2021第四季度成都甲級寫字樓市場
當季市場回顧
全年凈吸納量已恢復至2019年水平
科技新媒體、傳統金融、消費服務及教育為前三大需求主力
第四季度，受到11月疫情與相關行業調控政策等因素影響，市場多持審慎觀望態度，全市甲級寫字樓市場需求環比回落，當季凈吸納量錄得約1.1萬平方米。但從全年來看，全市凈吸納量為17.0萬平方米，同比上升超八成，恢復至2019年水平。
需求來源方面，本季前三大需求主力為傳統金融、科技新媒體以及房地產建筑。傳統金融需求仍舊主要由保險與證券公司貢獻，且主要集中于高新南區。房地產建筑方面，國企房地產公司與建筑類企業引領需求，合計新增租賃面積占比超八成。“雙減“政策后，K12在線教育需求由熱轉冷。
當季在線教育退租影響逐步減弱，其退租的部分空置面積已實現快速去化。精裝修需求凸顯的背景下，年內錄得多宗聯合辦公及二房東等第三方辦公空間運營商成交。一改往年傳統金融居首格局，年內科技新媒體躍居第一大需求主力，傳統金融、消費服務及教育次之，新增租賃面積占比分別為 23.8% 、17.5% 、 15.5%。
由于部分待交付項目推遲入市，年內僅錄得兩個新項目（即萬象城2期B座與西部文化產業中心），合計體量為8.4萬平方米。得益于此，當季全市空置率環比下降0.3個百分點至15.4%。租金方面，自年中全市平均賬面租金實現穩中回升后，整體保持穩定，本季全市平均租金環比持平，報人民幣101.0元每平方米每月。
未來展望
成渝科技創新中心的發展將支撐科技企業活躍
2021年，科技新媒體超越傳統金融，躍居全年第一大需求，占比約23.8%。其中科技公司占大多數，年內錄得互聯網科技、金融科技以及硬件開發類等企業大面積成交。
由于年內部分待交付項目推遲至明年入市，供應小高峰將延后至2022年至2023年期間，高力預計2022年全市或將迎來共計約31.1萬平方米的新增供應，范圍覆蓋大源、天府廣場、東大街等大多數子市場。
高力國際辦公樓服務業主代表、高級副董事潘華表示，在成渝雙城經濟圈共建具有全國影響力的科技創新中心的政策帶動下，高水平大學、科研機構和創新型企業入駐將完善成渝科技創新集群，創新鏈及產業鏈協同將得以強化，進一步增強成渝對科技公司的吸引力。高力認為該政策將維持并提升成都市場明年科技新媒體企業的活躍度。
2021下半年倉儲物流市場
當季市場回顧
下半年需求增長，供應高企，平均租金環比下降
2021年下半年，全市高標庫市場迎來了三個新增項目交付使用，位于青白江及龍泉等子市場，合計新增供應面積約47.9萬平方米。
2021年，隨著疫情所催生的宅經濟消退以及國家相關政策的調控，生鮮電商市場規模隨之縮減，并迎來洗牌調整。從全市高標庫市場需求端來看，盡管上半年均以電商需求為主導，但細分行業格局逐步變化，其中第一季度生鮮電商類保持強勁需求，隨后第二季度以傳統電商類為主。下半年市場第一大需求主力以第三方物流取而代之。成都高標庫市場全年凈吸納量錄得57.7萬平方米，同比微漲2.2%。
高供應壓力下，青白江子市場空置率于第一季度達到近四年來峰值，達35.8%。另一方面，青白江子市場以高性價比優勢吸納了以生鮮電商、傳統電商類租戶為主的租賃需求，自第二季度起空置面積得到顯著去化。截止四季度末，青白江空置率下降至28.6%，距峰值下降7.2個百分點。
至此，全年新增供應體量合計共錄得80.9萬平方米。全市空置率同比上升1.8個百分點至18.2%。租金方面，由于青白江子市場在高供應高空置下租金持續松動，因此極大程度導致全市平均租金下行，至人民幣23.8元每平方米每月，同比下降1.9%。
未來展望
2022年青白江子市場仍是供應主場
2021年供應高峰后，未來五年高標庫市場新增供應或將逐步緩和。另一方面，青白江子市場仍面臨較高的供應壓力。高力預計2022年全市將迎來約52.5萬平方米的新增供應體量，主要位于青白江與龍泉驛子市場，分別占總新增供應面積的52.7%以及26.0%。
需求端方面，高力預計明年市場需求將保持活躍。
高力國際工業及產業地產服務董事姜暉林表示，據《四川省“十四五”現代物流發展規劃》，成都都市圈將打造成為全國物流發展的重要增長極和極具競爭力的國際物流樞紐；與此同時，在成都打造國內國際雙循環物流門戶樞紐的背景下，航空、鐵路以及高速公路等樞紐都將進一步提升。完善的物流通道體系利好電商、第三方物流以及傳統零售商在成都高標庫市場各子市場的新租擴租需求。
高力國際西南區董事總經理耿雪峰表示，2021年對于成都而言是具有戰略意義的一年，“成渝雙城經濟圈”和“成都都市圈“的建設，將成都的城市地位推向了戰略新高度，使得成都的經濟活力進一步激發，創新動力進一步增強，發展潛力進一步釋放。2022年，在政策和機遇的雙重利好下，成都的經濟運行將持續穩中求進，體現高質量發展的城市韌性。
來源：高力國際
編輯：wangdc
