甲級寫字樓市場
行業結構韌性支撐市場穩中向好，產品供需關系迎來明顯變化。
供應方面
四季度全市甲級寫字樓無新增項目入市，總體量依然保持在176.9萬平方米。
需求方面
受宏觀政策環境影響，本季度在基本面穩定情況下存在內部結構性變動。頭部房地產企業大面積退租，對部分項目影響較大。以恒大、佳兆業等為代表的房地產企業大面積退租，合計面積超過1萬平方米，但影響區域有限。在線教育繼續退租，但總體空置率水平可控。猿輔導本季度縮退租約2.9萬平方米，高新、曲江等子市場部分物業受影響較大，空置率一度維持高位，但業主利用較好的裝修條件持續加大二次招商力度，引入科技研發、建筑及商貿金融等類型企業，空置水平有所緩解。
從另一面來看，電子信息、生物醫藥及文化行業的持續發展為全市寫字樓市場帶來了強勁的需求支撐，如華為成交3200平方米，某銀行軟件開發中心成交3500平方米，羅氏制藥成交1000平方米、文化類企業成交超過3500平方米。因此可以看到，雖然行業波動會給市場帶來一定的短期影響，但更均衡的行業結構持續為城市帶來韌性。
在此背景下，四季度全市甲級寫字樓總體空置率環比下降5.8%，來到23.1%，但全市凈吸納量放緩，為2.5萬平方米，環比下降約44.2%。從各板塊的凈吸納量看，在電子信息、金融、總部經濟等企業對高新二期的強力支撐下，高新板塊市場熱度有所回升，凈吸納量達到2.08萬平方米。城北、曲江是上季度的熱點板塊，但由于房地產企業、 在線教育的退租，曲江本季度凈吸納量錄得-2131平方米，環比減少約1.8萬平方米； 城北凈吸納量為6845平方米，環比減少1.6萬平方米。
租金方面
市場租金總體依然平穩，核心子市場租金保持堅挺。全市甲級寫字樓市場租金基本持平，平均租金99.4元/平方米/月。從內部板塊看，高新總體上穩中微升，其中高新一期環比持平，平均租金為90.8元/平方米/月；高新二期環比微漲0.2%，平均租金107元/平方米/月。城北較上季度持平，平均租金93.2元/平方米/月。城中以及南二環平均租金分別為121.0元/平方米/月、 102.4元/平方米/月；曲江平均租金為93.5元/平方米/月。
高力國際在上季度提出“聯合辦公迎來重要窗口期”、“業主應抓住線教育大面積退租時機，加快升級改造從而提升議價能力”的觀點與建議，在本季度均得到市場驗證。從背后原因看，在宏觀環境影響下，大型企業聚焦降低固定資產投入以規避經營風險，加之中小企業對拎包入住具有明顯偏好，因此精裝物業需求持續擴大，帶動境商、昇昱、弘毅等聯合辦公品牌表現活躍。另一方面，業主利用退租面積的裝修優勢提高客戶吸引力，成功遏制空置率風險。
因此，高力國際認為，由于能夠降低客戶投入與時間成本，精裝物業正在成為吸引客戶的有效手段，產品供需關系正在發生明顯變化。
高力國際董事陳旭認為，雖然當前市場整體供應有限，但為了更快去化房源，在市場對精裝房源接受度越來越高的情況下，建議業主充分利用在線教育、房地產等客戶的退租面積，升級改造更多精裝房源，也可引入具有市場經驗的寫字樓運營商，強化產品多樣性和運營思路的靈活性。另外，線上機構的大面積騰退，也是業主調整租戶結構和項目客戶定位、匹配市場需求的絕佳時期。
高力國際西北區董事總經理李靜表示，現階段的疫情對企業所帶來的壓力不容小覷，預計業主也將繼續保持租金穩定，對于租戶而言是利好因素。另外，從未來看，高新CID、航天基地、浐灞自貿區、奧體中心、西咸能源金貿區等外圍板塊將成為主要供應區域。但隨著2023年后市場供應的不斷加大，西安的經濟成長性與招商能力也將受到考驗，因此，寫字樓區域格局逐漸擴大的背景下，迫切需要城市產業提質升級和招商手段多方整合的雙輪驅動，共同推動市場良性發展。
產業園市場
主力區域成為市場穩定器，未來供應帶動產品加速升級。
供應方面
本季度共三個項目入市，分別位于高新三期的秦創原西安科創基金園，秦創原集成電路加速器核心區（國家電子實驗園A區）以及西咸板塊的灃東創智云谷，共帶來40.6萬平方米的新增供應。因此，全市產業園總體量在達到429.2萬平方米。
需求方面
本季度產業園市場凈吸納量較上季度小幅上升，約為5.2萬平方米。空置率方面，由于大量新增項目入市，招商處于起步階段，致使全市產業園市場空置率環比推高6.4個百分點，達到25.6%。
從各板塊看，本季度表現突出的依然為高新子市場，凈吸納量為3.77萬平方米，充當著市場穩定器的作用。信息技術、通訊及電子設備等領域企業是主要貢獻來源，如浪潮通信、維沃通信、博彥科技等。經開板塊中，盡管有工業設計園和隆基等優質項目及大客戶支撐，但由于板塊整體交易不活躍，凈吸納量環比減少27.6%，為9518平方米，空置率下降1.4個百分點，相比上季度放緩；西咸子市場表現基本穩定，凈吸納量為4809平方米。
租金方面
由于新入市項目多處于城市新區，部分項目采取低價策略，導致本季度整體市場平均租金小幅下挫0.9%，為49.8元/平方米/月。從各自市場看，絲路軟件城租金依然保持穩定，支撐高新子市場比上季度微漲0.4%，平均租金為53.8元/平方米/月；西咸子市場由于大體量低價項目的入市，使得區域均價下降5.6%，至42.1元/平方米/月；經開子市場基本持平，平均租金為41.8元/平方米/月。
當前，高新三期、航天基地以及西咸新區正在不斷加大優質產業園的建設力度。在產業落地、載體先行的理念下，未來大西安的優質產業將擁有更強有力的空間支撐，也將帶動西安產業園產品的快速升級迭代，尤其是處于軌道交通站點周邊或有一定產業聚集基礎的項目將首先脫穎而出。
在此基礎上，高力國際建議業主首先從產業精準化、產品及服務差異化角度為項目加持更多競爭力；其次，生產生活配套方面需從區域環境、企業實際需求和項目運營角度定位，配套不可盲目快上、全上；最后，科學合理確定項目定價 ，為企業提供性價比空間。
優質零售市場
兩極分化市場格局愈發清晰，宏觀政策導向引導良好預期。
客觀數據方面
四季度，全市優質購物中心無新增供應，體量依然保持在535萬平方米。從整體市場看，全市兩級分化趨勢持續顯化，主力運營商價格堅挺，頭部品牌逆勢上漲，但多數非主力及本地品牌項目經營壓力持續加大。受此影響，全市優質購物中心凈吸納量約為-8.8萬平方米，導致首層平均租金環比下降0.3%到311.5元/平方米/月，空置率環比上升0.3個百分點至9.0%。必須注意的是，此數據為12月23日疫情封城前的數據統計，疫情緩解后，空置率有進一步擴大的壓力。
本季度在無新的優質購物中心入市背景下，全球第二家SKP-S在線的亮相成為西安商業市場的最大亮點。SKP旗下美妝集合店SKP SELECT BEAUTY 引進近60家護膚、彩妝、香氛及生活方式類品牌，其中40余品牌是首次入駐中國或西北地區。此外，SKP-S共引進國內外設計師品牌約80個，其中27個新晉品牌首次亮相西北地區。
另外， X11西北首店、Marionnaud Pairs西安首店、Abercrombie&Fitch西北首店、迷你椰·泰式大排檔西安首店、FEI YUE陜西首店也分別落戶萬象天地、陽光天地、大悅城和MOMOPARK。與上季度類似，西安市場的首店多來自于新開項目，其余少量首店品牌多為主力運營商品牌調改帶入。
高力國際市場觀點
2021年，受到疫情波動與國家宏觀政策等多重因素疊加影響，縱觀西安商業市場年度變化，運營商的競爭格局、區域市場、城市更新商業等不同維度均值得關注。
預期承壓——疫后成熟運營商與品牌短暫收縮
疫情后，隨著客群消費力降低與消費習慣的改變，商業市場處于持續恢復和觀望中，加之雙減政策的沖擊，促使運營商加快調改節奏。同時2021年底的疫情爆發，將進一步促使運營商和品牌下調拓展和開店預期。
強者恒強——市場逐漸顯現二八分布
近五年，龍湖、華潤萬象、萬科、SKP、中糧、富力等主力運營商逐漸增多，本地及非主力運營商壓力持續加大，“二八定律”在西安商業市場逐漸顯現，優質品牌資源和消費客群正在向主力運營商集中，未來商業物業存活的首要因素將是主力運營商的加持。
南北突進——區域競爭格局開始成形
高力國際根據對運營商及品牌的訪談發現，主力運營商和優質品牌持續看好以高新、曲江、經開為主要目標的南北板塊，且運營商以輕資產模式與平臺公司合作運營自持物業正在成為熱點。東西板塊由于產業、消費力、物業條件等因素，主力運營商持觀望態度，但能源金貿區、港務區等板塊仍可期待。
文化加持——亮點城市更新項目展露頭角
以3511、老菜場、易俗文化街區為代表的城市更新項目在西安市場逐漸引起注意，成為商業市場亮點，其顯著的文化標簽以及貼合周邊客群需求的產品理念成為城市更新項目成活的關鍵因素。
高力國際認為，盡管疫情對商業市場造成沖擊，但隨著國家對中產階級的扶持力度加大，提振內循環市場消費力等相關政策的持續實施，消費總量與層級有望在3-5年內實現雙提升。同時，值得注意的是，在國內新能源汽車市場加速壯大以及廠商競爭日趨激烈的背景下，新能源汽車品牌店加速拓店步伐，其逆勢上漲與傳統零售品牌擴張整體預期下行的態勢形成鮮明對比。
來源：高力國際
編輯：wangdc
