《北京市“十四五”時期國際科技創新中心建設規劃》明確指出將全力支持新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”產業領先發展。在新冠疫情的大環境下，醫藥健康產業逆勢增長，2021年在新冠疫苗生產拉動下，北京醫藥健康產業營業收入同比增長173%。
隨著產業的快速發展，醫藥與生命科學行業對北京商業和產業地產市場的影響也日益顯著。有鑒于此，CBRE世邦魏理仕最新發布《產業崛起之地：北京生命科學地產指南》專題報告，對醫藥與生命科學行業在北京寫字樓、商務園區、倉儲物流等板塊的選址布局和生態進化的現狀及趨勢進行深度剖析和解讀。
商務辦公：醫藥與生命科學企業新租需求穩步提升
憑借高承租能力和對辦公品質的高要求，醫藥與生命科學企業的商務辦公需求占北京優質寫字樓市場新租比近年一直維持在5%左右。隨著北京醫藥市場的不斷發展，以及全市優質寫字樓供應的不斷放量，醫藥與生命科學企業的商務辦公新租需求也不斷釋放，2021年新租成交面積創歷史新高。
從細分行業看，優質寫字樓的新租成交中，醫療服務和研發及服務的比例較高，而制藥/綜合、醫療器械等生產類企業也會把總部辦公、市場銷售等商務職能布局在優質寫字樓，更傾向于商務氛圍較成熟的核心商務區或核心拓展區。其中CBD憑借優越的地理位置和龐大的寫字樓存量成為首選，占近兩年行業總新租面積近一半。
從租賃活動類型看，近兩年醫藥與生命科學新租需求較其他行業更為多元和均衡，持續為市場增量需求輸送新生力量。而在搬遷類的新租面積中，升級類搬遷的占比高達89%，人才密集型特點推動其不斷提升對高品質辦公場所的追求和投入。
研發辦公：三大醫藥與生命科學產業集群迎來加速布局和發展
醫藥與生命科學企業對于研發辦公選址有特定的復合型要求。目前，北京已經形成昌平中關村生命科學園、亦莊經濟技術開發區和大興生物醫藥基地三大醫藥與生命科學產業集群，在人才吸引和產業空間配給上具備綜合優勢，將迎來醫藥與生命科學產業的加速布局和發展。
報告顯示，北京商務園區市場優質生命科學地產租賃總存量達99.2萬平方米，占全市優質商務園區可租物業的10.7%。整體空置率報11.2%，顯著低于整體商務園區18.9%的水平。其中，發展最為成熟的中關村生命科學園常年受到新增供應短缺的限制，平均租金位居三大區域之首，比同商務園區子市場其他產業地產高出12.7%。長期內隨著中關村生命科學園三期規劃落地，區域供不應求的局面有望得到緩解。
受核酸藥物和疫苗板塊的帶動，大興生物醫藥基地龍頭企業上下游產業鏈不斷釋放新租需求，空置率下降至2.2%，平均租金盡管近兩年已上漲6.9%，但仍低于其它兩區，有較大的潛在溢價空間。未來三年內區域預計將迎來約76萬平方米的新增供應，隨著區域的產業生態日趨成熟，預計未來的去化速度保持上升態勢。
經濟技術開發區產業定位更加綜合，且具有雄厚的先進制造業發展基礎和產業服務經驗，空置率從兩年前的高位下降18.3個百分點至18.4%，租金穩中有升。未來隨著一批重點項目的推進建設，經開區在生物醫藥產業領域將加快形成 “園區孵化器+提供中試放大服務的基地+定制廠房”的科技成果轉化閉環服務鏈，大大提升區域創新力。
冷鏈物流：產業聚集、空運便利是醫藥冷庫區位選擇的兩大核心屬性
醫藥專用型冷庫近年興起。相比于生鮮電商等普通冷庫需求，醫藥冷庫專業壁壘更高。產業聚集和空運便利是醫藥冷庫區位選擇的兩大核心屬性。因此，北京醫藥冷庫主要集中在靠近生產地的馬駒橋/經開區和大興京南兩大物流片區，以及靠近首都機場的順義空港物流園。此外，新通航的大興國際機場也在重點對醫藥冷庫進行規劃和開發布局，在最新發布的《打造“雙樞紐”國際消費橋頭堡實施方案（2021—2025年）》中，明確了配套建設大型冷庫、保稅貨庫等，優化藥品、器械、疫苗通關服務，暢通國際醫藥供應鏈等目標。
在北京投資生命科學地產有哪些建議？
隨著全球生命科學地產和冷鏈物流熱度的提升和該類大宗交易在國內一線城市的落地，北京生命科學地產和醫藥冷庫可投標的也吸引了大量境內外投資者的關注。世邦魏理仕對投資者的布局有以下建議：
1.由于政府普遍對產權類交易的買家實體有較嚴格的限制，一般要求物業買家與使用方之間嚴格綁定，并有注冊落稅等相關要求，投資者可以嘗試售后返租或股權合作方式，和終端用戶強強聯合購置物業；
2.具有專業管理經驗和產業生態資源的投資者或運營商，可考慮與當地城投公司或現有物業業主進行股權合作，并操盤進行存量改造更新；
3.投資者在境外股權交易、資產包交易、法拍交易中或能挖掘優質的可投資產，因此應在投資標的選擇和交易模式上保持最大程度的多樣性和靈活性。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
