卷首語
邁入高質量發展的新時代
2017年，黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！边@49個字，成為了房地產行業調控的總綱領。以此為指導，近五年來，房地產長效機制逐步建立和完善。
行業運行邏輯也隨之發生根本改變，呈現“五化”趨勢：一是去金融化，企業端要求房企保持適度杠桿，不能過度借貸；消費端也不能把房子作為金融產品，而要回歸居住本質。二是制造業化，土地紅利不再、利潤下行，必須用制造業思維和精益管理的理念，不斷提升效益。三是極致專業化，“房子是用來住的”定位下，房企需要更加專業，產品和服務都要做到最好。四是功能民生化，民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要廣泛參與到保障房、社區建設、基層治理當中，發揮責任擔當。五是競爭格局加劇分化，信用和專業能力將成為最核心的競爭力，強者恒強、弱者恒弱，行業門檻也會越來越高。
房企要順應行業新的運行規則和“五化”趨勢，必須走高質量發展之路：
其一，高質量發展必須回歸本原。習近平總書記指出：“必須把促進全體人民共同富裕作為為人民謀幸福的著力點�！痹诜康禺a領域，共同富裕對應的是“住有所居”�！胺孔〔怀础敝�，房地產行業也要回歸實體經濟本原。
其二，高質量發展必須貫徹“三穩”�；仡�2021年，在政策疊加效應下，客戶預期迅速改變，市場從7月份開始急轉直下，并與行業出清形成共振，匯集成一股勢大力沉的量價下行之勢。今年一季度，市場延續下行，加上疫情影響，客戶信心嚴重不足，連續四年的“箱體運行”被擊破。
“三重壓力”同樣在房地產市場表現得淋漓盡致，信心嚴重不足是最深層次的因素：一是個別企業暴雷事件嚴重沖擊房地產市場和資本市場的信心，導致信任度缺失；二是一二手房全面限價，封閉了房價上升空間，加上房地產稅的利劍高懸，客戶購買邏輯根本改變，對穩市政策的反應邊際減弱；三是客戶收入預期和購買力下降，使房地產市場承壓，而市場下行又對經濟和財政形成慣性壓力。只有切實、加快落實中央各項會議精神，加大穩市和糾偏力度，才能避免陷入“房地產和經濟相互推動下跌的負面螺旋”，確保實現“三穩”。
其三，高質量發展要求房企轉向“內生式發展”，加快探索新的發展模式。從本輪行業出清來看，違約和評級下調導致企業主體信用喪失，“融銷雙殺”接踵而至，穩健的財務風格至關重要。此外，房企構建“動態能力”，減少路徑依賴愈發重要�！皠討B能力”要求房企根據經營環境變化與風險，不斷進行改革與經營模式再造。當前形勢下，特別強調要加強政策研究與適應，提高對政策的領悟力和判斷力，并轉化為企業體系化的執行力，這將成為房企必備的核心競爭力。在新發展模式方面，租購并舉帶來新的發展機遇：在土地成本大幅下降和公募REITs退出的加持下，保障性租賃住房（R4地塊）的商業模式基本成立。加上早前放開REITs的物流和產業園等，房企在經營性物業的發展道路上可以走得更遠。
其四，高質量發展更強調聚焦高能級城市、確定性區域市場。我們在2017年提出了“峰值時代”，并連續得到市場驗證。在租購并舉的新發展格局下，商品房比例下降，商品房市場規模減少，進入減量發展時代。從生命周期看，房地產行業仍處成熟期，人口持續流入、基本面向好的大中城市，市場有望保持成長。從人均居住面積、人均住宅商品化率來看，“住得新”“住得好”的改善需求將釋放得更加明顯。
本輪限價疊加市場深度下行，大中城市的有效市場邊界持續收縮。2017年外溢需求高位時，多數城市的市場邊界大于行政邊界；及至今年，多數城市的市場邊界已明顯小于行政邊界，只有距離特別近的區域才會超出行政邊界。在此背景下，城市的價格體系正在重構（包括地價），將以核心區最新價格（一手房限價、二手房限價、市場真實交易價的孰低原則）為坐標。刪繁就簡三秋樹，領異標新二月花。房企要精準研判，聚焦擅長的領域和市場，緊抓結構性機會。
其五，高質量發展要融合新發展理念，主動融入國家發展大局。資金違規流入房地產的亂象已有效遏制，房地產與科技創新之間也不存在互相擠壓。相反，越來越多的優秀房企勇當產業鏈鏈長，加大在碳中和、科技創新等領域的投入。
一花獨放不是春！讓我們攜手共進、踔厲奮發，充分發揮行業擔當，堅持“房住不炒”，聚焦高質量發展，推動行業回歸實體經濟本原，為穩增長、擴內需、調結構，實現“租購并舉”“住有所居”做出更大的、應有的貢獻！
第一章
行業的重新定位
POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS
2021年是房地產行業底層邏輯和運行規則發生深刻變化的一年，陸續出臺與實施房企“三道紅線”、銀行“貸款集中度管理”、土地出讓“兩集中”、二手房指導價等政策。此外，房地產稅的試點工作也在有序準備之中。
十九大以來，中央分別從金融端、供給端、需求端、稅收端等四個端口發力，不斷建立和完善房地產長效機制。房地產長效機制的最終形成，有利于遏制投機投資需求，支持和滿足商品房市場的合理需求，促進房地產市場平穩健康發展；有利于規范行業、良性循環，推動行業去金融化，回歸民生保障屬性；有利于宏觀經濟平穩運行，在與經濟、社會的良性互動上發揮更大的作用；有利于實現全體人民共同富裕、“住有所居”的目標。
一、“房住不炒”之下，房地產業回歸實體經濟本原
房地產回歸居住屬性，是實體經濟的集合體。2017年，國家統計局曾指出：“房地產如果是炒買炒賣，就不屬于實體經濟。但是，房子如果只是用來住的，房地產自身需要磚瓦沙石，就是實體經濟�！鄙唐贩康慕ㄔ爝^程，就是實體經濟產品的“組裝”過程。上游的鋼鐵、建材，下游的家具、家電，以及裝飾裝修、物流等等，都是不折不扣的實體經濟。在“房住不炒”的長期堅持下，房地產投機投資需求基本退出，房屋回歸居住屬性，房地產行業回歸實體經濟本原，是實體經濟的最重要的組成部分之一。
房地產是穩增長、擴內需的關鍵力量，是我國支柱產業。2021年全國一二手住房合計銷售額超過23萬億元，多年來一直是我國居民最大內需市場。同時，住房消費帶動了家具、家電、紡織、裝修裝飾等一系列相關消費，2021年家具行業規模超8000億，家電行業規模超1.7萬億，房地產業帶動了多個千億、萬億級相關行業增長。2021年房地產業增加值7.76萬億，對GDP貢獻率6.8%，如果將房地產上下游涉及的50多個行業增加值合計，對GDP增長的貢獻率接近20%。房地產業是我國國民經濟的支柱產業，通過充分釋放居民住房消費，可以形成龐大的內需市場，為構筑“內循環、雙循環的新格局”提供重要支撐。
我國房地產業對經濟增長的貢獻仍有提升空間。對比發達國家，我國房地產業增加值占GDP比重并不算突出，以人均GDP突破1萬美元為時間節點，我國房地產業占比較美國、日本等分別低2個百分點、1.7個百分點。
二、“三穩”的迫切性凸顯，避免陷入“負面螺旋”
2017-2020年，樓市運行連續四年呈現穩定的“箱體運行”。成交量小幅波動，全國商品房成交面積月度同比波動不超10%；房價平穩增長，不再大漲大跌，70個重點城市中，新房月度環比下跌城市一般都在35個以內。
2021年，由于政策疊加效應，伴隨行業出清壓力，市場向下擊破箱體，出現超預期下跌。從保利來訪數據看，上半年周度盤均來訪80-100組，下半年周度盤均來訪50-60組，呈現斷崖式下滑，環比下降38%，同比下降33%，反映出整體市場信心嚴重不足。從全國商品房銷售面積來看，上半年同比增長27%，7月單月同比年內首次轉負，下半年同比下降15%。主流房企銷售額降幅更大，以TOP10房企為例，下半年銷售額同比下降28%。全國商品房銷售均價從8月開始下降明顯，12月商品房銷售均價9512元/平方米，相比年初下降13.8%。保利6048價格指數也從8月開始下跌，并連續5個月下降。土地市場下行明顯，相比一批次供地，全國22城三批次土地出讓金下降47%，流拍或中止出讓率達19%，平均溢價率僅2.3%，地價下降1000-2000元/平方米。
與以往不同，此輪市場下行，是短期、中長期因素疊加、綜合發酵產生的結果。去年三季度的信貸大幅收緊，直接導致買家需求萎縮、信心受挫和預期改變。一二手房市場的全面限價，封閉了房價上升的空間，同時令二手房市場幾乎冰封，切斷了換房鏈條。
中長期來看，房地產稅的預期觸發家庭資產配置邏輯轉變。稅收端是房地產長效機制完善的最后一塊拼圖，隨著試點推進越來越近，已成為影響市場的關鍵變量。保利發展的研究團隊對重點40城客戶的調研顯示，近半年有置業計劃的1400組客戶中，在房地產稅試點預期下，75%的客戶放棄購買或觀望，主動延遲入市。在等待靴子落地過程中，房地產稅對客戶購買邏輯也產生深遠影響，從以往買小、買多（套），到以后買少、買適中、買精。
進入2022年以來，市場延續深度下行。1-2月，全國商品房銷售面積同比下降10%，商品房銷售額同比下降19%，商品房銷售均價同比下降11%，TOP10房企銷售額同比下降37%。進入3月，由于疫情、經濟等因素，市場并未出現小陽春，反而擴大了跌幅。全國30個大中城市商品房成交面積同比下降49%，主流房企銷售業績降幅還在擴大。從保利內部數據來看，保利PCI指數（內部經理人預期指數）以及來訪數據均處近年低位。
辯證來看，2021年的行業調控是必要的。以史為鑒，日本、美國等房地產市場缺乏有效調控，市場的非理性高熱釀成危機，20世紀90年代日本房地產泡沫破裂導致日本經濟“失去了20年”，2008年美國房地產次貸危機引發全球金融海嘯。我國出臺房地產長效機制以來，調控政策有效化解了房地產和金融風險。經過本輪調控，“我國房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉”。風險化解過程中，個別高杠桿企業出現暴雷，區域市場出現深度調整，但整體上來說，局面仍是可控的，本輪調控用局部代價換取整體最大平穩。
因此，要堅持政策的連續性和穩定性，不能再回到過去那種資本無序擴張的狀態，接下來就是實現底線思維下的“三穩”。與去年下半年不同（主因是政策疊加），今年一季度的市場萎靡，經濟因素占據首位。而房地產市場的持續下行，又給經濟和50多個相關行業帶來了明顯沖擊，引發系統性的收縮。資產價格的不穩，同樣也會削弱居民消費的意愿。此外，因交易萎縮帶來的房地產稅費銳減，以及土地出讓金的腰斬，給政府財政收入帶來非常大的壓力，恐將影響城市的建設投入，甚至累及到公務員和事業單位員工的薪酬績效。此次事件再次證明，在我國實現現代化的征程中，在實現“共同富�！焙汀白∮兴印钡倪^程中，房地產行業的正面作用不可或缺。
信貸糾偏、地方穩市、支持合理需求等措施，雖然都取得了正面效果，但由于樓市下行勢大力沉，現有的政策力度仍不足以令市場“放量筑底”，市場預期和信心預估還需要比較長的時間來修復。當前形勢下，要盡快穩定房地產市場，果斷出手，發揮房地產行業在經濟運行中的先導性作用。辯證來看，持有房產的家庭是“沉默的大多數”，不要忽視了真正意義上的“聽不到的心聲”；隨著保障性住房的大量推出，更多人的住房需求可以得到兼顧。因此，保資產價格穩定，符合各方利益。只有加快落實中央經濟工作會議和兩會精神，加強輿論的正面引導，祛除雜音，提振市場信心，進一步加大穩市力度，才能避免陷入“經濟和房地產相互推動下跌的負面螺旋”，實現行業平穩健康發展和良性循環。
三、行業基本面沒有改變，把握成熟期的結構性機會
不要把市場規律簡單化，市場短期走勢看的是市場預期，中期走勢遵循運行周期，長期走勢遵循生命周期。雖然房地產行業告別高速增長，總量規模見頂，但行業仍能良性循環。
中長期來看，房地產行業基本面沒有改變，合理住房需求有支撐。2021年我國常住人口城鎮化率64.72%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。人口快速遷移下，人地分離、供需錯配的結構性矛盾依然突出，租賃需求大量增加，租賃業務也迎來發展契機。同時，我國經濟發展韌性強、潛力大、前景廣闊、長期向好的基本面沒有變，人均收入穩步提高，居民對美好生活的向往不斷提升，對居住品質的需求不斷釋放。
行業整體仍處成熟期，有可能進入構筑右肩階段。2017年，我們曾率先提出房地產行業進入總量峰值時代，近5年的行業規模變化印證了我們的判斷，2021年全國商品房銷售面積17.9億平方米，銷售額18.2萬億元，保持高位。因此，從全國整體上來看，生命周期仍處成熟期，但考慮到住房結構改變，需求和新增供應減少，商品房市場不可避免地進入減量發展時代。但我們也要看到，住房的需求是長期存在的，關鍵在于把握結構性的機會。
·1、住房結構分化，租賃大增，商品房減量
住房保障體系頂層設計明確，租賃住房進入發展快車道，“十四五”期間40個重點城市計劃新增650萬套保障性租賃住房，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。根據浙江等多省份住房十四五規劃，十四五住房供應面積與十三五基本持平，保障性租賃住房占比增加，商品房占比減少，商品房規模進入減量時代。
·2、城市分化加劇，大中城市生命周期向上
一如往年我們對城市基本面的跟蹤研究，“人口、產業加速向頭部城市集聚，城市分化加劇”。2020年經濟實力TOP100城市GDP、人口分別占全國72%、56%，比2010年分別提升1個、5個百分點。城市的生命周期就是房地產的生命周期。基本面好的大中城市，人口、產業集聚，城市生命周期向上，房地產市場仍處于成長期，需求量仍在擴容。需求的擴容同時帶來旺盛的城市建設需求：對內，城市中心范圍的公共設施持續提升，城市更新還有很大活力；對外，打造高鐵節點城市、綜合交通樞紐，仍需充分調動資源、做好基建。
·3、需求多元化，剛需、改善同步釋放
峰值右肩時代，需求走向多元化。一是人口流入城市，剛需依然旺盛。2020年我國流動人口達3.76億人，比2010年增加70%，上海、深圳等流動人口超千萬人，北京、廣州、成都等流動人口超800萬人。人口的交織流動，將產生持續的、大量的剛性住房需求。
二是改善需求加速釋放，成為市場主力。2021年，住建部“住有所居”會議指出，我國2000年底前建成的城鎮老舊小區有21.9萬個。據統計局2015年人口抽樣調查，全國城鎮家庭有31%購買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經適房、自建房等，19%為租房或住在工廠宿舍等；據樓齡統計，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。據預測，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100億平方米。原公有住房、經適房及2000年底前建成的大量老舊住房，面積小、質量低、配套差、物業管理不足，居民改善需求將持續釋放。
三是家庭小型化，年輕人獨立居住需求增多。2020年平均家庭戶人口為2.62人，比2010年減少0.48人；共有家庭戶4.9億戶，比2010年增加0.9億戶。受人口流動影響，以及思想觀念變化，越來越多年輕人選擇獨立居住，產生大量家庭分巢住房需求。
四是老齡人口持續增長，適老化住房需求增加。2020年60歲及以上人口為2.6億人，比2010年增加8627萬人，據外部機構預測，2030年老齡人口增加到3.8億人。老年人的大幅增長，對適老化住房和適老化居住環境的需求也將持續釋放，蘊含著巨大的內需潛力。
第二章
聚焦高質量發展
POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS
2021年下半年以來，房地產行業前所未有地迎來一輪迅速的縮表和出清過程。行業出清的直接原因，是由于違約或信用評級下調，引發企業主體信用基本喪失或債務危機，最終觸發“股債雙殺”和“融銷雙殺”。個別房企從下調評級到銷售活動停滯，歷時不到一個月，下滑速度之快遠超預期。據統計，從2021年至2022年2月底，全國共有72支房企境內信用債出現實質違約、觸發交叉違約條款或展期，波及房企超過40家，涉及金額超過800億元。目前，金融機構對房企融資依然保持謹慎。國資央企或優質品牌民企的融資保持穩定，但多數房企的信用和融資難以回到從前，生存才是第一，基本喪失了再投資能力。伴隨2022年償債高峰來臨，預期行業的出清和縮表將會延續和強化，以“三高”為代表的舊發展模式逐步退出歷史舞臺，房企加速邁向高質量發展的新時代。
一、從“三高”模式走向高質量發展
行業出清的導火索是多重政策疊加，但出清的根本原因是“高負債、高杠桿、高周轉”模式的難以持續。根據年報統計，國內上市房企平均資產負債率79.2%，高于制造業27個百分點；平均有息負債279億，高于制造業257億；平均權益乘數4.1，高于制造業1.2�！叭摺蹦Ｊ讲粌H導致金融資源過度集中，也不利于宏觀杠桿率保持穩定，為經濟和行業平穩發展埋下了隱患。
過去的“三高”模式，由房企擴張與行業外力共同推動。首先，房企做高杠桿倍數，對提升ROE有立竿見影作用；第二，金融資源易獲取，為房企提高杠桿提供了天然條件；第三，高周轉是特定時期迅速擴大規模的重要工具。
適應行業新發展格局，房企要更加注重構建“動態能力”�！皠討B能力”是1990年代加利福尼亞大學伯克利分校大衛·蒂斯（David Teece）提出的理論。經過多年發展，已成為企業戰略管理的重要理論。“動態能力”是根據外部環境變化，持續地整合技術、組織與管理資源，以達到競爭優勢的一種彈性能力。結合房企自身發展，當前形勢下，如何理解政策、判斷政策，并轉化為企業體系化的執行力，將是最重要的核心競爭力之一。
揮別“三高”模式，房企走向高質量發展。“三高”模式過于強調規模和資源占有，屬于粗放式擴張，有的甚至追求盲目多元化，最后只留下一堆低品質的房屋，一堆低質量的資產。而我們強調的高質量發展，是體系化的內生式發展，包括穩健經營的風格、精益管理的思維、精準的投資能力、極具競爭的產品力和成本力等等，順應高品質需求的趨勢，積極探索存量資產經營服務和新發展模式，助力“住有所居”，爭當產業鏈鏈長，推動行業的升級轉型。
高質量發展的前景是美好的，但道路更加崎嶇難行。行業出清后的幸存者是否能真正擺脫“三高”？如何向制造業學習精益管理和降本增效？如何聚焦布局城市、界定市場邊界、匹配住房需求？經營性物業的新模式是什么？如何跑通保障性租賃住房模式？如何辯證看待房企發展多元化業務？如何從增量資產建造時代邁向存量資產經營時代？我們認為，高質量發展的關鍵在于聚焦。
二、聚焦高能級城市、區域有效市場、產品與客戶匹配
·1、聚焦城市的結構分化：各能級城市、同能級城市超級分化
城市潛能的差異，推動市場向超級分化演變。同樣是二線城市，由于人口潛能的差異，房地產市場分化亦呈現加劇態勢，人口高增量城市（成都、西安、鄭州等），其商品住宅成交韌性較強，規模整體抬升，成交波動亦較�。欢丝诘驮隽砍鞘�，其商品住宅成交規模存在瓶頸，近10年房地產市場容量復合增速處于負區間。
·2、聚焦區域的有效市場：有效需求邊界在退縮
房地產行業調控框架趨于穩定，長效機制逐步勾勒清晰，市場和需求邏輯日益成熟。以往，限購、限貸政策梯度差下需求外溢，市場邊界甚至跨越行政邊界；如今，限價政策壓縮城市價格梯度，市場調整下需求回流高價值區，有效市場邊界內的板塊需求平穩，而邊界外的板塊需求退潮，導致過往飽受紅利的“外溢板塊”，如今反轉為需求被倒抽的“被虹吸板塊”。中長期看，需求邏輯向居住屬性回歸，有效市場邊界以就業活力區為中心，以一定通勤距離為半徑分圈層外延。以廣州為例，中心四區集聚就業人口的46%，常住人口的34%，以其為圓心劃分出一二三四線市場，天河屬于一線，從化屬于四線。
·3、聚焦需求的產品匹配：精細研判住房消費差異
以城鎮人均居住面積和城鎮人均住宅商品化率對不同城市的居住需求分類：①能級越大的城市，居住需求越多元：以廣州為例，10年常住人口增量598萬，“住進來”扎根需求旺盛；住宅商品化率僅39%，“住得好”的商品化改善空間大；50%的家庭戶居住在20年樓齡以上房子，“住得新”換房需求大。②同能級城市，居住需求側重點存差異：如福州人均居住面積大、但住宅商品化率更低，關注商品房改善空間；重慶城鎮化率低，關注就地城鎮化帶來的商品房增量空間。
三、做精經營性物業，聚焦成功的商業模式
·1、商辦市場容量下降，結構性供需矛盾突出
全國商業及辦公市場容量2017年見頂后連續四年下降，在商品房銷售額中占比不斷下滑，從2018年1.96萬億、13.1%回落至2021年1.4萬億、7.9%，銷售均價連續三年回落。同時結構性矛盾明顯，經營性物業尤其是商業及辦公的供給和需求不匹配，需求集中在一二線城市、產業強、需求大的核心板塊，但一二線非核心板塊與三四線城市供應偏大，空置率上升。
商辦物業受經濟周期與產業發展影響大。近年來經濟面臨下行壓力，加上電商興起、靈活就業人員數量增加、跨國企業選擇居家辦公等產業現象，根本性地改變了商辦需求。地方政府應破除過去“多建商辦就能提高稅收”的慣性思維，認識到稅收與產業發展緊密相關。應著力提高營商環境，出臺支持性財稅政策，把產業做大做強，并從規劃與土地源頭控制新增商辦供應。
·2、聚焦經營性物業的商業模式：從“地產思維”轉向“真正經營”
發展邏輯發生根本改變，拓展上由“被動獲取”變為根據立項標準“主動獲取”。過去，住宅反哺商業、銷售反饋經營的“算大賬”邏輯已不再適宜。以商業地產為例，核心區位、業態優勢、品牌運營下，若盈利模式成立，配套住宅只是錦上添花，可實現“獨立拓展”。如上海恒隆廣場，聚焦走重奢路線，在2020-2021年疫情期間實現了超15%的高水平租金年漲幅。
經營模式聚焦“重”“輕”兩端。以長租公寓為例，中間路線的租賃或包租模式難以持續，或轉向重資產方向，如R4地塊的獲取、開發和經營，或轉向純粹的輕資產模式，如委托經營模式。
四、大力發展租賃住房，解決大城市住房突出問題
·1、大中城市靈活就業人口增多，實際管理人口超預期，租賃需求旺盛
在新產業、新業態、新模式的快速發展下，更多人選擇靈活就業。據統計局數據，2021年靈活就業人員規模已達2億人，包括IT技術、網紅、主播、外賣騎手等。靈活就業人口流動性大，更接受租房的生活，因而在主要大中城市產生了大量的租賃需求。同時，基于疫情防控的需要，政府大力推行網格化管理，通過健康碼、行程碼、核酸檢測、疫苗等多個環節反復進行多輪篩查，第一次盤實了城市的實際管理人口，如北京、上海實際管理人口已超3000萬，廣州、深圳實際管理人口超2200萬，重點城市的租賃需求有望獲得可持續增長。
租賃住房作為住房制度改革的重心，是房企探索新模式的重要一環�！兜谑膫�五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，完善住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2020年12月，中央經濟工作會議提出，要重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務的人員等住房困難群體住房問題，努力做到住有所居、職住平衡。2021年6月，國務院辦公廳出臺了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，完善土地、財稅、金融等配套政策，租賃住房進入發展快車道。
·2、市場化租賃住房商業模式不清晰，政策性租賃住房已形成政策閉環
當前，租賃住房行業呈現市場化與政策性雙軌并行的發展現狀。市場化房企憑借資金和資產優勢占據頭部位置，但仍面臨盈利難題。部分品牌企業為形成行業話語權，通過租賃經營方式實現了快速擴張，短期內卻難以實現盈虧平衡或盈利。市場化租賃住房得到的政策支持較少，土地成本高、經營回報低、退出未理順，缺乏可持續發展的商業模式。盡管整體稅負有所降低，資源供給有所增加，但資產收益率這一瓶頸尚未突破。房企如利用商品房用地配建或存量資產，回報率難以達到REITs要求。經營端雖有財稅支持，但“納�！焙蟮淖饨鹫圩屌c稅收優惠基本對沖，補助資金發放周期也較長。退出端的公募REITs仍有限制，要求必須是保障性租賃住房，用地性質暫時限制在“非商業、非住宅”。
相比之下，政策性租賃住房推進速度快、路徑和商業模式基本清晰，但地方政府在資金籌集、建設和運營上面臨較大挑戰。政策通過前端讓渡地價、盤活存量，在建設和運營環節提供補貼，提高整體的EBITDA，后端納入公募REITs實現退出，形成了投融建管退的政策閉環。根據住建部公布的數據，2022年將新籌集240萬套保障性租賃住房，這非�？简灥胤秸呢斦䦟嵙�，以及地方國企的專業能力和人才儲備，可加快引入市場化程度高的地產央企共同參與。
總之，我們要對中國的發展和房地產行業的發展保持信心，堅定走高質量發展之路，緊跟國家政策走，積極融入國家發展大局。展望未來，行業出清之后，市場必然回歸供求再平衡，優秀的房企也將迎來新一輪的發展契機，行業也將建立新的秩序。
塵勞迥脫事非常，緊把繩頭做一場。
不經一番寒徹骨，怎得梅花撲鼻香。
