優質寫字樓市場
需求走弱但總量可觀 位列全國第二
春節疊加疫情影響導致部分項目出現推遲交付的情況，2022年上半年共錄得6個項目共計38.7萬平方米新增供應入市，尤以前海片區最為聚集。
整體市場凈吸納量受疫情以及科技行業的政策監管影響，環比及同比均有回落，但需求總量依然可觀，半年度共錄得23.5萬平方米，位列同期需求全國第二，整體市場保持一定水平的活躍度。
科技和金融為市場兩大需求驅動，整體貢獻比例近六成。受行業調整影響，科技行業需求同比降低15.1個百分點，錄得31.6%的需求份額。細分需求聚焦于科技互聯網以及電商，同時確有錄得科技企業退租的案例。另一方面，金融板塊的需求主要源自以銀行和基金為首的傳統金融企業的擴張。專業服務和房地產建筑板塊需求分列第三、四位，新租面積占比為9.6%和8.3%。整體市場受新增供應影響，空置率半年度環比上升0.6個百分點至17.2%，同比錄得了3.7個百分點的改善，存量項目內部空置率表現分化。
國內及本地企業依然是市場需求主力，二者占比超9成，錄得了數宗上萬平方米的租賃交易。從成交類型來看，搬遷需求以超6成占比為市場主流，其中升級搬遷占比為41.7%，多為由非核心區域的產業樓宇搬遷而來。
租金方面，受疫情反復及科技行業租賃需求減弱帶來的需求規模縮減，業主以更加主動的姿態應對市場變化——具體舉措包括但不限于延長免租期，調整租金以及提前鎖定客戶、加強原有租戶留存等。受此影響，市場平均租金在上半年環比錄得0.6%的下跌，至每月每平方米186.5元。而補貼政策實施方面，主要補貼對象為國有物業的小微企業以及針對商業性樓宇更多傾向于鼓勵性的政策，于半年度內并未錄得大面積因補貼而主動減租的案例，由此可見政策對租金調整影響有限。
CBRE深圳顧問及交易服務部|辦公樓負責人吳洋表示，未來六個月，雖部分項目推遲交付，但按照建設工期，預計新增供應將依然超過70萬平方米，分布依然較為密集，主要匯聚在南山和福田。需求方面，科技行業的政策監管將導致作為第一大需求來源的科技板塊需求減弱，預計整體市場空置率將會升高。但整體來看，穩定增長的金融和專業服務業需求，來自科技新賽道——如新能源汽車的自動駕駛、半導體、儲能、跨境電商等新興需求的擴張，以及基于深圳快速有效的疫情控制經驗，市場對于城市未來疫情防控情況持較樂觀預期，帶來的外地來深企業設址需求增加等因素的加持下，預計下半年凈吸納量也將較為可觀。有鑒于此，租金雖然受需求變弱及部分企業租賃計劃延遲的影響處于下行通道，但跌幅較小。
優質零售物業市場
空置率保持低位 汽車品類擴張熱度不減
2022年上半年，受疫情影響，部分項目推遲入市，僅錄得一個新項目開業，為位于福田區的綠景紅樹林購物中心，為市場帶來7萬平方米的新增供應。
雖受疫情影響，得益于新入市項目的良好入住率以及存量項目的穩定運營，整體市場空置率半年度環比依然實現了0.2個百分點的改善，至二季度末保持在3.7%的低位，供需面表現良好，上半年共錄得8.2萬平方米的凈吸納量，表現尚可，同比相差不大。
租金方面，一季度末的疫情反復導致優質零售商業租金下行，部分位于供應密集區域的購物中心在競爭刺激下調低了租金以吸引租戶，但整體而言，得益于政府租金補貼政策和消費鼓勵措施對于消費端的拉動，2022年上半年優質零售物業市場的平均租金環比僅微降0.2%至每天每平方米19.8元。
CBRE中國區戰略顧問部|商業咨詢負責人鐘廉軍表示，隨著部分項目推遲交付，預計將有超過70萬平方米的新增供應入市，次級核心區和新興區域占比各半。雖然疫情影響導致個別購物中心的預招商租戶有少量流失，但整體影響有限；與此同時，基于有效的疫情管控現狀，部分品牌加強對華南市場的布局也將在一定程度上推升整體市場活躍度，預計整體市場空置率雖有上升，但將依然保持較低水平。多渠道、多品類消費補貼政策及措施拉動消費回升，在此影響下，預計市場平均租金將穩中有升。此外，在后疫情時代，業主也需要以更加進取的姿態，主動出擊，著力吸引并留存優質租戶。
物流倉儲市場
需求外溢持續 租金持續穩增
2022年上半年，深圳優質高標倉市場已經連續3年以上沒有新增供應入市，供應緊缺持續。
穩定增長的需求令整體市場空置率持續低位運行，2022年上半年整體市場空置率保持在0.4%的市場低位，環比持平。得益于對疫情快速有效的控制，大多高標倉項目出租率穩定。需求主要來源于3PL、電商及跨境電商等。
供不應求的市場態勢下，需求呈現以下特點：首先，客戶尋租更多傾向于在原片區進行新租，以鹽田區的租戶表現最為明顯。其次，租戶尋租需要至少提前一個季度進行。再次，在無法尋得可以承租的高標倉時，會轉而尋求深圳市內廠房或樓倉進行替代，若依然無法落地，則會將需求轉至深圳周邊城市。
雖然經歷疫情，但深圳整體市場的嚴重供不應求格局繼續推升市場平均租金穩定上漲，上半年平均租金環比增長1.1%至每月每平方米48.0元。
CBRE深圳顧問及交易服務部|產業地產負責人陳劍鋒表示，未來六個月，預計僅有一個10萬平方米的新增供應入市，依然無法緩解整體市場供不應求的局面。來自網絡零售需求的快速增長以及各項消費刺激政策和措施的實施將令零售、電商和第三方物流的需求板塊保持穩定增長。整體市場面的供需狀況將繼續推升平均租金穩定增長，空置率也將保持在低位。（鑒于深圳物流需求外溢現象明顯，后續此部分我們將增加東莞和惠州優質物流倉儲設施市場分析內容。）
產業園區市場
空置率繼續改善 廠房類租金堅挺
2022年上半年錄得一個位于光明新區的鳳凰街道的研發辦公類的產業園區交付使用，為市場帶來10萬平方米的新增供應。
受疫情影響，上半年共錄得10.6萬平方米的新增吸納，環比及同比均有所回落，但整體市場空置率依然實現了改善，同比下降1.2個百分點至11.4%，供需面表現較佳。
從子市場來看，廠房類園區物業需求主要來自高端制造業、生物醫藥和電子信息三大板塊。研發辦公類園區則以3C電子產品、醫藥及生命科學及科技這三大行業為市場主力需求。生物醫藥細分需求聚焦生物醫藥類的檢測和實驗室，而3C電子產品需求來源于半導體和零配件提供商，科技板塊需求則均為硬件類企業。工業寫字樓子版塊的需求以科技和金融為主導，科技細分聚焦于互聯網軟件類以及電商等行業，而金融則聚焦于投資理財和互聯網金融。從成交類型來看，搬遷需求主導整個市場，其中工業寫字樓子市場更是以升級搬遷為主導。
租金方面，上半年受疫情影響，平均租金緩降0.3%至每月每平方米99.0元。不同類型子市場租金表現分化，廠房類園區因為需求穩定，且租期一般較長，租金保持平穩。研發辦公園區租金環比下降0.4%至每月每平方米73.9元。工業寫字樓子市場亦錄得了環比0.3%的下調至每月每平方米150.6元。
CBRE深圳分公司董事總經理吳偉冬表示，未來六個月，新增供應依然充沛，主要為工業寫字樓，將分布在龍崗的大運以及福田的梅林片區。但伴隨疫情的波動，不排除部分項目推遲交付。預計未來的需求還是以3C電子產品，醫藥及生命科學，科技以及制造業等行業為主。在深圳政府多年來一貫堅持大力扶持各類產業的專項政策推動下，近年來業已形成土地供應以工業用地為主的局面，商務園區供應也將處于上升通道，因此預計未來半年產業園區市場將迎來超50萬平方米的新增供應入市。受疫情以及科技行業政策調整雙重因素影響，預計全市優質產業園區空置率將小幅上升，而租金將仍處于下行通道，但跌幅會收窄。
投資市場
多元化企業買家助推 寫字樓交易成市場主核
2022年上半年，深圳共錄得了9宗大宗交易，交易總額為人民幣51.7億元。受疫情影響，交易額同比和環比均有所回落，但依然保持一定活躍度。
市場成交主要由三類物業構成，包括寫字樓、工業物業和數據中心。寫字樓成交繼續占據絕對主導地位，交易額占比為70.0%，買家均來自企業，細分類型多元化，包括銀行、科技公司、醫藥企業、實業企業等，單筆最大交易約人民幣17億元。且均采取資產交易的方式進行，均為自用型，具體來看，購買目的多為將企業總部落址于成交物業，深圳良好的城市發展平臺和產業結構依然深受眾多企業認可，核心區和核心拓展區物業更受青睞。其他兩大交易物業類型為工業物業和數據中心，交易額占比分別為15.5%和14.6%。
市場參與主體方面，上半年買家均為企業，除上面提及的寫字樓買家外，數據中心交易和工業物業的買家分別來自上海的數據運營商以及酒店運營企業。而賣家方面，寫字樓成交為主的交易結構也令開發商成為深圳大宗交易上半年賣家的主要構成部分，占比為53.5%。
成交區域方面，受工業物業和整棟寫字樓交易的帶動，新興區域成交占比超6成，而核心區的寫字樓交易高度聚集于前海片區。
CBRE深圳分公司董事總經理吳偉冬表示，未來半年，受疫情和房地產行業宏觀調控雙重因素的影響，開發商對于現金流的追求將令大宗交易的供應端增加，可售寫字樓和零售物業將增多，從而推升大宗交易市場的整體活躍度。預計下半年市場交易額將步入上升通道，寫字樓與零售物業可售項目增多帶來的競爭性增加導致部分項目價格談判空間變大，從而促成成交。工業物業方面，憑借穩定的租金增長、可通過REITs實現資本退出以及可通過城市更新實現較高增值的投資屬性，將繼續受到投資者的青睞，若出現優質的投資標的，將吸引眾多投資者的重點關注。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
