2022年第二季度，受疫情影響，上海四、五月份施工建設與市場租賃活動均出現停滯；六月起隨著上海進入有序復工復產階段，整體市場商業活動逐漸恢復。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“疫情對整體市場影響明顯，但上海經濟基本面仍顯韌性，我們預計2022年下半年大部分物業市場將迎來復蘇。”
在辦公樓市場，二季度新項目竣工推升市場整體空置率小幅上升。零售物業市場受疫情沖擊較為明顯，盡管大部分品類銷售承壓，但六月上海進入有序復產復工之后，消費需求釋放帶動奢侈品銷售及咖啡茶飲訂單量快速反彈，市場回暖跡象初現。物流地產市場，二季度租賃活動延期導致凈吸納量減少，但疫情期間物流扮演重要角色，整體市場保持韌性。住宅市場方面，四、五月份新增供應量及整體市場銷售下降，六月起市場供應及成交活動逐漸復蘇。投資市場方面，二季度辦公樓資產成交量占八成，長租公寓市場顯韌性。隨著疫情得到有效控制，大宗交易市場有望回到正軌。
甲級辦公樓
六月份全市有序復工復產后，辦公樓租賃活動逐漸恢復，二季度全市凈吸納量錄得3萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示：“在中央商務區，部分項目由于租戶在疫情前已決定搬遷，同時新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導致凈吸納量出現下降。六月復工以來，擱置的租賃活動重啟，各項目問詢量及帶看量均顯著增長。”二季度非中央商務區凈吸納量降至3.8萬平方米。全市來看，金融服務業和專業服務業依舊保持韌性，同時生命科學行業需求穩健。然而，貿易、在線教育及科技互聯網里部分行業，以及對于現金流依賴較強的小微企業受疫情沖擊較大，其對辦公樓的租賃需求有所減弱。
部分即將竣工項目因施工延期而推遲入市，二季度中央商務區無新項目竣工，空置率保持7.4%。在非中央商務區，一個位于徐匯濱江板塊的新項目于二季度竣工，為甲級辦公樓市場帶來17萬平方米的新增供應。受此影響，非中央商務區空置率環比增加1.1個百分點至25.0%，部分空置率較高的板塊競爭壓力加劇。受新增供應影響，二季度全市空置率環比小幅增長0.7個百分點至16.6%。
得益于多元的需求及較高的入駐率，中央商務區的租金保持相對平穩。對于部分空置率較高的樓宇，業主通過調整租金預期以應對疫情環境，使中央商務區租金環比小幅下降0.6%。在非中央商務區，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業主積極調整租金預期應對市場變化，導致非中央商務區租金環比下降1.5%。
產業園區
二季度上海產業園區彰顯韌性，凈吸納量錄得6.0萬平方米。部分板塊延續本次疫情前的活躍租賃勢頭，新能源汽車以及生物醫藥等戰略性新興產業迎來擴租需求。雖然部分洽談租賃項目在疫情期間受到影響而導致推遲，但整體市場的需求依然表現堅韌，成交面積繼續穩定增長。新增供應方面，二季度錄得一個項目竣工交付，位于漕河涇板塊，總建筑面積共計12.1萬平方米。雖然二季度有新增供應入市，但上海產業園區整體空置率僅小幅上升至10.8%。整體市場在疫情期間表現較為穩健，二季度整體租金保持在4.6元每平方米每天。
零售物業
疫情給二季度的零售市場帶來較大影響，一些資金鏈緊張的實體店面臨關店，而新租活動因疫情有所推遲。在此影響下，二季度上海零售物業市場的凈吸納量錄得負 172,700 平方米。隨著6月1日起復商復市，商場的客流量和銷售額逐漸恢復。仲量聯行上海零售地產部總監莊棓琪表示：“由于報復型消費和延遲消費集中釋放，奢侈品市場銷售率先復蘇。”此外，外賣服務恢復后，部分咖啡茶飲品牌訂單量激增；而外擺餐飲也迎來客流快速恢復。
二季度核心商圈及非核心商圈未錄得新項目入市。大部分項目的建設施工和租賃進度受疫情影響有不同程度延期。部分原定于 2022 年下半年開業的項目推遲至2023 年。疫情對零售市場帶來的沖擊導致核心商圈的空置率環比上升0.7個百分點至9.7%。在非核心商圈，一些租戶因現金流問題而閉店，這一現象在餐飲、體驗娛樂和兒童教育類租戶中較多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。
空置率上升和租賃勢頭放緩導致二季度全市平均租金下降。核心商圈首層租金環比下降2.0%。非核心商圈由于餐飲和體驗業態租戶偏多，受疫情影響相對較大，租金環比下降2.9%。
莊棓琪進一步表示，預計上海零售業將在下半年保持溫和復蘇的態勢。奢侈品牌、高端護膚和香水、汽車展廳以及咖啡茶飲品牌將保持韌性。一些項目會抓住機會進行租戶調改、重新定位或煥新升級。
物流地產
二季度物流地產租賃活動延期，導致凈吸納量減少。疫情影響下市場租賃活動放緩，現有租戶到期后，部分新承接租戶簽約延期，致使二季度上海物流地產凈吸納量下降至6,000平方米。仲量聯行中國區產業與物流服務部聯席總監黃暉表示：“青浦子市場新竣工項目的預租貢獻了二季度大部分租賃成交。其中，一家跨國零售企業預租超過4萬平方米面積，表現出疫情影響下對上海市場基本面穩健的信心。”
由于施工進展延遲，原計劃于第二季度交付的五個項目中有四個推遲入市。二季度唯一完工的新項目普洛斯香花橋物流園位于青浦子市場，總建筑面積約12萬平方米。新項目竣工，使整體非保稅物流倉儲市場的空置率環比上升1.4個百分點至9.9%。延遲交付的項目有望將下半年的新增供應推向高位。具體來看，超過一半的年內剩余新增供應將集中在青浦子市場。因此，在二季度新完工項目和下半年新增供應的共同作用下，預計青浦子市場的空置率將被進一步推高。
二季度，上海物流地產租金環比上漲0.7%，同比上漲3.6%。雖然市場整體租金仍保持上漲勢頭，但漲幅較一季度有所放緩。
住宅市場
二季度，各開發商售樓處與交易中心在四月與五月暫停開放。六月復工以來，為避免人群聚集，多數項目售樓處仍處于關閉或限流狀態，部分項目開啟線上認購模式。鑒于此，二季度住宅成交量減至約130萬平方米，環比下降52.4%，同比下降49.5%。高端市場方面，六月以來住宅銷售及備案節奏加快，上季度入市但未完成銷售進度的項目在二季度均通過線上系統成功簽約。因此，六月高端市場銷售量增長顯著，帶動二季度成交高端商品住宅1,239套，環比上升15.9%，同比上升154.4%。
二季度整體商品住宅市場供應量約110萬平方米，環比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供應在六月上海復工后入市。在高端住宅市場，二季度未錄得新項目入市。上海六月出臺提振樓市措施，縮短項目入市銷售全流程時間。因此，二季度延期開盤的項目將與原計劃三季度開盤項目同期入市，預計下半年高端樓盤間競爭將有所加劇。
二季度高端一手、二手價格均環比持平，分別維持在人民幣126,500元每平方米以及人民幣107,300元每平方米。二手市場中，部分買家與賣家趨于謹慎，對于售價仍持觀望態度，靜待后市表現。
當前上海正在穩步恢復運轉，我們預計整體樓市將逐漸恢復信心并在下半年企穩回溫。同時，上海近期進一步對海外留學生、在滬就讀研究生及本科生放寬落戶政策，有望吸引更多優質人才入駐上海，進而帶來更多剛需和改善型購房需求，支撐未來樓市成交復蘇。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，我們預計今年下半年高端一手價格在持續的限價政策下將保持平穩態勢。隨著疫情期間積壓需求逐漸釋放，二手高端住宅價格有望在今年下半年迎來小幅增長，尤其受改善型需求的增加帶動，越來越多購房者趨向于購買更高端品質的住宅產品和配套更優質的物業管理服務。
投資市場
“2022年二季度上海大宗交易總額為110億元，我們預計隨著疫情得到有效控制，大宗交易市場有望回到正軌”，仲量聯行華東區資本市場總監孫翎表示。二季度投資市場中辦公樓成交金額約占82%，這主要得益于自用型買家相對活躍，尤其是以能源、科技行業為代表的龍頭企業，成為優質辦公資產的購買主力。優質辦公資產經營表現穩定，即使在下行周期仍然能表現出較強韌性，從投資回報來看，此類資產的保值性與增值性也較好。這些實體經濟龍頭企業在疫情期間與疫情之后積極入市在房地產上進行資產配置活動，向市場釋放出了對上海房地產市場抱有長期信心的信號。
得益于疫情后租賃人群對居住品質的升級需求，長租公寓市場整體顯韌性。二季度長租公寓項目成交金額約占市場總交易金額的15%。投資者普遍看好長租公寓的抗周期能力，其對長租公寓市場的關注度也將持續增加。物流倉儲方面，長期來看長三角地區強勁的消費市場將持續推動對物流倉儲的需求，物流市場長期表現仍能保持強勁, 預計投資者也將繼續看好物流地產投資。隨著投資活動的恢復，預計下半年將會有較多的物流資產進入到投資市場并產生積極影響。
孫翎進一步指出，疫情雖然對于投資者帶來許多挑戰和不確定因素，不過可以看到市場變化所帶來的機遇。我們相信上海依然是投資者們在中國投資的首選目的地，上海長期投資市場依然會穩健提升。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
