優質寫字樓市場
升級搬遷需求活躍 租金跌幅進一步收緩
2022年第一季度，南京寫字樓市場錄得一個新項目入市，南京中海廣場，體量逾10.9萬平方米，推升全市總存量至326.4萬平方米。季內搬遷置換主導租賃需求，凈吸納量約2萬平方米，而較大體量供應推升空置率水平高位運行，環比上調1.9個百分點至25.7%。
需求方面，保險行業引領傳統金融需求穩居首位，季內新街口錄得整合及擴租需求落位，此外，來自證券、基金等行業的搬遷需求持續向河西聚集。專業服務業位居次席，律所、咨詢及廣告等細分行業多點布局，進一步提升各板塊現代服務業能級。建材與基建類公司普遍擇址河西板塊，推動房地產建筑行業需求表現穩健。此外，來自TMT行業的需求中，新街口板塊對外資軟件公司吸引力不減，而河西則錄得內資企業跨境電商、云計算、物聯網相關的新設企業承租。第三方辦公服務運營品質升級趨勢凸顯，季內錄得外資商務中心品牌首進河西板塊。
細觀成交類型，新設類成交占比較上個季度有大幅提升，而搬遷需求仍舊主導季內租賃活動，除少數需求由湖南路升級置換至新街口板塊外，其余跨板塊搬遷需求均落位河西；而新街口內個別樓宇以價換量帶動板塊內部搬遷表現活躍。市場調整臨近尾聲，需求端預期逐漸轉強，推動升級搬遷需求占比超過七成。受此影響，甲級樓宇去化表現優于乙級，后者租金走勢持續承壓，致使全市整體租金水平繼續下行，跌幅進一步放緩至環比下降0.1%，平均租金報價每月每平方米116.3元。
CBRE南京顧問及交易服務部|辦公樓負責人劉承陽表示，南京構建“一核引領、多板塊聯動”的現代服務業發展空間格局，第三產業增加值總量已于去年突破萬億大關，以金融與科技為引領的現代服務主導格局不斷強化。未來六個月，南京將迎來22.5萬平方米的新增供應入駐河西板塊，優質項目有望提升板塊商務氛圍，或將進一步激發板塊間競爭，預計年內升級搬遷需求將持續活躍。此供需作用下，建議業主通過靈活的租賃策略盡早鎖定優質租戶；與此同時，業主可在關注傳統金融及專業服務等穩健需求的基礎上，迎合當下創新驅動浪潮，擇機積累具有高成長潛力的新興行業租戶，優化租戶組合以增強自身韌性。
優質零售物業市場
餐飲品類表現亮眼 首店經濟影響力持續擴大
2022年第一季度，南京零售物業市場無新項目開業。各板塊內存量項目品牌調整成為季度市場主旋律，江寧板塊的景楓中心迎合年輕化消費需求完成品牌升級，有望由區域商業逐步躍升為城市地標；夫子廟板塊的水游城調整步伐持續，通過首店引進與場景打造等差異化手段提早應對未來商圈內部競爭。季內凈吸納量約0.7萬平方米，空置率小幅下降0.1個百分點至3.2%。
需求方面，餐飲品類表現特別亮眼，網紅餐廳鎖定核心板塊精準發力，季內新街口德基廣場與金鷹A座相繼開出美式快餐Shake Shack與韓式料理男妹之家南京首店；頗受資本青睞的咖啡品牌擴張勢頭持續加碼，M Stand及Seesaw等國內品牌于傳統商圈標桿項目加速布局，Peet‘s Coffee則選址非核心商圈擴大版圖。服飾品類緊隨其后，景楓中心引入UOOYAA及Eah Chanie等國內輕奢女裝品牌，德基廣場尋求更加多元的新鮮勢能，開出輕奢國潮品牌密特揚與韓國潮牌No One Else，更有線上女裝品牌Chic Joc于此布局線下市場開出首家實體店鋪，運動品牌在新街口板塊穩健擴張，阿迪達斯選址艾尚天地，鴻星爾克在南京新百開出江蘇首家星創店。季內美妝品類以新晉香氛品牌表現尤為活躍，德基廣場開出Maison Margiela香氛南京首店及羅意威香氛全球首店。首店經濟影響力持續擴大，日本生活方式類品牌Niko and...在夫子廟水游城開出南京首店。服務業態方面，特斯拉、理想等多家新能源汽車品牌入駐景楓中心，寵物互動類體驗業態季內多點開花，貓咪博物館與白日夢擼豬社分別入駐弘陽廣場與建鄴吾悅廣場。品牌迭代升級，在旺盛的需求之下，全市購物中心首層租金環比上漲0.6%至每天每平方米18.6元。
CBRE南京分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人王飛表示，南京憑借本土優質的商業氛圍虹吸南京都市圈消費需求，位列中國消費能力十強城市，并躍居人均消費第一城。盡管季末受到疫情短暫波及，整體消費動能走強趨勢不改。未來六個月，南京將有21.9萬平方米新增供應入市，其中金象城購物中心的開業有望帶動浦口板塊橋北商圈加速崛起，在引入屋顏Homearch與盒馬鮮生Plus雙阿里主力店以迎合新興中產階級精致生活方式的同時，項目通過Meland Club與大眾書局等體驗業態打造多元互動購物空間。伴隨新興商圈逐漸成熟與傳統商圈煥新升級，南京的消費能級有望迎來進一步躍升。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
