后疫情時代,各行各業開啟復工、復產、復市的步伐,市場活力重現,新賽道紛紛崛起。高力國際以專家視角,從樓宇經濟、物流市場、資本發展、元宇宙應用趨勢等方面進行深入解讀,洞悉行業新風向,展望行業“疫”后新模式。
開場致辭 穩中求進開新局(鄧懿君 高力國際中國區董事總經理)
中國經濟二季度經歷疫情考驗“穩”字當頭,開辟新局
國家統計局近日發布的數據顯示,6月份我國的CPI同比上漲2.5%,PPI同比漲幅連續6個月回落。相比之下,歐美經濟目前都在面臨增速放緩和通脹高企的“滯漲”局面,美國5月CPI同比上漲8.6%;根據一項初步估算,歐元區19個國家6月年化CPI同樣達到了8.6%。相對較小的通脹壓力也為中國經濟的穩增長贏得較大政策空間和回旋余地。
可喜的是,通過觀察前瞻性的經濟指標,我們已經看到PMI制造業和非制造業在疫情結束后已經快速回歸到50的榮枯線以上,再次說明中國經濟自身沒有問題,當全社會回到生產生活的正常狀態后,經濟的活力立刻就被釋放出來了。
近半年的一系列宏觀政策凸顯了中國經濟在復雜環境下的主動作為,整體政策既兼顧了短期穩增長,也蘊含了中長期的發展目標。疫情結束后,國務院及時發布了《扎實穩住經濟的一攬子政策》,政策的著力點精準,意在打通產業鏈的堵點和痛點,通過促進投資和消費,創造更多需求,保障就業和民生。
隨著碳中和、新型城鎮化、生物醫藥、新基建、數字化轉型及消費復蘇等活躍產業板塊為經濟增長注入新活力,我們認為中國經濟增速在三季度將快速反彈,對中國經濟的底蘊和韌性充滿信心。
乘風破浪 中國樓宇經濟展望(嚴區海 高力國際辦公樓服務部中國區董事總經理)
穩定經濟增長是寫字樓市場需求復蘇的保障
截至二季度末,全國重點20個城市甲級寫字樓市場存量約7,700萬平方米。市場平均空置率維持在19.6%,平均凈有效租金為174.4元每月每平方米。當前,僅北京和上海同時有著較高的租金水平和較為合理的空置率。
一季度,全國重點城市寫字樓租賃需求相對穩定,但相較于去年同期水平均有所放緩。二季度受到疫情的影響,上海、北京等城市市場活躍度顯著降低。受到本地疫情影響較弱的城市如廣州、深圳等市場需求較一季度有所上漲。
從需求來源來看,上半年新增需求集中在金融、互聯網科技和專業服務類企業。其中,金融類企業由于其較強的抗風險性在今年上半年的需求中有所提升。在宏觀經濟復蘇的背景下,我們預計被壓抑的市場需求在下半年有望得到釋放。上海、深圳、廣州和成都在2022年已經進入高供應期,供給側的壓力預計使得市場空置率和租金承壓。
北京甲級寫字樓2022年上半年市場新增需求主要來源于金融類企業及國企。二季度受到疫情的影響,市場活躍度明顯下降,頭部互聯網公司的擴張速度明顯放緩,空置率出現了環比小幅上漲。二季度受到需求放緩的影響,整體市場租金出現小幅下滑。
受二季度疫情影響, 2022上半年上海辦公樓市場凈吸納量同比去年同期下降36%。第二季度,上海辦公樓市場成交活躍度大幅放緩,空置率微幅下降,租金持平。上海國有企業為小微企業和個體工商戶提供租金減免,企業對新辦公空間的選擇表現謹慎。
2022年上半年,廣州甲級寫字樓市場整體去化已基本回歸至疫情前水平。除了傳統金融、專業服務行業外,互聯網科技是市場主要需求來源,上半年完成多個互聯網科技類大宗租賃成交。廣州甲級寫字樓市場進入新一輪供應高峰,部分區域市場競爭加劇。
深圳甲級寫字樓市場需求在二季度陸續釋放,市場回暖態勢顯現。二季度度租金水平延續了自去年以來的平穩走勢,空置率環比小幅下降。上半年大宗的租賃成交多來自于受疫情影響較小及寬松政策利好的傳統金融業。
2022年上半年,成都甲級寫字樓市場受國內疫情反復和國際環境影響,市場需求放緩。第二季度全市迎來供應高峰,多個高品質甲級寫字樓入市,市場空置率上升,平均租金錄得環比微降。金融、互聯網科技及專業服務是前三大租賃需求主力。
2022年上半年,西安甲級寫字樓市場活躍度降低,整體需求放緩,市場無新增供應,空置率較上年度末環比小幅下降,平均凈有效租金環比微降。互聯網科技、專業服務及房地產和建筑依然是三大租賃需求主力。
聚智謀遠 中國物流市場的“疫”后新格局(王少華 高力國際產業及工業地產服務中國區高級董事)
“新變革、新形勢、新賽道”
后疫情時代,總體物流地產需求呈穩定上升趨勢,物流地產市場格局隨著行業的發展而變化。
需求結構方面,電商、第三方物流、零售、制造業為主要需求來源。多渠道電商平臺的崛起擴張、高附加值產品市場的迅猛發展,以及高技術制造業占比的提升,使得高標倉與冷庫的需求均呈現快速增長,具備極大的發展空間。
市場環境方面,整體物流倉儲市場表現活躍,物流地產入局玩家漸趨多元,“物流+產業”成新發展趨勢。物流地產行業整體呈現出更加多元化的競爭格局,除了傳統的內外資物流地產開發商,更多的電商及寄遞企業也開始布局自建倉儲。
資本投資方面,基于進一步增長的市場租賃需求以及有限的市場供應,物流地產的投資回報率表現持續穩定,首批倉儲設施公募REITs表現趨好,資本流通性不斷加強,物流地產受到越來越多產業資本和投資基金的關注,冷鏈成為新的投資熱點。
新經濟 新動能 聚焦資本發展新趨勢(顧立宇 高力國際資本市場及投資服務中國區副董事總經理)
2022年上半年全國大宗交易市場依然活躍
2022年1-6月全國大宗交易成交總金額756億元。資產類別中包含物流、產業園在內的“新經濟資產”成為境內外機構投資人的首選;公募REIT的成功發行及未來的擴容、擴募進一步加強了這一趨勢。
長租公寓結合國家的稅收優惠政策,對投資人吸引力會進一步增加。已有投資人開始布局保障性住房、改造類項目及R4用地開發類項目。
寫字樓方面,自用買家為當前寫字樓大宗交易市場注入了活力,主要涉及金融、能源及服裝紡織類行業。
元宇宙系列之從上海官宣元宇宙戰略說起(王政 高力國際咨詢服務中國區董事總經理)
數字化轉型賦能實體經濟全面升級
作為數字經濟創新發展的關鍵載體,元宇宙已逐步進入頂層規劃的視野。截至2022年6月,全國已有7省17市地方政府發布元宇宙建設規劃,上海也將元宇宙列入重點切入的四個“新賽道”之首。
漕河涇元創、張江數鏈是上海全力打造的兩個元宇宙特色園區;數智南大、G60松江信創產業園定位數字經濟特色園區。
未來,元宇宙將更廣泛地應用于實體經濟場景,從數智城市、賦能文旅和感知場景三個維度,自宏觀到微觀地全面滲透到入城市生活;這將不僅推動未來社會的高質量發展,也賦予物業市場重要的創新契機。
各類地方、企業、園區、資產業主,如何抓準元宇宙賽道的切入點,在產品打造、營銷創新和服務升級等方面上創新,將成為能否成功轉型,提質增量發展的重要影響因素之一。
來源:高力國際
編輯:wangdc