2022年春季，一場疫情讓部分地區的物資在運輸途中遇阻，居民正常生活受到影響。目前，隨著防疫政策的有力推進，疫情正在得到有效控制。在等待物資配送的過程中，所有人都意識到物流已經成為關乎國計民生的關鍵行業，而其空間載體——物流地產也扮演著至關重要的角色。
對于物流地產市場各方參與者而言，過去的這段“非常時期”也遇到了“非常挑戰”，仲量聯行的資深專家就此展開深度解讀。
受到本季度新增供應回落、疫情反復等多重因素影響，2022年第一季度全國物流地產市場凈吸納量同比下降64%。但短期震蕩并未撼動投資者對于該物業類別信心，市場情緒審慎樂觀；
物流地產投資市場的流動性將在養老基金、保險基金以及國家主權基金等境內核心資本的入場后進一步提升；投資者格局將呈現“強者愈強”的局面；
物流地產投資者在區位部署上應采取多元化策略，以避免受防控政策中片區化管理的掣肘；
后疫情時代，企業需謹慎選擇“零庫存”模式，在選址物流倉儲設施以及園區時，要及早考量周邊環境、政府開發規劃等因素；
“倉庫自動化”與“端到端的數據可視化”這兩種技術或成為企業物流在后疫情時代中制勝的有效手段。
物流地產投資者參考指南
投資者：一季度數據表現平平，物流地產前景會好嗎？哪些地區的資產值得重點關注？
在仲量聯行追蹤的25個主要物流市場中，2022年第一季度共錄得凈吸納量33萬平方米，與去年受益于消費快速反彈的第一季度相比下降了64%。一季度的需求放緩主要是源于同比新增供應回落以及多地疫情反復導致的管控等影響。
指南一：國內經濟基本面企穩，高韌性需求或造就物流地產“強者愈強”投資格局
疫情反復造成國內宏觀經濟承壓，國際上則由于地緣政治和全球通脹壓力等因素而導致不確定性上升，雙重逆風疊加或引發資本避險情緒；然而，得益于國內穩定的經濟基本面，以及市場對物流地產的高韌性需求，投資者情緒在保持審慎的同時，對這一資產類別依舊保持高度關注，大量資金注入和強韌的市場需求將會抵消收益緊縮，在通脹預期下甚至仍有上漲空間。
物流地產依然是大宗交易市場上的熱門標的資產。就在上周，亞洲最大的REITs領展完成了一項長三角物流資產組合收購；本周，新創建集團（00659.HK）發布了公告收購Goodman China(Western) 股份，從而獲得六項分別位于成都和武漢項目的物流倉儲物業的權益；也再次印證了此類物業的“魅力”。
仲量聯行中國區投資及資本市場部負責人龐樹東表示，以往物流地產市場的主流核心參與者以外資背景為主，而隨著物流行業在國民經濟發展中的戰略要義日益凸顯，物流地產愈發受到了境內核心資本的關注。我們預測，未來國內的養老基金、保險基金以及國家主權基金會將更多地參與其中，這將進一步提升物流地產市場的流動性；此外，我們觀察到，這些機構參與者在資產的持有、投資與運營層面，呈現了愈發整合的趨勢，長期看來，未來將形成‘強者愈強’的格局。
指南二：區位布置需多元化，非一線物流中心城市有土地成本優勢
在不確定性“常態化”的背景下，投資者與開發商在項目區位的選擇上需趨于多元化，以規避疫情防控帶來的系統性風險。就具體區位而言，長三角的合肥、南京及周邊的一些城市，大灣區的花都、肇慶，中山，以及中西部地區的西安、鄭州等非一線物流樞紐城市都值得納入考慮范疇。此外，由于一線物流樞紐城市的供地政策趨于收緊，且部分地方政府對新項目提高了準入門檻，對投強和稅收也有較高的要求，因此，二線市場以及當前處于“價格低洼”的子市場（如廣東江門）建議加以關注。
仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧表示，現階段，大灣區非物流中心城市仍有土地成本優勢，加上高標庫稀缺，區域內相對外圍城市的倉儲物流市場將迎來機會。
指南三：餐飲、零售、第三方物流后勁待發，政策利好令需求保持高位
一季度，餐飲、零售與第三方物流由于疫情管控等影響，使得高標庫的去化速度放緩，但中長期來看，全國一線城市的供應量依舊緊張；此外，基本面上，我國的消費需求與消費者行為并未出現扭轉性的變化，市場需求穩中有升；政策面上，4月10日印發的《中共中央國務院關于加快建設全國統一大市場的意見》中，明確提出“促進現代流通體系建設，降低全社會流通成本”，在基本面與政策面的雙重利好背景下，物流地產需求將依然保持旺盛。
仲量聯行中國區投資及資本市場部董事韓蕾表示，我們也觀察到，在長三角與大灣區，在政策支持下，一些老舊存量工業項目也在積極尋求升級和轉型的機會，以滿足于不斷更新迭代的現代服務業以及供應鏈流通行業的需求，以順應發展趨勢，實現新的增長點。
使用者優化選址、供應鏈參考指南
企業：倉庫被封了、供應鏈斷了怎么辦？
疫情管控下，部分地區的園區或倉庫關停，進而導致部分企業供應鏈中斷……因此，對于物流地產使用者而言，是時候重新檢視和調整倉庫選址以及供應鏈策略以適應“新常態”。
指南四：供應鏈策略“彈性”至上，謹慎“零庫存”
疫情以來，供應鏈彈性（Resilience）逐步取代成本優化因素，已經成為企業供應鏈考量的第一因素。供應鏈彈性是指企業在面對突發事件時，供應鏈能夠恢復的程度與速度。以某車企為例，其無法順利復產的原因與其采取的“零庫存”模式有關。在非常時期，該企業上游供應商以及再上游供應商面臨原材料斷供、物流不穩定和交付延遲的風險，穩定的供應端無從談起，“零庫存”模式就此失效。此外，該企業零部件供應商多位于江蘇、浙江等疫情外溢風險較高的長三角區域，且缺乏備選供應商，這也進一步降低了該企業供應鏈的彈性。
仲量聯行大中華區供應鏈及物流解決方案總監錢敏表示，后疫情時代，‘零庫存’策略可能不再長期有效。我們建議客戶重新審視庫存目標，工廠與物流倉庫的需求面積；此外，我們鼓勵企業客戶結合卡拉杰克模型與供應商感知模型對供應商進行分類，對強相互關系供應商形成戰略聯盟，共同商討選址位置，長期共建；對缺乏強相互關系的供應商則需要考引入競爭和替代。規劃選址策略時還需考慮替代供應商的位置布局以及供應鏈上下游的集群情況，以確保企業在應對突發情況時留有備選。
指南五：選址要有前瞻性，提前考量物流園區周邊環境、當地政府規劃
在后疫情時代，傳統觀念中的區位優勢也可能成為不確定性因素。部分物流園區在早期選址時，所在地區尚未成熟開發；隨著時間推移以及市政規劃的演變，一些企業周邊出現了商務區或住宅區，人口密度不斷增長。由于防疫政策的片區化管理，進而變相地增加了企業園區被關停的風險。因此建議在對倉儲設施選址時，還需充分了解園區附近的環境以及未來規劃了，及早規避不確定性帶來的風險。除此以外，在異地選址時，企業還需了解自身所在的行業在當地政府規劃中的定位，進而知曉自身是否會是優先復工復產的企業，以最大程度減少損失。以上海為例，4月16日，上海市經信委出臺首批復工復產企業“白名單”，666家企業中，37%的企業屬于汽車及配套行業，29%的企業則屬于醫療衛生行業。
物流地產擁抱未來參考指南
業主及企業：想要“數字化、數智化”，但疫情反復、“現金為王”，這筆“巨額”投資值得嗎？
本輪疫情中，“物流”及其空間載體——物流倉儲的“存在感”前所未有地凸顯：它不僅是政府保供體系中的基礎設施，也是與商流相輔相成、確保企業正常運轉的關鍵。目前，造成物流遇阻的原因眾多，但必須承認的是，“人”及其軌跡是加劇不確定性的一大因素；在疫情防控要求下，“去人工化”和“掌握全局視角”的物流需求大幅攀升，這也為行業發展提出新的發展方向。在此背景下，“倉庫自動化”與“端到端的數據可視化”這兩種技術或是助力企業物流適應“新常態”的有效手段與未來升級趨勢。
指南六：從倉庫自動化到數據可視化，擁抱智慧物流
在仲量聯行2020年發布的《擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進》中提到：“科技賦能將成為企業物流降本增效的助推器。”作為自動化物流科技，倉庫自動化在有效提升高標庫的空間利用率和作業效率之余，還可以實現“以機器替代人力，進而降低不確定性因素”這一優勢，最大程度確保運營；這一優勢在疫情當下人員被管控、勞動力供應不充足情況下更為凸顯。盡管在短期內，倉庫自動化會要求企業投入大量資金，影響現金流，但是長遠來看，倉庫自動化的平均成本低于人工。因此，投資自動化、擁抱技術浪潮，或許是在“新常態”中掌握主動權的途徑。
疫情期間的不確定性給企業物流帶來的還有數據整合上的挑戰。“海淘”對消費者來說是心懷期待的體驗，但是對企業來說，則是需要整合、打通國際-國內多種數據的場景。目前，諸多企業尚未實現物流數據的完全整合，而在外部不確定性劇增的大環境下，端到端的數據可視化能力將愈發重要，具體而言，該能力包含：
·從最前端供應商的發貨情況到終端零售數據的完整抓取以及在同一系統中的匯總
·對事中各節點的完整數據反饋和實時預警建議
·事后分析以及持續改善的可視化匯總提供
仲量聯行大中華區供應鏈及物流解決方案總監錢敏表示，‘不確定性’成為常態后加速了企業物流向自動化與數字化轉變的進程，這一趨勢將為第四方物流、相關科技企業以及物流地產業主與其他市場參與者帶來更多機遇；主動擁抱數字化與數智化升級，則是市場中‘長期主義者’的智慧之選。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
