6月30日。今日，享譽全球的房地產服務商戴德梁行舉辦2022上半年深圳房地產市場回顧與展望線上發布會，重點回顧深圳商辦市場、大宗交易及產業地產狀況，并預測未來深圳各物業市場的發展趨勢。
疫后活躍度有所恢復，但甲級寫字樓整體需求仍偏謹慎
2022年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來48.5萬平方米新增供應，全市總存量上升至713萬平方米。同期全市甲級寫字樓凈吸納量錄得16.7萬平方米，其中前海凈吸納量占全市47.4%，而以福田中心區、后海為代表的成熟商務區伴隨新供應的刺激也有較好的吸納表現。
需求端來看，受到年初至今國內多個主要城市出現疫情及大規模管控，經濟大盤承壓和國際環境等多重因素影響，企業普遍趨于謹慎和理性，注重降本增效、精細化管理而不是粗放式擴張。近期的租賃實例中，除了延長免租期、裝修補貼等常見優惠之外，出現部分企業在合同中加入保留擴租權的條款，在以較低的成本滿足當前辦公需求的同時，保留中短期便利擴租的權利。可見業主的租賃策略變得更加靈活，而對未來擴張抱有一定信心的企業在實際操作中也更為謹慎。在多重壓力之下上半年全市甲級寫字樓市場依然保持韌性，維持了相對平穩的走勢，年中平均租金錄得每月每平方米209.1元，較上年末下降0.7%；空置率則上升3.2個百分點至22.4%。
圖1：深圳全市甲級寫字樓供需及空置率走勢
資料來源：戴德梁行研究部
結合上半年全市的租賃成交來看，全市金融業租賃成交面積占比高達43.2%，國資控股企業依然在其中占主導地位，同時券商表現活躍。而TMT行業則由于進入深度調整期，租賃需求出現明顯放緩，上半年TMT行業成交面積占比僅為18.9%，較去年同期下降約18個百分點，平均租賃成交面積亦下降了44.8%。在TMT各細分領域中，半導體行業逆勢維持了較高的活躍度。
戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，從地域偏好看，福田CBD依然是金融及專業服務業目前最為偏好的區域，上半年兩個行業約一半的成交面積落定在該片區。但隨著后海等片區配套臻于完善，新近落成的甲級樓宇品質優良且租賃成本相對較低，除了TMT企業以外也逐漸吸引了傳統金融行業及500強實業企業的目光。此外，寶安中心區基于相似的理由、更低的成本以及前海擴容的政策東風，獲得TMT企業的青睞。專業服務業則繼續保持較高活躍度，在辦公市場需求整體放緩的而背景下占比增長至13%。
圖2：深圳主要租賃需求行業占比（按面積）
資料來源：戴德梁行研究部
供應高峰推遲，需求疲軟態勢或將延續
戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端認為，持續高供應仍是深圳寫字樓市場的最大挑戰之一。未來5年深圳將迎來約602.8萬平方米的甲級寫字樓新供應，其中下半年預計將有48.6萬平方米甲級寫字樓新增供應投入使用，尤其在整體需求放緩的背景下競爭壓力不減。與此同時，一季度大規模管控和常態化防疫措施對施工造成影響，大環境的變化也給開發商資金鏈帶來挑戰，在建項目的竣工時間普遍需要推遲，未來供應的高峰預計從去年末估計的2022—2024年延后到2025年。
伴隨疫后市場需求的重啟，寫字樓的到訪量在二季度有較明顯恢復。上半年國內幾大主要城市輪番出現大規模封控，或促使大型企業出于規避集中度風險的考慮加速在全國范圍內進行去中心化布局，深圳有望吸引此類企業來深新設辦公室。但總體而言，需求活躍度的改善，還有賴于經濟面積極信號的刺激。
圖3：全市存量及未來供應量對比
資料來源：戴德梁行研究部
疫情因素下消費需求放緩，存量商業緩慢去化支撐空置率持穩
相較于2020年初疫情爆發沖擊零售市場進而令優質購物中心平均租金在半年內下滑9.1%的情況，2022年初的疫情依托于深圳大數據的精準防控能力以及成熟的疫情防控經驗于3月下旬得到有效控制后，商業市場也實現了較快的恢復——在需求補漲的支撐下，深圳優質購物中心表現好于預期，最優層平均租金環比微升至每平方米860.21元。盡管部分教培、餐飲業態受疫情管控影響導致需求、收入雙下滑而選擇閉店的情況偶發，但另一方面在商場恢復正常營業后，核心商圈前期簽約的優質商戶相繼入場裝修或開業，加上包括云城萬科里、領展中心城等在內完成大規模升級更新后的項目表現持續向好。在以上因素的共同作用下，全市優質購物中心整體空置率維持在5.7%。
圖4：深圳優質購物中心平均租金及空置率
資料來源：戴德梁行研究部
刺激政策加速市場恢復，新能源汽車需求活躍
二季度后，深圳逐漸有序恢復日常生產生活，消費市場也逐步回溫，主要表現在解封后疫情管控期間積壓的社交、消費情緒得以釋放，需求反彈；另一方面自4月底以來市、區級政府相繼發放多輪消費券，以及出臺汽車、電子及家電消費補貼政策提振消費信心；而商場在舉辦五一、端午主題活動以及周年慶、年中促銷的同時也紛紛讓利推出消費折扣券和團購券，多措并舉進一步激發市場潛力，預計消費提振的表現將進一步反映于后續的宏觀經濟統計數據中。
尤其在整車消費板塊，深圳新增汽車指標、放寬申請條件、補貼激勵、車展優惠等為汽車消費帶來強勁動力，汽車消費熱情同時激發了相關品牌對購物中心的物業需求，新能源汽車再次成為優質購物中心的需求主力。在零售品類，疫情2年多來人們愈加關注健康生活及戶外活動，與戶外和運動相關的服飾、設備等的需求持續增長，專業運動類服飾及戶外防曬用品品牌持續擴張，值得關注的是一批新晉的國貨品牌相繼涌現出來。與此同時，而美妝集合店則回歸理性發展。人流密集型場所的人氣仍有待恢復，亦開始新鮮嘗試，作為文化傳播途徑之一的影院積極探索新商業模式引入脫口秀，在提高影院使用率用的同時，也為消費者提供更加豐富的體驗內容。
張曉端女士指出，疫情偶發一定程度影響了部分項目的工期、招商進度，進而將下半年深圳優質購物中心的計劃供應量推高至52萬平方米，后海匯、萬象食家、天河城等項目多分布于中心城區。即便如此，在疫后需求仍未完全恢復的當下，項目的集中入市預計會加大市場的競爭壓力，下半年市場租金和空置指標料將雙雙承壓。
圖5：深圳優質購物中心未來供應趨勢
資料來源：戴德梁行研究部
上半年大宗交易市場仍趨謹慎，工業類物業成投資市場關注熱點
2022年上半年累計成交金額約113億元，同比下降近37%；同時，成交宗數15宗與去年上半年18宗相仿，顯示今年的平均成交規模進一步縮水，10億以內成交額的交易為市場上的主流，占上半年總成交近九成。整體而言，上半年大宗交易市場延續了去年下半年以來的市場氛圍，收到全球經濟不確定性持續以及上半年多地疫情反復的影響，投資者更加趨于謹慎保守。
從成交物業類別看來，工業類物業交易額首次超越辦公類物業，占上半年大宗交易物業類別的50%以上，其中不乏工改類項目再次回到投資者目光，也有許多實業類自用買家對于研發用房、輕生產廠房的需求，在2022年上半年，開發類型買家在市場上也超過純投資買家，占比分別為48%和18%，而自用型買家占34%。
圖6：2017-2022大宗交易成交走勢
資料來源：戴德梁行研究部&資本市場部
戴德梁行華南區資本市場部主管及董事陳俊儒分析，今年上半年大宗交易顯示工業類物業已成投資市場關注熱點，除了全國都很熱門的物流倉儲以外，產業園區、數據中心的投資機會也是投資人的關注焦點，在上半年也看到了深圳及周邊城市如東莞、惠州都表現亮眼。寫字樓在市場持續集中供應的壓力下，預計資本化率將進一步上升，價格會更加優惠，中短期內會持續吸引自用型的總部企業進行購置，并逐漸重回機構投資人的投資購物清單中。展望下半年深圳大宗交易市場，陳俊儒預測，將有更多出險企業相關項目被收購，投資新經濟的項目占比增加，自用的實業買家需求持續旺盛，外資有望加大對深圳優質資產的投資。
研發辦公市場和廠房市場分化越來越明顯
受研發辦公每年巨量供應和宏觀經濟影響， 深圳研發辦公市場租金逐年下滑，最近一年租金下降約10%，空置率逐步上升，2022年上半年整體空置率約22%。廠房市場因新增供應少，市場需求量大，租金逐年上漲，每年約5-10%的上漲，整體空置率約5.5%。
圖7：深圳各區域廠房物業租金對比（元/平方米/月）
資料來源：戴德梁行產業地產部
2022年上半年產業用地出讓暴增
深圳每年工業用地出讓數量約40宗，可新增產業用房面積450-550萬平方米，主要集中在深汕、光明區、龍崗區、坪山區。2022年上半年深圳市工業用地出讓26宗，可新增產業用房面積約260萬平方米，相比過去5年同期平均水平，土地出讓數量增長95%，建筑規模增長154%。
圖8：深圳市各區2017-2022年上半年工業用地出讓宗數統計
資料來源：戴德梁行產業地產部
戴德梁行深圳公司產業地產部董事秦志清表示，繼2005年后，深圳市再次提出“工業立市、工業強市的口號”，先進制造業成為深圳產業發展的優先級。2022年上半年深圳產業市場呈現幾個明顯的特點：一是二三產用地融合試點探索出新路徑，突破規劃限制，更好的實現產業園區功能規劃；二是制造優先，6月初，深圳出臺兩大重磅政策，20+8產業發展規劃和20大先進制造園區空間規劃，深圳市力爭工業第一城的決心巨大；三是工業上樓，目前深圳市規劃與自然資源局、工信局等部門均在積極推進工業上樓相關規范和政策的制定，深圳市政府也要求各區需要確立1-2個工業上樓試點項目，推進土地集約節約利用，為先進制造業提供優質產業空間，探索工業上樓新模式。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
