近日，戴德梁行與中國房地產業協會連續第六年發布2021年度《亞洲房地產投資信托基金（REITs）研究報告》。報告介紹了2021年亞洲REITs市場的最新發展情況及持有內地資產分析，以及中國內地基礎設施公募REITs市場的表現，并以普洛斯日本不動產投資信托基金（GLP J-REIT）和凱德中國信托（CLCT）作為海外REITs擴募的典型案例進行深入分析。
亞洲REITs市場企穩復蘇，工業/物流REITs表現優異
截至2021年12月31日，亞洲市場上活躍的REITs共計198支；總市值達3,041億美元，為亞洲REITs市場史上總市值最高一年，同比上升8.1%。其中日本、新加坡、中國香港三地REITs市值合計占比近九成。聚焦三地市場，分派收益率從高到低依次為中國香港(7.1%)、新加坡(6.1%)、日本(3.8%)，杠桿率從高到低依次為日本(44%)、新加坡(37%)、中國香港(27%)，一年期年化綜合收益率從高到低依次為日本（20.1%）、中國香港（12.4%）和新加坡（5.5%）。從資產類型看，亞太區域中工業/物流REITs表現最為優異，全年錄得綜合收益率24.7%。
來源：彭博數據庫，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理
來源：亞太房地產協會(APREA)
"新經濟"不動產成為REITs收購的理想標的
截至2021年12月，新加坡和中國香港共有17支REITs持有位于中國內地的物業，資產數量達129處，較上一年增加17處。中國內地經濟環境在新冠疫情之下所展示出的韌性為海外REITs管理人持續增持內地資產提供了信心，2021年兩地REITs在內地的交易活動較2020年出現明顯回暖，共發生9筆交易，其中7筆收購為兩市裝入多達23處資產。
2021年，新加坡、中國香港REITs新收購的19處倉儲物流及1處數據中心合計占收購資產總數近九成。凱德中國信托及領展房地產投資信托首次嘗試增加倉儲物流業態。此外，吉寶數據中心房地產信托完成對蔚海智谷數據中心的收購使得中國內地IDC項目首次登上海外REITs平臺。新加坡及中國香港REITs對中國內地"新經濟"不動產項目的版圖擴充至產業園區、倉儲物流及數據中心。
中國內地基礎設施公募REITs市場啟動
截至2022年3月31日，國內已發行的基礎設施公募REITs總市值為441億元。從時間軸來看，首批9單基礎設施REITs自發行至2021年10月小幅波動之后總體穩步上漲。2021年12月第二批的兩單REITs發行階段，投資者熱情高漲，二級市場認購火爆。中國內地基礎設施公募REITs二級市場流動性較高，自發行日至2022年3月末日均換手率為2.07%，遠高于中國香港上市的領展REIT同期日均換手率（0.24%），以及新加坡REITs市場的一年期日均換手率（0.25%）。內地公募REITs漲幅遠超預期的原因，一方面是內地投資者對基建板塊投資熱度上漲，另一方面基礎設施公募REITs當前流通盤市值有限導致供不應求。
來源：Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理
內地公募REITs市場持續擴容，保障性租賃住房領域"春風起"
隨著國家發展改革委《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》發布，保障性租賃住房納入到基礎設施公募REITs試點范圍，住房租賃行業也迎來了新的風口。2022年3月，證監會發表的《深入推進公募REITs試點，進一步促進投融資良性循環》一文強調需加快推動保障性租賃住房公募REITs試點項目的落地，戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，基礎設施公募REITs作為創新金融工具，打通了保障性租賃住房的權益融資渠道，實現投、融、建、管、退環節的收益與效率的提升，有利于盤活住房租賃存量資產。
戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，與海外對比，中國內地基礎設施公募REITs市場尚處于起步階段，按各國REITs市值與股票市值占比來看，中國內地公募REITs僅為0.05%，遠低于新加坡的13%，跟美國的3%和日本的2%亦有一段距離。未來，中國內地基礎設施公募REITs市場規模增長潛力可期。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
