“青島宏觀經濟基本向好，一季度地區生產總值增速5.3%，均高于全國和全省水平。辦公樓市場方面，二季度大面積辦公樓租賃成交較為突出，非核心商務區的市場潛力逐漸提升。” 仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示。零售地產方面，龍湖膠州天街于第二季度正式開業，持續推高下沉市場規模，資本驅動下的新零售品牌逆勢擴張。
辦公樓市場
科技互聯網行業仍為市場亮點所在，大面積辦公樓租賃成交較為突出。2022年第二季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為5.7萬平方米，環比及同比均有明顯提高。一方面得益于新項目交付帶來的前期預租需求釋放；另一方面，經歷了強監管陣痛后的科技互聯網行業，例如新媒體、網絡教育等平臺型企業，正在釋放出新的增長潛力，在租賃成交中的占比約為24%，主要活躍于市北中央商務區等新興的子市場。同時，青島辦公市場傳統的制造、金融、物流等行業則表現出長坡厚雪的需求動力，來自制造行業內資租戶的5,500平方米搬遷需求貢獻了第二季度最大市場成交。
二季度新增供給持續入市，非核心商務區市場存量進一步擴大。位于麥島區域的海信國際中心，以及位于新都心的和達君玥國際于第二季度投入使用，推高全市辦公樓市場存量至563萬平方米，并分別推高整體市場及甲級市場空置率至31.7%和47.8%。近幾年核心商務區市場供量增速逐漸放緩，非核心商務區市場規模逐漸擴大，占全市總存量比重由2017年的12%提升至16%。
租金水平重現2020年二季度走勢，甲級市場跌幅擴大。上半年多地疫情擾動的負面影響下，企業擴租及新設需求受到明顯抑制，業主多采取以價換量的租賃策略以爭取下半年穩定的入駐表現。加之近期交付的新增供應帶來的市場競爭，第二季度整體市場平均有效租金為81元/平方米/月，環比下降1.5%，同比下降3.8%。甲級市場平均有效租金為116元/平方米/月，環比下降2.0%，同比下降5.3%。
非核心商務區的市場潛力逐漸提升，帶來城市多中心發展機遇。生活、商務空間的高效集約，疊加交通基礎設施完善帶來的通勤便利性，將使非核心商務區的市場活躍度保持穩定。仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示：“在核心商務區中，由于業主間價格競爭仍將持續，在當前有利于租戶方的市場情況下，租戶的搬遷需求將有所釋放，同時升級需求也將發揮作用。”
零售地產市場
非核心商圈開店活躍度明顯提高，資本驅動下的微醺類品牌逆勢擴張。二季度受疫情影響，整體零售市場需求持續疲軟，在臨近暑假的季度末稍現回暖趨勢。全市新開店鋪中約三分之一來自于社區商業、近郊商業等非核心商圈，在如今下行的大環境下，非核心商圈市場需求基本保持穩定。在上半年餐飲類的新開店鋪中，高端正餐因疫情后受客流下降、人工成本增加、租金壓力高等因素影響，其占比持續縮減，咖啡及茶飲類的占比雖保持不變，但細分賽道已悄然改變，開店熱度由咖啡轉向中式烘焙、甜品等小品類；微醺類品牌逆勢擴張，Helens海倫司自2021年于青島開設首店后，目前全市已布局8家門店。此微醺類品牌在提供全時段的正餐外加入利潤更高的酒水類消費，提升了人均客單價和門店坪效，其運營模式有效地解決了普通大面積正餐品牌坪效低、利潤低等經營短板，因此受到資本關注。
龍湖膠州天街于第二季度正式開業，持續推高下沉市場規模。位于膠州新城的龍湖膠州天街于近期交付運營，總建筑面積12.45萬平方米，是龍湖商業進入青島市場的首個天街系購物中心。得益于其較高的開業率，市場整體空置率僅小幅上升0.1個百分點至7.7%。近幾年產業和人口逐漸向近郊區域擴散和回流，推動其城鎮體系迅速發展成熟，進而促進零售商業向郊區下沉。目前，非核心商圈的市場存量已達114萬平方米，占全市總存量的23%。
疫情擾動市場情緒，租金下行壓力仍存。二季度全市優質零售物業平均租金為221元/平方米/月，環比及同比均下降1.3%。疫情反復對租金的負面影響在第二季度有所顯現，面對市場不確定因素的增加，大部分品牌已暫緩此前的擴張計劃，租賃需求的下降使多數業主不得不采取更為靈活的租賃策略，以穩定項目的入駐表現。
資本加持的新消費品牌將為實體商業煥新升級注入活力。雖然新零售的投資熱度和方向正趨于謹慎，在內循環的背景下，新消費行業的投資價值不可否認，其賽道廣度驅動著資金投入在細分賽道中不斷轉換。而獲得資本加持的新消費品牌將成為疫情后實體商業復蘇的有效驅動因素，實體商業在享受資本和流量紅利的同時，也要為短期熱潮的褪去做好準備，探索新的合作模式，實現更可持續的雙向發展。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
