7月7日，第一太平戴維斯攜手聯想后海中心舉行2022年上半年深圳媒體見面會。活動上，第一太平戴維斯權威發布《2022年上半年深圳房地產市場回顧與展望》報告，以權威視角剖析地產未來發展機遇，探討城市未來發展潛力。
發布會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售物業、住宅等方面深入剖析了2022年上半年深圳房地產市場的動態并前瞻未來市場發展趨勢："第二季度，在疫情反復及經濟增長承壓的雙重影響下，深圳房地產市場亦受一定沖擊。寫字樓市場需求傾軟，租金錄近兩年最大降幅；零售品牌擴張謹慎，空置率近一年首次上升；住宅市場延續理性情緒，全市成交面積連續三季度下跌。"
寫字樓
凈吸納量未能企及供應規模，全市空置率環比上升0.1個百分點
2022年第一季度，面對國際環境更趨復雜嚴峻和國內疫情頻發帶來的多重考驗，深圳經濟持續恢復，經濟運行總體平穩，全市地區生產總值同比增長2.0%，至人民幣7,064.6億元。其中，第三產業增加值同比增長1.9%，至人民幣4,684.3億元，三產占比增長至66.3%。
2022年第二季度，全市僅有一個項目交付入市，為市場帶來12.1萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末，全市總存量升至951.5萬平方米，環比擴張1.3%。
季內，盡管新項目預租客戶如期入駐加之個別項目錄大面積租賃成交，全市凈吸納量環比上升6.2%，至8.0萬平方米；但受TMT行業調整影響，其租賃需求同比放緩，加之部分其他企業租賃決策受國內疫情影響延緩，凈吸納量同比下降51.0%。截至季末，全市空置率于季末環比微升0.1個百分點，至22.9%。
季內，金融、房地產、信息技術行業仍為租賃需求主要來源。
本季，部分項目仍面臨去化壓力，業主繼續降租以求去化。受此影響，全市平均租金降至人民幣每平方米每月178.9元，租金指數環比下降2.0%，系兩年內最大降幅。
展望
2022年第三季度，全市預計有五個新項目入市，共為市場帶來53.2萬平方米新增供應。
新增供應可觀，而短期內租賃需求或無顯著增長空間，市場仍將面臨較大的去化壓力，全市空置率預計再度上升。
經濟形勢嚴峻，疊加大量的新增供應入市，市場競爭料將加劇，全市平均租金或將延續下跌趨勢。
零售
疫情反復持續影響市場參與者預期及信心，全市空置率近一年內首次環比上升
盡管消費市場持續從疫情沖擊中恢復，但前五月深圳社會消費品零售總額仍同比下降2.8%，且較全省平均水平低3.6個百分點，累計達人民幣3,600.59億元。其中，餐飲行業收入同比下降14.4%，但降幅較1-4月收窄2.3個百分點。
第二季度，深圳優質零售物業市場未錄得新項目開業，市場總存量維持在608.8萬平方米。
上半年，在疫情沖擊疊加經濟增長承壓背景下，市場需求恢復進程相對受抑。全市上半年凈吸納量合計僅為2021年同期的59.6%。其中，品牌擴張活動整體保持謹慎，且多集中于區域高品質商業中心。因此，第二季度全市凈吸納量轉負，多個子市場空置率環比由降轉升，全市空置率近一年內首次環比上升0.1個百分點，至7.4%。
上半年，疫情反復持續影響市場參與者的預期及信心，全市租金指數環比微降0.1%，全市平均租金降至人民幣每平方米每月628.8元。
展望
2022年下半年，預計共有五個優質零售項目開業，合計零售面積達約61.7萬平方米。
若各地疫情零星散發所帶來的不確定影響趨于緩和，并保持可控狀態，本地消費市場有望逐步回暖，品牌租賃需求或得以提升。屆時，全市空置率料將維持穩定。
區域標桿項目經營表現持續提升，并推動其租金增長。盡管如此，受新興商圈新增供應開業及存量項目因經營壓力下調租金的影響，全市平均租金或將微降。
住宅
市場交易持續低迷，成交面積連續三季度下跌
隨著本地疫情的良好受控及復工復產的穩步推進，眾開發商為彌補此前疫情對銷售造成的負面影響，于季內加大推盤力度。截至2022年6月21日，全市一手住宅季度供應面積達129.0萬平方米，環比增長3.4倍。
同期，深圳一手住宅銷售市場成交持續低迷、市場情緒仍趨理性，全市成交面積環比下降26.9%，至69.9萬平方米。
受市場情緒猶待回暖、成交面積連續三季度下降的影響，部分項目開發商提供小幅價格優惠以求去化。此外，季內非核心區域成交面積占總量比重環比提升13.6個百分點。在上述因素綜合影響下，全市成交均價環比下降7.4%，至人民幣每平方米70,976元。
展望
在全國政策環境相對放松的背景下，深圳樓市調控政策或也迎邊際寬松，但鑒于本地市場供需失衡的特性，短期而言，政策放松力度仍具不確定性。
根據《深圳市住房發展2022年度實施計劃》，本年度計劃批準預售和現售商品住房約六萬套。此外，根據當前市場供應情況，預計年內仍有逾四萬套供應有待釋放，在此背景下開發商推盤量料將繼續回升，供應緊張局面預計將有所改善。
受中央政策釋放回暖信號影響，市場信心正處于筑底修復階段，剛性及改善需求有望于年內進一步釋放，成交量亦將隨供應擴大而增長。
下半年，深圳一手住宅價格預計仍將總體維穩，維持小范圍內波動。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
