在二季度突如其來的疫情之下，市場各方稍顯不知所措，對于未來辦公樓市場走勢的估測更加困難。仲量聯行根據以往的經驗與研究，從宏觀到項目端梳理出130+個影響租金的因素進行簡析，分享對于未來市場的三種情景預測。
1、二季度，嚴格的疫情防控政策導致看房、裝修、協議簽署等租賃活動重要環節皆受阻礙，部分租戶甚至提出退租等無奈之舉。
2、未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產生影響的兩大類，其中主觀能動因素約占六成。
3、通過分析市場積極復蘇、保持基準平穩、面臨風險承壓的三種情景，得到租金全年增長率5.4%、2.3%、-3.1%的不同市場預期。
上半年市場回顧
回顧2022年上半年，北京辦公樓市場表現可謂是過山車般的上沖下俯。一季度全市需求十分活躍，辦公樓租金增長在連續十二個季度的下跌后終于由負轉正，市場情緒高漲，部分辦公樓業主因此上調全年租金預期。
然而，二季度中北京的突發疫情使得市場各方措手不及。伴隨著嚴格的政府管控，看房、裝修、協議簽署等重要環節皆受到阻礙，全市辦公樓市場一度停滯。大部分業主通過各種方式維持住項目租金的穩定，市場上甚至觀察到“陰跌”現象，即業主維持表面租金穩定，但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方帶來優惠。而對于小部分空置面積較大的樓宇，項目租金普遍錄得5-10%的下降。二季度，全市辦公樓租金比上季度下跌0.2%至328元。剛經歷觸底反彈的辦公樓租金于二季度末再次錄得負增長，艱難收尾。
在當前紛繁復雜的環境中，對于下半年辦公樓租賃市場的預測顯然需要更加客觀合理的科學判斷。仲量聯行研究部從宏觀到項目層面分別梳理了130+項影響辦公樓市場租金的指標進行簡析，并對未來租金走勢進行的積極、基準、承壓的情景分析。我們將從專業角度出發與市場各方分享關于未來租金的預測，同時也歡迎各方關注者的積極討論。
未來預測情景分析
在正常市場環境下，我們一般會對未來市場做出單一情況預測。此輪疫情為市場帶來較大不確定性，尤其體現在疫情防控與經濟刺激方面。因此，我們通過對下半年不同客觀環境的分析做出三種不同的未來租金情景預測。
辦公樓市場的租金趨勢分析是對樓宇項目一段時間內整體的運行方向及租金走勢做整體把握。然而，租金走勢的不確定性會通過宏觀經濟、政策、租賃環境等條件變動觸發，造成不同的租金走勢預期。
如下圖所示，我們通過市場積極復蘇、保持基準平穩、面臨風險承壓的三種情景，對比不同情景在包括宏觀經濟、租賃活躍度、凈吸納量等方面的表現。
在三種情景下，北京甲級辦公樓市場平均租金將呈現如圖中不同走勢：
積極復蘇情景：2022年全年租金漲幅為5.4%：
1、5月突發的疫情得到控制，并未出現反彈。
2、對于辦公樓市場來說，除了疫情發生當下受到的短暫影響，中長期看影響近似于無。市場直接延續一季度優異的指標表現，同時，因5月疫情市場短暫停滯導致的積壓而出現需求反彈。整體市場延續活躍勢頭，租賃表現穩健。部分表現優異的項目再度提漲租金，帶領全市租金小幅上升。
基準平穩情景：2022年全年租金漲幅為2.3%：
1、全市約70%甲級辦公面積在5月因疫情防控，受到了短暫影響。零星的疫情案例仍有發生，全市有不超過20%的辦公樓宇仍受疫情防控措施要求控制其租戶到崗率。
2、甲級辦公樓市場整體空置率維穩的情況下，業主方對市場的情緒穩定，預計不會對其全年租賃策略做出大幅調整。
3、盡管整體市場租金在二季度有所下滑，但空置率維持穩步小幅下降，租金在三、四季度恢復小幅上漲的趨勢。
風險承壓情景：2022年全年租金增長率為-3.1%：
1、疫情多有反復，全市仍然面臨大規模管控。疫情深刻影響著中長期的整體經濟，同時直接影響辦公樓市場。
2、租賃活動嚴重受阻，整體市場新租活動大幅減少，租戶偏向保守續租。整體市場空置率小幅提升，全市租金出現下降趨勢。
什么影響未來租金走勢？
根據仲量聯行研究部的經驗與研究，未來租金走勢的影響因素分為客觀因素和由主觀行動而產生影響的兩大類，其中主觀能動因素約占六成。我們從宏觀端、市場端及項目端梳理出共130+個影響辦公樓市場租金的因素，若積極把握，將此類可主觀調整的因素影響發揮最大化，未來租金走勢將會趨好。
宏觀端
宏觀層面的因素對于辦公樓市場的影響作用是間接傳導而至，尤其通過影響市場各方參與者的心理預期對辦公樓市場活動產生作用。例如，在2020年疫情大范圍爆發期間，GDP的下行導致的結果為消極的辦公樓市場表現。主要原因分析為GDP等宏觀層面因素的下行傳遞給樓宇業主、租戶較為悲觀的市場情緒，直接影響其對辦公樓市場的心理預期。
市場端
市場層面因素對于項目租金走勢的影響更加直觀。此處不僅指全市場的指標，還包括子市場區域內甚至周邊項目情況。例如，區域空置率會對項目租金走勢產生顯著影響。2021年初，朝陽區某項目由于自身空置面積較大，在周邊高品質項目入駐率皆超過95%的情況下，不得已改變租賃策略，大幅下調本項目租金以吸引需求。
項目端
項目層面的因素主要與項目現狀、樓宇硬件條件與配套設施有關，其對于租金走勢的影響一般在中長期體現。北京作為存量市場，此類因素產生的影響在活躍的市場環境下較難凸顯，主要由于需求旺盛導致的供不應求使項目品質成為租戶方的次要考慮方面，無暇細致甄別。然而，在遭遇市場風險時，區域內的標桿項目得益于其優質硬件設施和穩定租戶結構，明顯具備更高的抵御能力。例如，CBD區域某地標項目在退租現象頻發的當下市場環境中，延續長期以來的穩定表現，入駐率仍保持在高位，接近滿租。
總結
2022年五月初的疫情影響導致北京辦公樓市場在2022年上半年的整體表現分為兩個階段，從各項指標表現優異，到租賃活動受阻、需求回落。我們提煉出宏觀、市場及樓宇端的租金影響因素，面對千變萬化的市場環境下做不同的情景分析，為未來的市場走勢做到整體掌握。市場各方通過最大化把控間接和直接的租金影響因素，達到趨好未來租金走勢的目標。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
