2022年第一季度，上海商業房地產市場延續了去年底的運行態勢，總體需求狀況良好。上海寫字樓核心及濱江板塊凈吸納量韌性提升，浦西引領租金漲幅；零售市場升級煥新進行時，沉浸式藝術商業融合呈新趨勢；倉儲物流供應放緩，3pl主導需求，其中與跨境物流相關需求顯著增加；商務園區寫字樓TMT行業擴張勢頭明顯，園區租金報價持續攀升；投資市場季內成交高于五年均值，生命科學地產居另類資產關注度榜首。
優質寫字樓市場
凈吸納量韌性提升 全市空置面積持續下行
第一季度寫字樓市場僅錄得前灘信德中心入市，體量為7萬平方米，環比減少68.6%。新項目以良好預租表現延續前灘作為濱江核心發展區的引領作用。凈吸納量韌性領跑全國，環比上升5.0%至27.3萬平方米。至此，空置率較去年底顯著下調1.3%至15.3%。其中，陸家嘴以較具競爭力的租金策略吸引來自包括世紀大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來單季凈吸納量新高，除金融的升級擴租外，也不乏專業服務等其他行業布局，推動核心商務區去化再度提升，空置率降至10%以下。
行業需求方面，全市場注冊制逐步推進為資本市場體制擴容，季內以證券、基金、資管擴租為主的金融需求進一步激活，位居首位，陸家嘴及其外圍市場與外灘區域特別活躍；TMT緊隨其次，細分產業回歸底層技術研發，以人工智能、金融科技、企業應用軟件等產業互聯網表現突顯，在閔行、浦東前灘、虹口區域等皆有升級擴點；消費品制造業受資本青睞的新能源汽車及化妝品類引領布局，同時生物醫藥及醫療器械類企業從商務園區升級差異化選址寫字樓市場的情況持續。此外，第三方辦公服務運營以精裝獨立辦公室模式為首持續擴張步伐，聚焦可租空間相對充裕的核心及核心拓展區。以成交類型來看，搬遷擴租占市場八成以上，一千平方米以上中大面積段租賃需求于季內落地增多，成交筆數占比62%。
區位表現上看，南京西路、淮海中路可租面積減少帶動部分核心拓展區如北外灘、火車站、四川北路以及其他新入市項目去化持續改善，而濱江新興區域前灘、世博后灘優質樓宇持續吸引醫藥及工業制造業等搬遷擴張，大虹橋商務區則錄得政府機構職能建設的整棟辦公需求帶動板塊整體去化。但與此同時，亦有少部分市場面臨租戶外流壓力，季內去化表現相較疲軟。
租金方面，因主力需求戰略擴張穩健布局，使得高入駐率的核心商務區和濱江區域業主的有效租金讓利空間收窄，支撐全市租金報價和有效租金分別上調1.0%和1.1%。然而，近期疫情規模性反彈租賃活動受阻，預期業主后續將隨行就市調整租金以應對去化放緩的可能。
CBRE華東區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示，第一季度上海寫字樓市場很大程度延續去年底的活躍態勢，談判接近尾聲的大面積需求季初陸續落地。盡管宏觀環境面臨挑戰，但上海以其對新興產業戰略布局的引領地位和深化金融改革開放的前沿陣地，外資新租占比再度回升，以美企、日企居多。科技互聯網、生物醫藥、高端制造等優質新經濟領域企業擴張意愿明顯，金融業亦將再添額外動力謀求轉型擴張良機。未來六個月，寫字樓市場原計劃將有79萬平方米新增供應，包括多個期待已久的優質項目，集中分布于‘一江一河’沿岸濱水地區的徐匯濱江、前灘、蘇河灣及北外灘，承接城市發展能級提質轉型的優質辦公需求。由于近期上海疫情呈現快速蔓延趨勢，全市實施階段封鎖，造成租賃在內的商業活動放緩。業主與租戶對延期的不確定性多持觀望態度，在抵御突發風險并提升可持續發展能力的多重考量下，靈活辦公模式及綠色樓宇升級或將受到進一步廣泛關注。
優質零售物業市場
升級煥新進行時 夯實進化之路
第一季度上海零售物業市場沒有錄得新項目入市，多家購物中心于本季度積極品牌調整和整體升級，2021年入市的項目持續帶動非核心板塊去化。由三月中旬開始的疫情一定程度上影響了上海線下商業的正常運營，各大購物中心暫停堂食、縮短營業時長以及關閉部分業態等方式積極響應疫情防控。
餐飲依舊是主要驅動力，需求占比45%，其中以咖啡茶飲和亞洲食肆品類需求特別亮眼。咖啡茶飲賽道競爭依舊火熱，本季度Blue Bottle Coffee內地首店亮相上海蘇州河畔，其排隊盛況刷屏各大社交網絡，而其上海第二家門店也于靜安嘉里中心圍擋。M Stand于靜安大悅城開出首家冰淇淋概念店，推出多樣創新產品線。中式飲品借勢國潮加速發展，1828王老吉于尚悅灣開出旗艦店，而來自廣西的特色茶飲品牌阿嬤手作上海首店也于新天地開業，繼連鎖茶飲加速擴張之后，行業迎來新一波國潮創新新浪潮。此外，以日本和泰國料理為主的亞洲食肆本季度布點積極。時尚服飾需求熱度不減，占比18%。冬奧余溫推動運動品牌持續擴張，NB GREY概念店亮相環貿，德國奢華運動品牌BOGNER入駐恒隆廣場。潮流設計品牌集結前灘太古里，多家重磅首店相繼入駐。服務業態占比16%，以美容和美發沙龍為主的個護品類擴張積極。截至季末，全市空置率環比下降0.3百分點至三年新低6.4%，全市購物中心首層租金環比上升0.4%至每天每平方米人民幣34.9元。
值得一提的是，藝術交融商業，本季度多家購物中心以承辦藝術展的形式，重拾流量。其中，《為了更大的畫面》于陸家嘴中心商場開幕；而國際知名涂鴉藝術家Mr Doodle全球首個美術館個展《Mr Doodle in Love戀愛中的涂鴉先生》也于K11展出，而K11也以此為起點開啟“隨愛漫游”主題場景活動，加碼體驗式商業形態。在消費升級的背景之下，藝術場景助力打造沉浸式體驗，迎合新一代消費者需求，是線下商業差異化發展的新趨勢。
CBRE華東區顧問及交易服務|商業部負責人希諾表示，隨著《上海市商業空間布局專項規劃（2021-2035年）》草案的公示，上海商業空間擴容，其中市級商業中心達29個，‘老牌’與‘新秀’商圈創新破局。未來六個月，市場預計迎來50萬平方米的新增供應，其中既有位于非核心板塊的優質新項目，也不乏包括張園在內的核心板塊的城市更新改造項目。主題鮮明的新項目為非核心商圈注入新的活力，而升級改造項目的啟幕有望重塑核心商圈格局，為上海打造國際消費中心城市奠定基礎。
物流倉儲市場
新增需求助力淡季去化 活躍區域推動租金上行
第一季度上海物流倉儲市場迎來兩個項目的交付，總計14.3萬平方米。整體需求有所回落，主要由于電商購物節潮后市場進入租賃淡季，同時電商短租集中到期退租。錄得凈吸納量4.4萬平方米，空置率環比小幅上升1.3個百分點至9.2%。但相比于2021年同期，整體情況向好。3PL持續主導租賃成交，其中與跨境物流相關需求明顯增長，國外頭部航運公司在臨港續租超過1萬平方米，一家跨境網絡科技公司在金山新租超過1萬平方米；制造業需求有所回暖，得益于特斯拉上海工廠的高產能，相關的汽車配套商在臨港多個倉庫均有多筆租賃成交。以浦東機場、臨港等板塊熱度只增不減態勢，帶動全市租金環比上升2.2%至每月每平方米人民幣49.3元。
CBRE中國區顧問及交易服務部和投資及資本市場部產業地產負責人孫潔表示，未來六個月將有超過58萬平方米的高標倉庫入市，主要分布在青浦、金山、臨港等板塊。一季度末，上海遇到更為嚴峻的疫情挑戰，內外部貨物流通受阻，港口時效性降低，制造業供給收縮。與此同時，多家物流開發商和第三方物流租戶投身于供應鏈的重新整合布局，提供倉儲資源和供不應求的生鮮、醫藥等資源運輸。短期內疫情影響較大，但難改物流行業長期穩中向好趨勢，待此波疫情得到有效控制，制造業、跨境物流、電商等重振發展，帶動去化實現突破，租金仍有成長潛力。
商務園區寫字樓市場
TMT行業擴張顯著 租金報價持續攀升
第一季度上海商務園區寫字樓市場共錄得新增供應三個項目，共計25.3萬平方米，分別為位于漕河涇的漕河涇科技綠洲五期，位于金橋的中寶盛達中心和位于外高橋的上海自貿壹號生命科技產業園二期。年初租賃淡季疊加疫情影響，新增供應去化平淡，季度凈吸納量9.9萬平方米，環比下降62%，致使整體空置率上行一個百分點至15.5%。
就行業需求而言，TMT行業以61%租賃需求占比位居第一，華為作為典型企業在金橋板塊進行大面積擴租，進一步完善金橋智能制造的產業圖譜；另有半導體及芯片企業在張江和漕河涇板塊落戶擴租。人工智能和軟件服務類企業交易活躍，在漕河涇、張江及金橋板塊均有大面積的擴租、新設。TMT行業不斷增強的旺盛需求，充分體現上海全力踐行電子信息產業發展“十四五“規劃，積極引進外資企業，助力本土發展，向著建成具有全球影響力和競爭力的世界級電子信息產業集群邁近。其次生物醫藥行業租賃需求占比18%位列第二，以醫學檢測和細胞治療類細分行業租戶表現亮眼，檢驗檢測龍頭歐陸集團旗下子公司在浦江板塊落戶，以注資成立新公司，物業項目投資等方式加快在滬布局，進一步推動浦江檢測檢驗產業協同發展。
對比各子版塊市場表現，本季度金橋成為特別活躍板塊，板塊凈吸納量占市場三成以上，租賃需求領跑市場。張江板塊去化穩定，支撐租金的強勁韌性，上漲1.6%領漲一季度市場。漕河涇板塊受大體量入市新項目預租平淡，疊加板塊內租戶搬遷、退租影響，空置率出現大幅上升，但稀缺的優質空間和強大的集聚產業吸引力，仍支撐租金價格穩定上漲0.7%。除此以外，新興板塊外高橋和康橋產業發展穩步提升，租賃需求逐步釋放，租金價格亦上漲顯著。各板塊優異表現推動全市平均租金報價持續攀升至每月每平方米人民幣138.62元，環比上升0.9%。
CBRE華東區顧問及交易服務|商務園區部負責人丁竹君表示，一季度市場表現總體穩定，未來六個月，預計將有超25萬平方米的新增供應入市，除傳統核心板塊張江外，青浦趙巷將迎來科技綠洲項目的陸續交付。因疫情反復，租賃需求釋放在短期內受到影響，建議租戶及業主盡早合理規劃，并積極探索線上方式。為堅決打贏疫情防控保衛戰，上海發布21條紓困政策，全力支持相關行業和中小微企業克服困難政府積極施政，將有效緩解疫情對經濟社會的影響，加快市場回暖節奏。
投資市場
季內成交高于五年均值 投資意愿逐漸走強
2022年第一季度，上海物業投資市場共錄得12筆大宗交易，交易金額共計人民幣226.5億元，環比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管本季度時值春節假期，疊加季末疫情突襲申城，季內成交總額依舊高于近五年同期均值。投資型交易依舊占據主導，自用型交易僅占25%，側面反映目前投資者意向逐漸走強。
依據投資物業類型來看，寫字樓物業交易占比居首位，其中半數源于電子、智能科技相關行業自用買家購置辦公空間，而高科技企業在近兩年所呈現出的活躍租賃需求，使更多投資者將目光聚焦于創新產業密集且氛圍相對成熟的區域，因此本季度涌現出數筆位于張江、楊浦等科創高地的大宗交易；產業地產類物業貢獻交易筆數的25%，季內以多樣化的物流資產為主導，其中包括輻射長三角區域的優質物流及工業資產包，亦有投資者著眼于兼具價格優勢與改造條件的增值型投資機會；此外，開發商迫于債務到期壓力將優質酒店資產折價出售的機會型投資依然存在于市場上；隨著年初若干長租公寓本土化政策相繼出臺，愈發規范的市場環境加上REITs擴容擴募所帶來更為明確的退出路徑，支撐長租公寓類物業投資熱度不減。季內交易中，內資買家持續活躍，除地產基金與機構投資者外，地產公司占比達60%，其成熟的物業改造及運營能力，推動增值型交易與核心增值型交易在本季度呈現雙頭并進的態勢。
CBRE華東區投資及資本市場部負責人王晶表示，近日發布的《中國2022年投資者意向調查》顯示，投資者的購置與出售意愿均創下新高，預示著大宗交易市場將在年內更加活躍。而作為蟬聯中國首選投資目的地的上海，對境外投資者的吸引力亦有顯著提升，在亞太區跨境投資目標城市中已躍居次席。雖然近期疫情反撲，上海采取全域靜態管理，但萬眾一心共克時艱。困境是短暫的，無論是民眾還是投資者依然對上海未來的發展充滿信心。細究將上海作為首選投資目的地的受訪者的投資偏好，我們觀察到部分投資者對于寫字樓租賃需求預期顯示出積極正向的轉變，多數受訪者表現出對核心寫字樓資產的青睞，而亦有少數受訪者傾向溢價收購商務園區物業。此外，生命科學地產首次超越數據中心與冷鏈物流等資產類型位居另類資產關注度榜首，在此我們建議聚焦此類資產的投資者在明確項目土地性質適用條件的前提下，可依據各區域產業規劃適當擴大選址范圍，為其資產投資拓展更多可能性。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
