優質寫字樓市場
頭部需求支撐平穩開局 租金小幅回落
第一季度寫字樓市場未錄得新增供應入市。需求受到前期疫情管控和年關推遲等影響，整體較預期平淡，同時季內TMT和地產為主行業整頓，出現不同程度退租，其中不乏節約成本策略驅動下搬遷至周邊商務園區市場或新項目的情況。由此，當季寫字樓凈吸納量歷經去年歷史高峰之后明顯回落，錄有3.3萬平方米，環比下調77%，為兩年以來單季新低，空置率環比微降0.1個百分點至17.7%。主要壓力來自于新興商務區租金相對較高的寫字樓地段，包括未來科技城、蔣村、錢江世紀城等，武林則因幾筆較大面積成交落地季內引領全市去化。
行業需求方面， 3C電子產品類成為當季首要需求來源，包括頭部電子科技公司以較大面積于武林新設部門；TMT因受監管收緊影響動能持續放緩，退居其次，季內以軟件開發、物聯網、通訊細分領域居多，除了在城西各板塊間搬遷流動外，錢江新城和武林亦錄得升級擴張的案例；而以建筑設計類為主房地產類需求仍較活躍，布局蔣村、武林、錢江新城子市場；此外，第三方服務辦公運營亦于杭城穩健布局。盡管第一季度主力行業需求錄有中大面積段成交案例，但縱觀全市500平方米以下小面積成交數量占比超五成，較去年第四季度提升33%，且以現有內資租戶搬遷擴租為主導。區位表現來看，武林當季表現特別亮眼，大面積新設擴租需求落地；蔣村則是部分新項目帶動版塊內搬遷需求，但與未來科技城受挫于TMT整頓的壓力，區域整體去化較為平淡；錢江新城受多元需求如金融、房地產、消費品制造業等帶動中小面積搬遷成交較活躍，其中不乏來自濱江、未來科技城等新興商務區的區位升級，不過地產基金和教育等行業退租也給該市場整體表現帶來一定影響。由此，受需求放緩和行業調整影響較大的新興商務區影響，整體租金有所回調，環比下降0.1%，至每月每平方米118.3元，而核心及次級商務區因差異化行業需求帶動租金相對穩定。
CBRE杭州顧問及交易服務部|辦公樓負責人王曉晨表示，第一季度杭州寫字樓市場表現較為分化，主要受到前期疫情反復和部分行業調整需求放緩的影響。然而承接政策扶持的高科技企業需求相較穩定，隨著三月本地商務活動恢復常態，預計第二季度市場將有所回暖。展望未來六個月，約有60萬左右新增供應投放市場，主要位于新興商務區如錢江世紀城、濱江、西溪等板塊，充沛的供應有望滿足TMT等創新型企業集聚提供能級提升的辦公需求。考慮到后續亞運會的召開相關審批流程放緩等因素影響，業主應考慮采納靈活租賃策略、隨行就市加速吸引需求落定，與此同時，在抵御疫情不確定性的多重考量下，綠色樓宇、物業靈活性和辦公場所使用率也將在中大型企業優化辦公選址中受到進一步關注。
優質零售物業市場
潮流首店云聚 打造杭州獨特商業標簽
第一季度杭州零售物業市場未錄得新項目交付。空置率環比下降0.2百分點至2.0%，凈吸納量錄得1.2萬平方米。核心商圈租金上漲拉動全市購物中心首層租金穩中微升，環比上調0.2%，報每天每平方米人民幣21.7元。
餐飲依舊主導市場需求，占比47%，其中包括傳統中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內的多樣品類擴張積極。咖啡茶飲品類中，包括代數學家、GREYBOX以及M Stand在內的咖啡連鎖品牌本季度均錄得擴店，而來自西安的國潮茶飲品牌茶話弄亦布點積極。近年競爭火熱的烘焙甜品賽道更是創新升級，新潮品牌不斷涌現，新式點心品牌菓也點心工廠全國首店入駐杭州來福士廣場，酥里茶點升級首店落戶濱江寶龍城。此外，創意料理Tomacado花廚浙江首店落戶湖濱銀泰in77，悅己型消費新業態于杭州加速發展。
時尚服飾業態需求占比18%，潮流服飾品牌NO ONE ELSE杭州首店以及浙江首家Nike beacon 1200入駐湖濱銀泰in77。珠寶配飾品類需求亦較為亮眼，年輕一代消費客群對于黃金的喜愛推動如CRD和老廟古韻在內的品牌持續擴張。此外，培育鉆石品牌Light Mark加快其線下布局，杭州首店亦于湖濱銀泰in77亮相。值得一提的是，凱德旗下創新復合式商業空間Bridge+ Spark本季度亮相杭州來福士廣場，其獨特的社交及體驗屬性緊密連接品牌與消費者，POLYIMAGE能力有限公司全國首展也同時于此開幕。
CBRE杭州分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人何達表示，未來六個月，杭州零售物業市場或將迎來多個新項目入市，共計18萬平方米，主要位于未來科技城、濱江和下沙等非核心板塊。其中，龍湖杭州吾角天街預計于今年年中開幕，也是龍湖在華東的第一個輕資產商業，項目定位年輕消費群體，目標通過引進包括運動、潮玩以及三坑文化等在內的相關業態，打造下沙潮流新地標。隨著優質購物中心的相繼入市，非核心板塊商業布局逐步完善，年輕消費力助推杭州商業多元發展，依托于互聯網相關產業的發展，各類潮流首店入駐杭州，而存量項目升級以及新項目的主題定位等共同作用下，個性潮流成為杭州零售商業的獨特標簽。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
