4月6日，CBRE世邦魏理仕發布《2022年第一季度北京房地產市場回顧》指出，一季度北京寫字樓市場金融行業再回新租需求榜首；東安市場改造成為時尚新地標，首店首發政策利好品牌拓展；首都機場倉儲物流市場因區域優勢租金居子市場之首，后三季度北京市場新增供應29萬平方米；商務園市場互聯網企業整合面積影響整體市場活躍度，生物醫藥類企業在大興子市場積極布局；北京投資市場今年或為境內外投資者青睞，投資者繼續加碼生命科學地產、冷鏈物流等新經濟。
優質寫字樓市場
寫字樓市場金融行業成新租需求榜首
2022年第一季度，北京寫字樓新增供應量環比回落，三個新交付項目體量總計15.1萬平方米，分別位于燕莎區域以及首見優質辦公入市的新興商務區金盞。
受春節、冬奧和疫情等影響，新租交易環比和同比均有下降，其中金融街、中關村、奧體和望京等子市場在國有企業、頭部科技企業整合影響下，租賃需求均有縮減。全市凈吸納量環比下降66%至9.4萬平方米，其中麗澤和CBD分列前兩位，是主要貢獻區域。全市空置率環比升高0.2個百分點至17.3%，季內新入市項目去化速度較慢，而現有項目空置率漲跌互現，其中下降的數量占36%，上升的數量占32%，市場競爭仍然激烈。
金融再回新租需求行業榜首（占比32%），其中證券、基金以及金融科技擴租需求強勁。TMT的新租需求則集中在軟件開發、互聯網+消費服務及人工智能等領域。隨著租戶和對共享辦公的使用和業主接受度的提升，第三方辦公繼續增設新點，新租占比超過專業服務業位列第三。此外，消費品制造和醫藥及生命科學需求穩步增長。中等面積的新租需求漸成主流，季內1000-5000平方米的新租交易面積占比達51%，較去年全年的42%有明顯提升。
全市租金報價每月每平方米389.0元，剔除新項目影響環比持平。 從成交看，CBD和麗澤區域需求持續放量下，業主議價能力小幅回升；金融街、東二環、燕莎等空置率抬升的子市場則面臨一定的下行壓力。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部負責人 張冀蘇指出：“預計今年還有近74萬平方米的新增供應投放市場，其中通州體量占41%居首。全年新興商務區占總全市新增供應的53%，為租戶提供高性價比的外延選擇。部分核心拓展區有大體量新增供應入市，租戶或有一定議價空間。而核心商務區則無新增供應，選址機會將聚焦存量市場。在當前的行業波動和不確定環境下，業主需要關注高速成長的“腰部”企業和金融科技、生物醫藥、新能源、人工智能等新興行業，挖掘新經濟、新賽道下的多元化市場需求。”
優質零售物業市場
東安市場改造成為時尚新地標 首店首發政策利好品牌拓展
2022年第一季度北京零售物業市場未錄得新項目開業，位于王府井商圈的東安市場歷經一年閉店改造重新開業。項目從原來的傳統百貨轉型成為潮奢品牌買手店制百貨，通過引入國際一線潮奢、設計師品牌以及打造沉浸式消費場景，為商圈注入活力，成為時尚新標地，實現消費結構的升級和轉型。
部分銷量好的奢侈品牌積極進行店鋪翻新、擴張或位置調整。個別核心商圈項目繼續引入奢侈品牌和高端餐飲，進一步完善項目高端定位。以seesaw、Manner、樂樂茶為首的連鎖咖啡茶飲品牌，以及劇本殺、脫口秀等體驗類或者沉浸式業態在區域型購物中心活躍布局，帶動購物中心人流以及消費活力。同時，為去化難以直接填滿的大面積鋪位，越來越多業主將其切割租賃給以小滿手工粉、遇見小面、牛湯哥為代表的連鎖小面積快餐品牌，豐富餐飲選擇。美容美甲、KTV等生活類業態在非集中區域的社區型購物中心亦有表現。首店方面，費大廚辣椒炒肉、東發道茶冰室、迷你椰等餐飲首店分別進駐朝陽大悅城、西單大悅城和崇文門國瑞城，李寧旗下電競潮流運動品牌LNG在薈聚西紅門購物中心開出首店。
核心商圈運營成熟的項目租金穩健，業主通過引進更優質零售品牌實現業態和品牌結構升級，租金小幅上調，推動全市購物中心首層平均租金同樣本比環比上升0.4%至每天每平方米35.9元。由于零售業態擴張需求仍顯偏弱，購物中心業主品牌甄選和租金策略均保持謹慎，整體尤其是非核心市場租金水平仍未恢復到疫情以前水平。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋海燕表示：“近期北京市政府發布《促進首店首發經濟高質量發展若干措施》和《2022年鼓勵首店首發項目征集指南》，細化和落實首店政策，有助核心商圈存量商業的品牌結構升級調整，目前可見潮流買手集合店在積極為拓店選址。2022年全年預計北京零售物業市場將迎來66萬平方米的新增供應，且新項目均來自非核心商圈，其中有五個位于麗澤、通州、亦莊和石景山等新興商務和產業集中區內部或周邊，有利于推動區域發展成熟。”
倉儲物流市場
首都機場因區域優勢租金居子市場之首 后三季度北京市場新增供應29萬平方米
2022年第一季度無新增項目交付。在建倉儲物業在北京冬奧及兩會期間皆有一定程度的停工。新租需求持續回升，其中第三方物流占總租賃成交面積的78%，消費品制造業亦有表現，成交活躍區域以首都機場及大興京南為主。由于可租面積緊俏，本季租賃大多以5,000平方米左右的基本單元面積成交。凈吸納量環比上升58%至6,800平方米，空置率環比下降0.3個百分點至3.0%。
平均租金同樣本比環比增長0.9%至每月每平方米54.3元。經開區和馬駒橋因離市中心最近而成為城市配送需求首選，租金增長最快。而首都機場區域則憑借其對航空運輸和醫藥配送類租戶的吸引力，租金穩步上漲并仍居各子市場之首。
本季度廊坊新增供應合計25.8萬平方米，而天津則在近六個季度首次無新增供應入市。廊坊目前以第三方物流的分撥中心或中轉倉需求為主，具有近京區位優勢的廊坊經開區去化最為明顯。由于新增供應不斷，疊加疫情影響車輛往來受限，整體空置率持續快速上行，租金同樣本比環比下降1.8%。天津本季錄得新租的79%亦來自于第三方物流，主要活躍區域為西青、津南和濱海新區，同時錄得電商行業大面積短租退倉，兩相抵消之下，凈吸納錄得1.5萬平方米，空置率環比小幅下降至16.7%，平均租金環比持平。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部負責人 李虹指出：“今年后三個季度，北京將迎來近29萬平方米的新增供應，有望推動更多租賃需求落地，同時對北京外溢需求造成一定截留。政府在《北京市2022年度建設用地供應計劃》中宣布將推出30萬平方米倉儲用地，釋放供地持續放寬信號，其中一半將坐落于大興臨空經濟區，其余面積分別位于房山區、亦莊新城及平谷區。租戶和開發商可選度增加，短期內倉儲物流布局將以京內為重點。同期廊坊和天津還將分別迎來75萬和61萬平方米的倉儲物流設施入市，兩地將在區域配送中心、制造業及本地城市配送等需求點繼續發力。”
優質商務園物業市場
互聯網企業整合面積影響整體市場活躍度 生物醫藥類企業在大興子市場積極布局
2022年第一季度，北京商務園區市場兩個項目共計建筑面積14.8萬平方米交付使用。新項目來自東升和亦莊子市場，分別定位智能制造和生命科學專項園區，目前均未錄得新租戶入駐，但為區域帶來了更多優質的可選空間。
在疫情反復和互聯網頭部企業調整方針整合面積的大環境下，季內整體市場活躍度有所放緩，凈吸納量環比下降55%至3.1萬平米，同比也有明顯下跌。盡管TMT企業在泛中關村集群仍然活躍，但由于互聯網頭部企業騰退的大面積短期內未被完全消化，中關村軟件園子市場錄得負的凈吸納量；而北清路子市場則憑借租金成本優勢，空置率持續下行；上地、東升租賃活躍度保持平穩。其他區域中，經開區、電子城和大興相對活躍。來自其他區域TMT企業的外溢需求加速經開區子市場類辦公物業去化，電子城也錄得來自TMT企業的小面積成交，而生物醫藥類企業在大興子市場積極布局。豐臺科技園由于個別項目出現租戶退租，凈吸納量錄得負值；貿易類租戶退租和倉儲物流類企業升級搬遷，使得順義子市場空置率小幅上揚。
全市商務園區平均租金報價同樣本比環比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中關村集群整體租金同樣本比環比微漲0.1%，僅有北清路子市場小幅上漲，而上地、中關村軟件園和東升結束去年租金高速增長，環比持平。而經開區、豐臺科技園子市場依舊面臨空置壓力，環比小幅下調租金。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“2022年北京商務園區市場預計還將迎來109萬平方米的新增供應，全年有望迎來歷史供應高峰。本季度北京市政府出臺針對“專精特新”中小企業、外資研發中心等重點領域和豐臺、通州等重點區域的產業支持政策，更新和細化北京市新增產業的禁止和限制目錄，并在《北京市2022年度建設用地供應計劃》中宣布將推出120萬平方米研發用地和230萬平方米工業用地，這些政策的出臺將強化北京及重點區域在數字經濟和高精尖產業的競爭力。”
物業投資市場
北京今年或為境內外投資者青睞 投資者繼續加碼生命科學地產、冷鏈物流等新經濟
2022年第一季度，北京物業投資市場僅達成兩筆大宗交易，交易總額為17.7億元。這是2016年以來北京首次出現單季大宗交易額低于20億元。市場環境的諸多不確定性和買家的觀望情緒造成交易達成量短期內停滯。企業購置辦公自用依然活躍，某自用買家購置豐臺金茂廣場一棟寫字樓。核心區域的更新改造方興未艾，翰同資本收購奧體區域一座小型零售單體，后期將改造為辦公。
開發商更積極地將優質資產，尤其是位于新興區域的新開發物業，投放到銷售市場，且交易條件更靈活，價格更有競爭力。多種物業類型選擇度增加，投資者和自用買家布局北京市場的機會窗口全面開啟，使得北京成為境內外投資者今年最熱衷的目的地之一。世邦魏理仕年初發布的《2022年中國投資者意向調查》顯示，北京的投資意向在中國區受訪者的反饋中位居第二，同時也位列亞太區跨境投資目標城市的第五位。投資者的策略選擇也更為靈活開放，核心（增益）型、增值型和機會型策略均有大量適配的優質資產，投資者對新興區域也更為了解和接受。受REITs市場良好表現的推動，投資者繼續加碼生命科學地產、冷鏈物流等新經濟、新基建類資產，也在長租公寓領域積極尋求突破。而另一方面，買家對賣家提供的價格折扣仍有進一步要求，雙方價格預期差異是交易達成的最大障礙。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗指出：“近期北京寫字樓、零售物業多個子市場租金出現拐點，加上北京商辦類資產本身具有稀缺性，當前對投資者來說正處于落子北京的最佳時機。而國家今年財政政策積極和貨幣政策寬松的信號，意味著價格窗口有望在年內收窄，買賣雙方的博弈更趨激烈。買家應快速鎖定機會并完成交易，同時撬動買賣雙方的優勢資源，使交易資產達到最佳的交付狀態，從而為其長期的保值增值奠定基礎。”
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
