2022年第一季度，武漢優質辦公樓市場迎來七個新項目入市，市場進一步承壓。仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“2022年一季度，武漢優質辦公樓市場迎來供應小高峰，整體保持平穩；TMT行業持續領跑需求，政府招商引資成效顯著。”優質零售物業市場方面，武漢大悅城的開業填補了光谷中心城區域的優質零售業配套空白，其為大悅城控股落子武漢的首個商業項目。
優質辦公樓
2022年第一季度武漢迎來供應小高峰，七棟辦公樓集中入市。一季度，武漢優質辦公樓市場錄得七棟辦公樓入市，全市新增供應約為42.7萬平方米。其中位于建設大道板塊的甲級項目中海中心的入市為市場帶來了7.6萬平方米的新增供應；乙級新入市的辦公樓項目均勻分布在漢口沿江，解放大道，建設大道和光谷子市場，區域商務氛圍進一步增強。截至3月末，武漢優質辦公樓總體量達到724.6萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為237.4萬平方米，乙級辦公樓總體量為487.2萬平方米。
TMT行業持續領跑需求，服務及金融行業表現穩定。一季度受疫情及季節性因素的影響，市場需求相較于上季度，活躍度有所下降。得益于政府招商引資和業主自用的穩定需求，新入市項目整體空置率較低，全市辦公樓凈吸納量達到19.6萬平方米，基本與上季度持平，其中甲級辦公樓凈吸納量為2.1萬平方米，乙級市場的凈吸納量約為17.5萬平方米。
截止到3月底，科技互聯網企業在甲級辦公樓中的增量需求占比同比提升，占甲級總成交量的56%，并持續主導市場。其中光谷板塊表現依然活躍，錄得多宗1000平方米以上的大宗交易，均來自于頭部企業。服務業與金融業作為武漢的韌性需求行業，一季度表現相對穩定，其中證券公司及保險行業有擴張趨勢，占季度金融業成交的60%。此外，值得關注的是，一季度業主自用和政府引導需求約占整體吸納量的50%，有效支撐市場需求。
第一季度全市辦公樓市場空置率小幅上漲，租金穩中有降。一季度辦公樓市場受到集中供應的影響，全市空置率環比微升1.0個百分點至38.9%，其中甲級辦公樓市場空置率上升1.3個百分點至31.3%，乙級辦公樓市場空置率環比上升0.6個百分點，達到42.3%。租金方面，市場持續承壓，全市甲級辦公樓凈有效租金為99元每平方米每月，環比下降0.4%，乙級辦公樓凈有效租金保持平穩，為69元每平方米每月。
數據來源：仲量聯行
優質辦公樓市場展望：2022年武漢優質辦公樓市場供應將處于高位，同時疫情對市場的影響依舊存在，預計全市甲級辦公樓市場的新增供應約有80萬平方米。新入市項目主要集中在漢口區域的漢口濱江和建設大道板塊，屆時短暫的供需壓力及優質辦公樓的入市預計會加劇區域內部競爭，促使所在板塊的甲級辦公樓市場空置率小幅上漲。
仲量聯行武漢商業地產部總監劉寧表示：“從一季度的市場成交來看，雖然受到疫情影響，但是武漢的整體需求表現穩定，科技互聯網行業持續活躍；此外，2022年作為國企改革三年計劃的最后一年，政府有效的招商引資以及國企改革持續為優質辦公樓市場釋放新動能和新活力。”預計2022年武漢優質辦公樓市場將進一步承壓，但從需求來看，除了科技互聯網業、金融業以及服務業會持續支撐市場需求，政府的“牽引力”作用將更加明顯 ，有望催生新的市場需求。
優質零售物業
中糧大悅城開業，為武漢優質零售市場注入新的活力。2022年一季度，武漢優質零售市場僅迎來一個優質項目開業，新增供應13.6萬平方米。光谷中心城區域的中糧大悅城是大悅城控股落子武漢的首個商業項目，其入市彌補了區域的優質生活商業配套空白，為武漢的優質零售業市場注入了新的體驗和活力。截至到3月底，全市優質零售物業市場總體量達到794.6萬平方米，環比增加1.7%。
數據來源：仲量聯行
第一季度需求主要由餐飲和服裝零售業態支撐。一季度全市優質零售業市場吸納量為11.2萬方，需求主要由新開業項目支撐，由于受到疫情和季節性影響，市場需求相對滯緩。餐飲業態下，中式正餐依然是需求主力，泰式餐廳、湘菜以及面點類餐飲拓張趨勢明顯。此外， 咖啡茶飲業態依舊保持活躍，積極布局解放大道商圈和光谷商圈，其中Seesaw為華中首店，檸季、Sevenbus、LAVAZZA呈拓張趨勢。時尚業態下，服飾零售品牌需求在去年的“首店潮”之后，活躍度有所下降。楚河漢街進行了新一輪的品牌調整，零售業態比例進一步提高，一季度錄得Zara、Levi’s等品牌均有擴租; 而零售業態最豐富多元的解放大道商圈受到去年供應相對集中的影響，一季度市場承壓 ，部分零售品牌出現退租，空置率小幅上升。生活業態下的新能源汽車展廳仍在持續入駐購物中心首層；電子類產品表現亮眼，華為智能生活館以及Switch積極擴張。此外，武漢優質零售物業市場馬太效應進一步顯現，空置率環比上升了0.1個百分點，達到11.3％。
租金整體較平穩，空置率小幅上升。目前武漢零售業市場處于疫情之后的恢復期，2021年，我市實現社會消費品零售總額6,795.04億元，比上年增長10.5%，增速明顯，但并未完全恢復到2019年的水平。與2019年相比，餐飲業營業額增長了12.4%，基本恢復并有所提升。業主方也在積極恢復原有的租金水平，今年一季度，武漢優質零售市場凈有效租金呈平穩趨勢，全市首層非主力店凈有效租金環比微升0.2％，至380元每平方米每月。但受到整體消費動力、品牌擴張速度以及未來供應等因素影響，總體恢復態勢保持穩中有進。
優質零售物業市場展望：2022年武漢零售業市場將保持穩中有進的恢復態勢，但市場壓力猶存，馬太效應凸顯。2022年武漢零售業市場將迎來新一輪供應高峰，新增供應合計約121萬平方米，全市優質零售物業市場總體量將達到902萬平方米。其中即將面世的萬象城和武漢夢時代廣場值得期待，將為武漢優質零售物業市場帶來創新體驗。同時存量市場進一步承壓，馬太效應進一步顯現，項目體驗升級以及招商運營能力將成為各項目的核心競爭力。仲量聯行預計，2022年武漢零售物業市場將呈穩中有進的恢復態勢，新增供應將有效增強武漢優質零售市場的競爭力，而存量市場所面臨的壓力和調整，也會為輕資產輸出帶來新的機會。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
