2022年第一季度，杭州甲級辦公樓市場無新增供應，年前積壓的需求在一季度集中釋放，整體空置率略有下降。科技互聯網行業繼續驅動辦公市場需求，房地產建筑行業及零售貿易行業在總租賃成交中占比上升。優質零售物業市場方面，一季度新增一個零售項目，總體空置率保持平穩。其中時尚業態繼續主導市場需求，運動品牌和時尚潮牌擴張明顯，娛樂業態涌現出新的市場需求。
仲量聯行杭州、南京、武漢分公司總經理辛毅表示：“后疫情時代遇上杭州亞運會，其呈現的市場機遇與挑戰都是前所未有的。一季度，杭州市‘官宣’了未來五年發展目標，爭取躋身國內一線城市。數字經濟與制造業的高質量融合發展，大力發展以科技、金融、文化、健康等高端服務業，積極發展樓宇經濟，這些都是2022杭州政府工作的重點，同時也將影響杭州優質辦公市場的格局，為未來發展指明新方向。”
優質辦公樓
一季度杭州優質辦公樓市場僅有一個乙級辦公樓項目入市，市場整體空置率略有上升。位于錢江世紀城的萬象世界中心T2于一季度交付，總體量約91,200平方米，是華潤置地開發的散售項目。一季度甲級辦公樓無新增供應，加上大面積租賃成交，使得甲級辦公樓的空置率下降了0.7個百分點至21.8%。反觀乙級辦公樓，受到新入市樓宇以及租戶升級搬遷至甲級辦公樓的影響，乙級辦公樓空置率上升了2.3個百分點至18.3%。綜上，杭州辦公樓整體空置率上升了0.9個百分點達到20.0%。
科技互聯網行業仍是需求的主要來源。一季度杭州整體辦公市場凈吸納量約為26,315平方米。以租賃面積來計，科技互聯網企業占比42%。其中，最主要的租賃成交來自華為，其在武林商圈的甲級辦公樓濱綠大廈承租了13,000平方米；房地產建筑業一季度需求也上升明顯，占比攀升至22%，大部分需求來自升級搬遷。以租賃成交數量來計，科技互聯網行業依然保持重要地位，占比23%，緊隨其后的是房地產建筑業及專業服務業，分別占比17%和14%。受一季度杭州突發疫情的影響，商務問詢及帶看量較往年稍有縮減，部分租賃成交是年前積壓到本季度的集中釋放。另外，科技互聯網及教育行業的退租減租現象仍在持續。
一季度杭州甲級辦公樓市場租金略有下降。至3月底，杭州甲級辦公樓平均有效凈租金為4.44元每平方米每天，環比下降了0.5個百分點。同時，乙級辦公樓租金也有小幅下滑，環比下降了0.2個百分點至3.53元每平方米每天。受到科技互聯網及教育行業承壓，以及突發疫情等多方面的影響，業主的市場預期并不樂觀。另外，部分業主采取以價換量的租賃策略，也一定程度上造成了甲級辦公樓市場平均租金下降的現象。
2022年優質辦公樓市場展望：2022亞運會將于今年九月在杭州盛大舉行。受其影響，大部分建筑施工項目將趕在二季度結束之前交付，杭州辦公樓市場將迎來一個供應高峰。亞運會的舉辦將大大的提升杭州城市知名度，為辦公市場帶來機遇的同時也將帶來諸多挑戰。亞運會期間商務活動、人員流動、租戶裝修等都將受到嚴格管控，企業的租賃決策也將受該時間線的影響，預計三季度的租賃成交量將有小幅下降。
統觀全年，杭州預計有68萬平方米的新增供應，共計12個優質項目入市。新入市項目主要集中在錢江新城及錢江世紀城板塊，其中甲級辦公樓市場新增體量約27萬平方米。較大的新增供應將導致空置率承壓上升，預計杭州甲級辦公樓的空置率在2022年底或將達到26.8%，同比上升5個百分點，達到近三年來的最高水平。未來三年，預計杭州辦公樓的新增供應將始終保持高位，總體空置率在2023年后將上升至30%以上。
仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮表示：“2022年對辦公樓市場而言是具有挑戰的一年。國際大環境的不穩定、科技互聯網行業的需求縮減、房地產及建筑行業的政策收緊，以及教育行業持續性的退租減租等現狀均降低了業主對于市場的預期。另外，大量新增供應也將影響業主的信心，我們預計市場平均凈租金或將出現短暫下滑的現象。”
優質零售物業
時尚業態需求強勁，餐飲首店效應繼續發力但增速放緩，娛樂業態形式日趨豐富，喜劇空間相繼進駐商場。從業態來看，時裝行業依然是最大的主力需求，占一季度新開業商鋪的33%，其次是餐飲，占比26%，比重較上季度有所下降。時尚及服裝業態上，運動品牌的服飾新店以及年輕潮牌的擴張尤為明顯，包括中國李寧、安踏等國產品牌以及國際品牌，其中Nike beacon 1200在湖濱in77 A區開出了浙江首店。奢侈品牌的需求依舊強勁，Gucci在湖濱in77的門店進行了擴租，而萬象城也有輕奢男裝THOM BROWNE也在本季度開業。餐飲行業的需求去年底集中釋放了一輪，一季度新門店仍在增加；首店效應繼續發力，如創意韓國料理倍樂在杭州的首店落址嘉里中心。但受疫情影響，退市的餐飲也明顯增多。
此外，零售市場中一個有趣的娛樂業態在一季度展現了新的需求，即喜劇空間、脫口秀演出基地開始進駐商場。其中湖濱in77 E區開出了松果喜劇空間，主要是以脫口秀拼盤的演出形式為主，西溪銀泰城新開業的獨麥喜劇空間，一家以杭州話為主的脫口秀演出基地。
一季度僅有一個零售項目入市，總體空置率保持平穩。位于錢江世紀城板塊的朝龍匯D+PARK，于3月4日開業，為該板塊帶來35,000平方米的新增體量，開業招商率達85%。該項目的入市一定程度上彌補了錢江世紀城板塊零售商場的短板。截至3月底，杭州全市優質零售物業的空置率維持在7.2%，與上季度基本持平。其中，全市購物中心的平均空置率保持在8%左右，而百貨的空置率略上升了0.1個百分點達到了1.4%。從細分市場來看，幾個核心商圈的空置率相對平穩，尤其是湖濱板塊，開春后表現亮眼，首店以及大牌門店持續新增，空置率下降至3.6%。而錢江新城商圈總體表現欠佳，出現關鋪或品牌調整現象，空置率有所上升。
一季度零售物業市場租金稍有下降。受一季度杭州突發疫情的影響，全市零售物業租金略有下降，首層凈有效租金環比下降0.1個百分點至18.05元每平方米每天，同比下降0.3個百分點。核心商圈零售市場平均凈有效租金達30.2元每平方米每天，與上季度基本持平；而非核心商圈的租金繼續保持下跌趨勢，凈有效租金環比下降0.1個百分點至12.85元每平方米每天。
2022年零售物業市場展望：2022年杭州零售物業市場也將迎來一個供應高峰，預計新增項目體量將達到56萬平方米。主城區預計有6個新項目入市，以購物中心為主，主要集中在濱江、城東及城北等非核心商圈。總體空置率預計仍將趨向平穩，在7%-8%之間浮動。預計2023年以后，新增供應將主要集中在核心區域，并以高端購物中心為主，包括預計在2023年交付的望江板塊K11項目、2024年交付的武林板塊的恒隆廣場，以及2025年交付的江河匯IFC項目和錢江世紀城板塊的SKP項目。高端零售項目的爭相入市將有效增強杭州高端零售市場的競爭效應，未來杭州將迎來各商圈“百花齊放”的景象。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
