2022年第一季度市場依舊保持著不確定性，疫情反復給經濟復蘇帶來挑戰，整體投資市場活躍度較低，哪個板塊物業成交最受關注？開發商如何面對融資難題？第一太平戴維斯近日發布中國投資市場2022第一季度報告，解析市場破局關鍵與潛在機遇。
過去12個月（截至2022年3月15日），中國大宗投資市場完成交易總額達人民幣3242億元，同比幾乎持平。寫字樓成交同比下降20%，其他物業類別成交額均出現同比上升。工業物業成交總額達人民幣980億元，占總成交額30%，占比較上期高出5個百分點。一線城市成交占比達63.6%。僅上海成交額同比上升12%，其余北京、廣州和深圳同比分別下降12%，45%和20%。
市場概況
面對疫情反復，經濟增速放緩及大量新增供應，投資者對包括寫字樓和零售等傳統物業投資仍慎之又慎。另一方面，住宅租賃市場不斷迎來政策紅利，預計該板塊在未來幾個季度將得到更多投資者的關注。
盡管融資環境自去年年末以來有所改善，但較多開發商，尤其是私企開發商對收購新地塊仍保持謹慎的態度，特別是對三四線城市的地塊。2022年1月主要的98個城市中土地流拍數達25%，2月回落至10%左右。流拍地塊一般地理位置不佳、對買家要求較高，或者起拍價較高。而在核心一二線城市，由于其基本面更強，流動性更好，土拍競爭仍較激烈，但絕大多數買家都是受政府政策支持的國企開發商。
三大資產市場境遇不同
寫字樓資產遇冷，買家謹慎觀望
過去12個月內（截至2022年3月15日）成交量同比下降20%，其中國內買家占比82%。寫字樓成交額占總成交量41%，占比同比下降11個百分點。伴隨經濟環境不確定性以及城市新增供應大量入市等因素，投資者對收購寫字樓保持謹慎態度，大部分的寫字樓收購都出于自用，買家背景包括政府相關機構、互聯網企業及生物制藥企業等，其根據各自需求及預算選擇不同的物業。
零售市場仍充滿挑戰 僅部分買家意向布局
成交量在過去12個月內（截至2022年3月15日）同比上升15.9%，其中境內買家占比達三分之二，主要成交包括平安保險收購來福士資產包，交易完成后凱德置地仍為項目的運營商。過去12個月最活躍的零售物業買家包括平安保險、博楓及領展REIT。在目前疫情持續影響下，市場對品牌和顧客競爭愈發激烈，在這樣的背景下只有一些有豐富資產管理及商場運營經驗的投資者在尋求擴充資產組合的機會。
產業/物流物業蓬勃發展 大額資產包引關注
物流市場繼續實現快速增長，成交量同比上升20.7%，占總成交額30%。2022年ESR和GIC以人民幣45億元從DLJ收購一工業/物流資產包，其中包含位于大上海地區的11項資產，合計約55萬平方米。2022年投向中國市場的新基金大部分都意圖收購工業物業，其中華平、東久新宜、里昂證券和凱德置地都較為活躍。目前行業內的頭部企業仍有很高的收購意愿，并尤其關注大額資產包的收購機會。
投資目的地
過去十二個月（截止2022年3月15日），一線城市成交額占總成交量63.6%。上海成交同比上升12%，而北京、廣州和深圳成交量同比分別下降12%，45%和20%，其中廣州的寫字樓和零售物業成交同比下降69%和54%。
非一線城市成交總額同比上升19%，大部分的增長來自于市場對非一線城市工業/物流資產的需求；而除非價格有很大折扣，大部分投資者對非一線城市寫字樓及零售物業仍較為謹慎。
受歡迎的二三線城市包括杭州、成都、南京、武漢和重慶。杭州是一線城市以外成交最活躍的城市，成交量同比上升約50%，寫字樓、工業/物流和酒店成交占比42%、29%、29%。其中大額成交包括融創以人民幣22億元收購杭州釣魚臺酒店及杭州民生金融中心。
市場展望
未來幾個季度投資市場預計仍將面臨不少挑戰，預計大部分的成交仍是工業/物流等收益穩定的物業類別，而傳統商辦成交會集中在上海和北京等核心城市。受資金困擾的開發商可能會在短期內繼續出售一些非核心資產，導致市場上有更多非核心資產的收購機會。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
