3月，國家發展改革委公布《關于同意西安都市圈發展規劃的復函》，這是國家批復的第五個都市圈規劃，也是西北地區首個國家級都市圈。西安作為核心城市正迎來新的發展機遇，商業地產信心亦獲得提振。
甲級辦公樓市場，退租浪潮基本結束，第三方辦公運營商、科技企業需求穩健，季內租金跌幅收窄；優質零售物業市場，受疫情影響，部分主力店及娛樂業態出現退租，但新能源汽車及國內運動品牌等業態仍表現活躍；物流地產方面，疫情管控及節后傳統租賃淡季等因素使得高標庫新增需求下降，但本土商貿企業的倉庫需求受城市更新帶來的核心城區交易市場和非標倉拆遷活動影響，其倉儲搬遷升級活動錄得增長。
仲量聯行西安總經理佟恩表示：“在平原城市群核心城市、國家中心城市、國際化大都市等機遇的疊加發力下，西安社會經濟實現穩步發展。尤其是西安都市圈規劃的批復，進一步穩固了西安作為西北地區領頭羊的地位，其在西北地區的重要性和影響力再次得到凸顯。西安都市圈也由此成為西北第一個國家級都市圈，預計將帶動周邊城市群共同加入分工合作的一體化都市圈模式，形成各區域城市共同發展的圈域經濟現象。同時，這些規劃也將帶動西安經濟進一步增長，長期利好核心城市西安的商業地產市場。”
甲級辦公樓市場
一季度市場凈吸納量由負轉正，第三方辦公服務運營企業新租需求位居第一
年初因疫情及春節假期影響，西安多個項目延期交付。因此，季內甲級辦公樓市場未錄得新項目入市，甲級辦公樓存量維持205.5萬平方米，位居全國第十二位、西北地區首位。
自2021年下半年開始，西安辦公樓市場需求放緩，部分企業退租引致項目空置率上升。步入2022年，退租浪潮基本結束，市場凈吸納量由負轉正。受年初疫情影響，各企業紛紛啟動居家辦公模式以減少疫情傳播風險，傳統辦公需求同比放緩。第一季度，西安甲級辦公樓市場凈吸納量錄得2.0萬平方米，同比降低0.5萬平方米。主要需求聚焦第三方辦公服務運營企業以及科技互聯網行業。
同時，部分中小微企業面臨運營困境，其租賃需求因裝修成本高企、傳統辦公單元面積過大等原因而受到抑制。因此，銜接西安市場供需兩端的第三方辦公服務運營需求持續活躍，季內錄得相關企業新租甲級辦公面積約1.7萬平方米，占比高達32.8%。科技互聯網行業仍為西安甲級市場主力需求來源，季內需求占比約21.5%。多家頭部通訊企業于本季完成擴租及升級，同時帶動其上下游科技型企業在季內完成多個小面積段成交。此外，能源類企業在季內也十分活躍，新增租賃需求占比環比增長3個百分點。
市場預期趨于穩健，企業品質及租戶結構穩定性成為辦公樓業主的核心關切
去年，辦公樓增量需求放緩及退租現象的發生引致部分業主空置壓力增加，為維持年底入駐率水平，多區域出現較大幅度降租。2022年，隨著政府積極扶持中小企業在本地立足扎根，大力支持數字科技以及先進制造等產業發展，不斷完善西安十四五產業布局，相關產業需求得以逐步回升。相對穩健的市場預期促使業主再次轉變租賃策略，不再單一地通過降低租金引入大面積租戶，而是更加看重企業品質以及穩定的租戶結構。截至一季度末，甲級辦公樓平均租金跌幅收窄，環比下降0.4%，至季末報93.6元/平方米/月。
西安甲級辦公樓市場將步入高供應周期，專業樓宇運營將成關鍵
預計2022年，西安甲級辦公樓市場將迎來約36.8萬平方米的新增供應。其中，高新區域為今年供應增量的主要區域，板塊內競爭壓力也將逐步顯現。未來四年，西安甲級辦公樓市場即將步入高供應周期，除了市中心區域外，高新南、高新北、城北、曲江及南二環等區域都將有較高甲級辦公樓新增供應。預計到2025年底，西安甲級辦公樓項目總存量將達到317.5萬平方米。
仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“在當前高空置的市場壓力下，各業主需特別關注租戶結構優化和辦公環境提升等方面，從而實現穩定的現金流預期。穩定的經濟社會發展亦將長期利好本地市場，我們對西安未來商業地產市場發展充滿信心，并將持續關注西安核心產業發展，以專業服務助力業主優化租戶結構、實現樓宇品質升級。”
優質零售物業市場
第一季度優質零售物業市場空置率環比微漲
供應方面，多個項目延遲入市，季內未錄得優質購物中心開業，總存量仍為678.8萬平方米。就奧特萊斯商業類型而言，市場錄得靜安薈奧特萊斯開業，該項目位于城北子市場，是市內首個奧特萊斯，也是疫情后城北首個新開項目，實現較高開業率。受疫情影響，零售需求減弱，多個品牌出現退租現象，市場空置率有所提高。分業態看，娛樂業態經營受疫情影響，多家影院及KTV短期停業。同時，雙減政策下，部分兒童學科培訓類業態出現退租，如瑞思英語、貝迪森英語等。此外，西安多家商場出現主力店退租的現象，如大融城G-super超市、老城根G-park華聯超市，以及西安益田假日世界的中影飛尚國際影城等。主力店退租導致西安優質零售物業市場空置率環比上升0.4個百分點，報9.8%。租金方面，西安優質購物中心首層平均租金環比下降0.1%，報378.9元/平方米/月。
西安新能源汽車品牌組合更加完善。由于國際油價上漲，新能源汽車持續受消費者青睞，更多新能源汽車品牌進入西安市場，零跑、廣汽埃安、極氪、賽力斯及大眾新能源汽車等品牌于季內持續擴店，積極布局優質商業項目。除新能源汽車外，傳統汽車品牌如沃爾沃、馬自達等也紛紛在購物中心開展營銷活動，拓展線下體驗店。汽車品牌的進駐不僅豐富消費業態和內容，更增添了消費場景的科技感和年輕化。
冬奧會熱度不減，國內運動品牌活躍。全運會和冬奧會等運動賽事的舉辦掀起了全民運動熱潮，如安踏、鴻星爾克等國內運動品牌抓住時機承接賽事熱度、開拓新店。同時，為迎合年輕客群的消費需求，品牌延續“運動+國潮”模式，進一步激發年輕客群對國潮運動品牌的消費熱情。
部分親子游樂業態填補“雙減”下的市場空缺。季內，兒童運動娛樂品牌在多家商場圍擋，部分品牌替換原兒童學科培訓品牌，如超能星球少兒智能運動館、多樂星兒童樂園等。
智能家電以獨立門店進駐購物中心。過去，家電作為大賣場的主力產品常以集合店形式呈現，方便消費者比較和購買。隨著線上消費的興起，實體店作為品牌宣傳和產品體驗的功能日益凸顯，因此品牌方開始以獨立門店的形式進駐購物中心，如卡薩帝、科沃斯等。
三級商業體系逐漸成型，存量項目改造升級仍是核心商圈關注焦點
近年來，西安零售商業開發不斷外延，新開項目逐漸下沉，向次級商圈和社區商圈發展，“核心型-區域型-社區型”的三級零售商業體系正在加速構建。2022-2025年期間，西安預計迎來約207.8萬平方米的新增供應入市，其中九成以上將于非核心區域呈現，人口的導入和基建的完善將有效帶動周邊區域零售商業的發展。由于核心商圈土地供應有限，城市更新仍然是區域內關注焦點。核心商圈內的百盛DCC和合生匯等項目重新調改、創新升級，將陸續在今年重新開業。同時，文旅結合展現西安歷史文化的西安太古里項目正式啟動，建成后將為西安零售商業發展注入更多活力。
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示，“當前，西安城市三級商業體系呈現‘兩頭并重’，既關注核心商圈煥新升級，也關注發展區域型和社區型商業。核心商圈在SKP開業后實現價值重塑；鐘樓和小寨南二環商圈仍在不斷發展擴容，與周邊具有在地文化氣質的城市街區融合發展；而新區CBD商圈的打造，同樣是補足城市商業格局的重要一環。伴隨城市化進程從中心向次中心、再逐步延伸至城市周邊區域，區域型和社區型商業將隨之崛起，反哺城市化進程，促使西安零售消費更具活力與多元性。”
物流地產市場
租賃成交以搬遷升級活動為主，本土商貿企業的倉庫需求小幅攀升
本季，領盛秦漢新城物流園投入使用，市場新增可租賃面積6.6萬平方米。受疫情及春節后傳統租賃淡季影響，高標庫新增需求下行。其中電商、快遞快運等全國布局企業倉儲新增需求回落。而本土商貿企業的倉庫需求方面，在城市更新帶來的核心城區交易市場和非標倉拆遷、改造活動帶動下，倉庫搬遷升級活動有所增長。
第一季度，全市凈吸納量僅錄得4千平方米，整體空置率環比小幅攀升1.6個百分點，至18.8%。整體需求量偏低導致區域間租賃分化凸顯。相較于距離主城區較遠的空港和灃西子市場，如經開、國際港務區、高新等一圈層核心物流子市場成為本土商貿企業搬遷升級活動的首選，承接更多的租賃需求。而連續三個季度于低位徘徊的凈吸納量，也使得部分空置率較高且去化速度緩慢的項目開始下調租金預期。至季末，全市平均凈有效租金環比微降0.4%，至24.4元每平方米每月。
外環高速南段有望于年內貫通，城南西北區域分撥中心屬性增強
截至一季度末，外環高速高新段已建成通車，外環高速南段全段也將于年內貫通，有效串聯起了滬陜高速、福銀高速東南段與連霍高速、福銀高速西北段。
仲量聯行華西區產業與物流服務部總監尤鵬偉表示：“對于大量快遞快運及電商企業而言，由于外環高速南段的開通，從東南方向運往西北省區的貨品得以避開擁堵的西安主城區，運輸效率大幅提升。仲量聯行預計，外環高速南段途經的長安物流子市場未來將吸引更多第三方物流、電商企業在此設立西北區域分撥中心。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
