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。除寫字樓外，包括倉儲在內的工業物業得益于其良好的租賃表現、單體投資額較小以及部分項目可以通過城市更新實現價值重塑，將依然受到投資者的熱捧。2021年出臺的城市更新條例對于舊改類項目的推動，將進一步提升工業類城市更新項目的成交熱度。而倉儲物流設施方面，因為深圳市場項目可得性較小，因此更多成交將發生在深圳周邊的東莞及惠州等地，甚至粵港澳大灣區的其他城市。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
