“疫情反復和經濟結構調整不斷為青島的商業地產帶來挑戰和機遇。辦公樓市場方面，新興的數字經濟正成為引領市場需求增長的主要驅動力。” 仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示。零售地產方面，疫情防控短暫升級阻斷客流到訪，數字化轉型的提前部署助力實體商業平穩過渡。
辦公樓市場
TMT行業發展韌性和活力增強，推動辦公市場需求擴容提質。2022年第一季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為4.3萬平方米，高于過去十年一季度凈吸納量均值的12%。新興商務區新項目交付帶來的增量需求成為推高凈吸納量的主要原因。從行業表現來看，TMT行業正引領辦公市場需求的穩步增長，但是在宏觀經濟放緩以及政策監管趨嚴的影響下，行業內部的結構性調整加劇、風口持續轉換。例如，互聯網行業下的在線教育、社區團購等細分領域加速退場，而應用軟件、IT服務、通訊設備等傳統的科技企業，以及跨境電商、人工智能、社交網絡等新興的數字經濟正表現出較強的增長動力，在不同商務區的甲級和乙級辦公樓市場中均有積極布局。
一季度兩個新項目交付，為市場帶來約7萬平方米的新增供應。位于金家嶺金融區的青鐵華潤城2號樓，以及位于李滄區的信聯天地5號樓于一季度投入使用，推高全市整體辦公樓市場存量至548萬平方米，并小幅推高市場整體空置率至31.0%。青鐵華潤城項目依托便利的交通資源，具備了高效互聯、可持續發展的辦公產品特征；信聯天地項目作為李滄區目前優質辦公產品的代表，極大地提升了區域整體商務氛圍及辦公環境，帶動周邊中小型創新創業企業的辦公升級需求。
疫情反復暫緩市場成交，租金水平穩中看跌。一季度整體市場平均有效租金為81元/平方米/月，環比下降0.3%，同比下降2.7%。甲級市場平均有效租金為116元/平方米/月，環比下降1.1%，同比下降4.4%。3月份青島疫情升級，使得短期內租賃問詢量受到影響，市場成交下滑引發風險擔憂情緒上升，市場預期對租金反彈的信心仍不足。
多數未來供應分布于非核心商務區。2022-2023年青島非核心商務區的新增供應量超過50萬平方米，占這兩年供應總量的76%，主要分布于嶗山、市北、李滄的新興商務板塊。仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示：“越來越多生活空間、商務空間等不同功能業態的融合交錯，在小生態圈中達成都市資源的高效集約，將帶來城市多中心發展機遇。”
零售地產市場
疫情防控短暫升級阻斷客流到訪，或成實體商業分水嶺。3月中旬暫停堂食的限制政策一經發布，青島實體商業再次受到短暫沖擊，以餐飲、兒童和體驗類業態首當其沖。相較于2020年首次疫情爆發，青島實體商業此次經驗更加豐富，多數餐飲品牌和超市迅速將業務重心轉戰線上，積極有效地降低了客流下滑帶來的負面影響。同時，在過去兩年加速房地產科技和數據化布局的實體商業在本輪疫情中顯得更加應對有力，通過線上直播、社群營銷等多種渠道保證其項目平穩過渡。然而沒有及時轉型的商業項目則出現明顯退租閉店情況。
西海岸新區迎來一個新增供應入市。位于西海岸辛安板塊的西海岸萬達廣場（總建筑面積62,600平方米）于近期交付運營，引入多個首進山東及青島的餐飲品牌，極大地輻射了周邊的年輕居住客群。由于較高開業率，市場整體空置率并未受到波動，維持于7.6%，環比持平。全市優質零售地產市場存量升至482萬平方米。
市場租金保持穩定，但全年回彈預期下降。一季度全市優質零售物業平均租金為227元/平方米/月，環比持平，同比僅微降0.1%。盡管疫情反復對租金的負面影響在一季度尚未全面顯現，但部分經營受挫的項目業主明顯對市場信心不足，影響全年租金預期下調1.2個百分點，預計全年整體租金水平將大概率維持平穩。
房地產科技將持續推動實體商業數字化轉型。疫情防控帶來的全民居家隔離再度引發市場對商業地產科技迭代的關注。線上商場、社群配送等手段可以短期彌補傳統消費場景被阻隔的損失，通過房地產科技全維度賦能于硬件、運營、服務、設計等各個領域，并將消費者在疫情后重新拉回購物中心才是未來實體商業的長遠之計，我們預計已在數字化轉型方面做好部署的項目將引領青島零售物業市場蝶變更新。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
