當前，我國經濟尚處于疫情沖擊后的恢復階段，商業地產作為國內消費和服務升級的重要載體，在提振消費市場和促進經濟結構轉型中將發揮重要作用。在新形勢下，商業地產企業應強化經營管理水平，增強風險意識，適應新的外部環境與消費特征，主動作為，實現高質量發展。
2022年，中指研究院結合在商業地產領域多年的研究積累與數據基礎，啟動“2022中國商業地產百強企業”研究，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀商業地產企業群體，鼓勵企業在客觀認識商業地產發展現狀及行業變化趨勢的基礎上，不斷提高企業管理運營水平，促進行業平穩健康發展。
主要研究成果
2021年，我國經濟保持穩步恢復態勢，但面臨新的下行壓力。2021年，我國實現GDP總額114萬億元，同比增長8.1%，兩年平均增長5.1%，但國內部分地區受疫情、汛情沖擊，四季度經濟下行壓力進一步凸顯。消費市場整體穩步恢復，全年實現社會消費品零售總額44.1萬億元，同比增長12.5%，兩年平均增長3.9%，但部分接觸式、聚集性服務消費受沖擊較大。
辦公樓和商業營業用房投資開工偏弱。2021年，全國辦公樓和商業營業用房開發投資額分別為5974和12445億元，同比分別下降8.0%和4.8%；新開工面積分別為5224萬平方米和14106萬平方米，同比分別下降20.9%和21.7%。
2021年，房地產行業步入深度調整階段，行業發展由增量為主轉向增量存量并重階段。房地產企業原有的高負債、高杠桿、高周轉模式已不再適應當前的行業環境，企業由“開發商”向“服務商”轉變成為必然趨勢。在“共同富裕”與“雙循環”戰略發展格局下，國內消費市場仍有較大空間，以運營為核心、能夠提供持續現金流的商業地產業務或將成為部分房企發展的“第二增長曲線”。
商業地產百強代表企業在過去一年穩健發展、提質增效、主動作為，整體表現優于行業大勢。一方面，商業地產進入存量時代，商業地產百強代表企業審慎拿地、合理布局，并通過輕資產運營、收并購等方式多渠道拓規模、穩增長；另一方面，代表企業加大數字化轉型力度，著力提升運營管理能力，打造以“智慧商業”為核心的企業競爭力，并進行產品與服務升級，提升客戶體驗，進一步優化租戶結構，保障穩健運營。
未來，隨著行業由增量開發逐漸向存量服務與運營轉變，預計將會有更多企業加大對商業地產業務的投入與關注，激發商業地產行業活力，推動行業實現快速發展。
規模表現
·經營性物業持有及運營規模同比保持增長 但增速回落1.0個百分點至13.7%
商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值及同比增速
受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場供需兩端均偏弱，而商業地產百強代表企業憑借較強的運營能力及資金優勢，經營性物業持有及運營規模保持增長態勢，但增速小幅放緩。2021年，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%，增幅較2020年收窄1.0個百分點。
在規模拓展過程中，代表企業不斷完善產品線體系，通過升級原有產品系列、開發新產品、強化IP建設等方式，打造多層次、差異化的產品體系，以覆蓋更多消費群體、適應更廣泛的市場、提升產品力和品牌價值，推動規模擴張。
·低基數下，百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入同比增速回升至20.2%
商業地產百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值及同比增速
注:2021年，萬達商管全面實施輕資產戰略，收入統計口徑由萬達廣場租金收入變為珠海萬達商管商業運營服務收入
隨著疫情進入常態化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，2021年，百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值為28.7億元，在上年低基數下，同比增長20.2%，兩年平均增長12.1%。
·深耕核心一二線并適度下沉城市群優質三四線城市，助力企業實現規模擴張
從商業地產百強代表企業布局策略來看，企業更青睞于布局經濟發達、消費需求強勁的一二線城市。值得注意的是，在新型城鎮化戰略下，隨著核心城市群規劃落地實施，城市群內部大中小城市更加互聯互通、協調發展，部分較為發達的三四線城市在居民收入、消費能力、消費意愿等方面與一二線城市的差距不斷縮小，消費下沉趨勢更加明顯，這部分城市商業地產市場存在發展機會。部分代表企業適度加大在強三四線城市的布局力度，實現規模快速擴張。
從區域分布來看，代表企業充分把握長三角、珠三角等核心城市群的市場機遇，采取區域深耕策略，持續鞏固在重點區域領先地位的同時，向其他優勢區域拓展。
成長性
·300城商辦用地供需規模均下降 代表企業拿地趨謹慎
2021年，受多重因素疊加影響，房地產行業進入調整通道，企業資金回籠明顯受阻，疊加部分企業債務違約導致行業信用受損，企業融資不暢，資金壓力明顯增加下，房企拿地趨于謹慎；同時，商辦市場整體存量較大，進一步制約商辦用地市場的活躍度。
2017-2021年300城商辦用地推出及成交規劃建筑面積
2021年，300城商辦用地推出及成交規模同比均下降，但成交降幅小于住宅用地市場。2021年，全國300城商辦用地推出規劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。盡管商辦用地供需規模均下降，但成交降幅小于同期住宅用地市場（2021年300城住宅用地成交規劃建筑面積同比下降23.8%），在市場下行階段，商辦用地市場表現略好于住宅用地市場。
商業地產百強代表企業新增商辦用地（全口徑）分布
*拿地企業以地產母公司為主，數據按母公司統計
在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業地產企業投資布局更趨謹慎。2021年，商業地產百強代表企業平均新增純商辦用地規模較2020年明顯收縮。從新增商辦用地分布看，百強代表企業新增商辦用地在一線城市的占比下降1.8個百分點至2.3%，二線城市占比下降0.8個百分點至47.4%，三四線城市占比增加2.6個百分點至50.3%。
·百強代表企業積極推進輕資產業務模式 加速優質項目儲備
運營水平對商業地產項目的成功至關重要，然而目前市場上仍有眾多缺乏商業綜合體運營經驗的開發商，對于自身開發的商業項目，他們更傾向于委托經驗豐富或具有品牌影響力的商業運營服務商為其提供專業化服務。同時，在行業競爭日趨激烈的情況下，市場上有眾多同質化現象嚴重、核心競爭力不突出的存量項目亟待改造。
從外部需求看，商業運營服務市場廣闊，為頭部企業拓展第三方項目提供了機遇。從內部發展看，由于不需要投入大量的資金獲取土地并持有項目，越來越多的企業認識到輕資產運營模式在降低資本開支、優化資源配置方面的優勢，發展輕資產業務基本成為行業共識。
此外，通過收并購進行資本整合是商業地產企業拓展管理規模的另一種常見方式。2021年，房地產市場進入調整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優質商業資產，收并購市場上優質標的增加，部分企業抓住此窗口期，實現規模擴張。同時國內大宗交易市場活躍度有所提升，部分企業選擇引資本入局，與資管機構共同設立并購基金進行項目收購。
經營質量
百強代表企業重點項目平均出租率回升至92.1%，運營情況較上年略有好轉，但經營壓力仍較大
商業地產百強代表企業重點項目平均出租率
百強代表企業著力提升項目經營品質，重點項目的經營情況整體保持穩定，平均出租率小幅提升。2021年，商業地產百強代表企業重點項目經營情況穩定，平均出租率為92.1%，較2020年上升0.8個百分點。
·商業經營：數字化向深度運營思維轉變 專屬IP打造與大會員系統提升消費者粘性
在十四五“共同富裕”與“雙循環”戰略發展格局下，擴內需、促消費成為國家戰略。2021年，從中央到地方，針對消費市場供需兩端的發展規劃、扶持政策和措施等持續發力，促進消費市場恢復，提升商業市場活力。新形勢帶來新挑戰和新機遇，行業和市場變化推動商業地產企業以創新促發展，不斷提升項目運營能力和企業經營能力。
面對新時期和新變化，商業地產百強代表企業以“用戶體驗”為核心，通過專屬IP打造等方式提升消費者粘性，并以科技賦能智慧運營，推進數字化平臺建設，實現從消費者、租戶到運營商的數據打通，形成多方聯結的運營閉環，提升運營能力。
·寫字樓經營：租賃需求有所恢復，但部分城市空置率仍高，企業通過完善服務體系提升租戶穩定性
2020-2021年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環比變化圖片
根據中指研究院發布的中國寫字樓租金指數，2021年，全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金整體企穩，三季度起租金連續兩個季度小幅上漲。2021年，宏觀經濟的恢復為服務業企業發展創造良好的環境，進而對寫字樓市場形成支撐，但同時，受新增供應增加、疫情期間被抑制的租賃需求已逐步釋放完成等多重因素影響，部分城市寫字樓依舊面臨空置壓力。在這種情況下，寫字樓運營企業著力建設多元服務體系，通過“內容+服務”激活寫字樓需求潛力，促進老租戶穩定續租，并吸引具有升級辦公條件或拓展辦公空間需求的新租戶，實現在管寫字樓的穩定運營。
穩健性
·資產負債率均值為70.6% 償債能力保持平穩
商業地產百強代表企業2017-2021年資產負債率均值圖片
商業地產百強代表企業資產負債率小幅下降，位于合理區間。2021年，商業地產百強代表企業資產負債率均值為70.6%，較2020年小幅下降0.7個百分點。總體來看，商業地產百強代表企業積極降負債的同時，通過穩步的規模擴張和高質量運營帶來的收入提升擴大資產規模，實現穩健經營。
商業地產百強代表企業2017-2021年流動比率與速動比率均值圖片
百強代表企業短期償債能力保持穩定。從短期償債能力來看，2021年，商業地產百強代表企業的流動比率和速動比率分別為1.47和0.65，較上年分別上升0.04和0.06，基本保持穩定。“管理紅利”時代，代表企業為實現降負債和促發展的雙重目標，通過做優做強經營性不動產業務實現穩定的現金流入，增強短期抗風險能力。
·類REITs和CMBS/CMBN發行小幅縮量 底層資產中辦公類物業占比提升
商業地產百強代表企業2020-2021年發債利率均值圖片
2021年，房地產行業融資監管較嚴，從政策走向來看，房地產金融審慎管理主線不變，下半年，房地產市場下行壓力明顯增加，中央及各部委釋放融資邊際改善的積極信號，對以往部分執行過嚴的政策進行糾偏。盡管融資難度有所上升，但穩健型企業融資優勢進一步顯現，企業信用債融資成本小幅下降。
2017-2021年類REITs和CMBS/CMBN產品發行量圖片
同時，發行以商業地產項目為底層資產的資產證券化產品成為企業融資的重要途徑之一。2017年-2020年，類REITs和CMBS/CMBN產品發行量呈逐年增長趨勢，2021年，受融資監管嚴格等因素影響，類REITs產品和CMBS/CMBN產品發行金額共計1527億元，同比下降9.4%。
2021年類REITs和CMBS/CMBN按底層資產細分發行量占比圖片
注：統計數據包含所有企業口徑，其他類包含產業園區、物流倉儲、基礎設施等類型
從底層資產來看，零售物業、辦公物業、商業綜合體依舊是發行數量最多的資產類型。其中，以辦公物業為底層資產的產品發行量為418億，占總發行量的27.4%，占比較2020年上升超10個百分點。
商業地產發展趨勢與展望
消費中心城市建設加快
核心一二線及城市群強三線城市 商業地產市場仍有空間
零售商業：熱點一二線及城市群強三線城市居民收入水平高，購買力強，商業發展潛力突出
近年來，我國建設國際消費中心城市的步伐逐漸加快，在新型城鎮化戰略下，建設國際消費中心城市有助于城市聚集新的消費資源，發揮區域引領帶動作用，推動區域消費市場發展。未來，隨著核心一二線城市建設國際消費中心城市的進程加快，其消費市場或將進一步發展壯大，商業地產市場也將具備更大發展空間。
近年來，商業地產市場逐漸進入存量時代，但針對不同城市、不同區域，商業地產發展的特征也存在差異。一線城市購物中心規模已較大，市場未來或將更加依賴運營，二線城市展現出存量與增量并行快速發展的格局，三四線城市當前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長空間。對于企業來說，未來對于三四線城市商業地產的布局應關注人口規模大、消費能力強的重點城市，避免盲目擴張。
寫字樓：一二線城市第三產業發達，“十四五”時期數字經濟發展提速，或推動寫字樓需求增長
經濟發展，尤其是第三產業發展是城市辦公樓需求增長的主要推動因素，第三產業規模大、發展水平高的一二線城市辦公樓市場具備發展空間。但同時也要注意到，近年來我國寫字樓市場迎來新一輪調整期，部分城市過去幾年寫字樓供應量持續增加，但需求增長乏力，市場呈現供過于求的局面。因此，企業應側重核心城市的核心資產，重點關注人口和經濟具備較強支撐，未來辦公樓市場需求旺盛的城市，或潛在供應量較小，且第三產業尤其是高技術服務業發展相對較好的城市。
頭部企業繼續分拆商管業務獨立上市
運營能力價值兌現
近年來，中國消費市場總量穩定增長，需求持續升級，消費者對優質商業項目的需求增加，運營管理在商業項目生命周期中的作用凸顯，商業運營管理服務具備較好的發展空間。同時，由于商業運營管理服務行業從技術經驗、品牌影響力、人才儲備等方面都具有較高的進入壁壘，頭部企業價值凸顯，受到資本市場青睞，走上將商管業務分拆上市的道路。
長期來看，商業運營管理服務市場仍有較大發展空間，日益個性化的消費需求也推動商業地產企業更加注重向縱深方向打磨產品，預計未來市場上或將會涌現更多優秀的商管公司，商管業務分拆上市潮或將持續，推動企業拓寬融資渠道的同時提升市場化能力，獲得更好成長。
房企探索新模式
轉型商業運營服務商恰逢其時
2021年，房地產市場進入深度調整通道，在以“穩”為主基調的行業大勢下，房企過去依靠“高杠桿、高負債、高周轉”的“規模紅利”時代已經過去。未來，房企需要對開發主業強化降本增效的同時，逐步向“服務商”轉型，而商業運營管理則是過去房企業務經驗積累較多的領域之一。在“共同富裕”與“雙循環”戰略發展格局下，國內消費市場需求有望持續擴大，商業地產業務或將成為部分房企業務發展的“第二增長曲線”。
“十四五”時期，我國將著力提升城鎮化發展質量，城市發展與商業環境升級具有相得益彰、共生共榮的關系，疊加中央探索新的發展模式要求下，相關配套政策或持續跟進。未來幾年，預計我國商業地產市場發展空間仍較大，是房企布局或強化商業地產業務的好時機，已經布局商業地產業務并發展較為成熟的頭部企業，先發優勢或更加明顯。
結語
2021年，中國經濟保持恢復發展，消費市場規模穩步擴大，但新冠肺炎疫情仍在持續，外部環境更趨復雜嚴峻。同時，房地產行業進入深度調整階段，行業轉型勢在必行。面對復雜多變的外部環境，商業地產企業在過去一年緊抓疫情后的消費恢復期，主動作為，提升運營能力，以適應新時期的消費新需求。
2022年是黨的二十大召開之年，盡管疫情影響仍在持續，但我國經濟長期向好的基本面沒有改變，消費升級趨勢沒有改變。在外部環境復雜多變與行業轉型的關鍵之年，商業地產百強企業應積極把握行業變化、強化運營能力，挖掘新增長點，保障自身穩健經營的同時引領商業地產行業平穩健康發展。
