77月19日，戴德梁行發布了《2022年上半年長沙寫字樓與零售市場報告》，對2022年上半年長沙甲級寫字樓市場及優質零售市場的表現及未來發展進行了解讀及預測。《報告》顯示，長沙甲級寫字樓市場搬遷仍是全年租賃成交的主要驅動力，市場需求回暖后空置率有望下行；優質零售市場受疫情影響，空置率上行，首店經濟繼續發酵，市場更新加快。
甲級寫字樓：平均租金每月每平方米86.8元
戴德梁行數據顯示，2022年上半年，長沙甲級寫字樓市場無新項目入市，市場存量維持在256.5萬平方米。戴德梁行認為，疫情的反復給市場成交及企業經營均帶來了較大壓力，市場整體需求疲軟。從數據來看，上半年長沙市凈吸納量僅錄得28168平方米。市場消化存量空置面積，使得核心商務區整體空置率較2021年末下降1.1個百分點至36.0%。
租金方面，為應對疫情反復對本地寫字樓需求造成的沖擊，許多寫字樓業主采用了更加靈活寬松的租賃條款以維持現有租戶和吸引新租戶。因此，截至二季度末長沙甲級寫字樓市場平均租金較2021年末下降1.7%至每月每平方米86.8元。
從需求行業來看，TMT、專業服務和金融行業引領上半年長沙甲級寫字樓市場租賃成交，三者共占到上半年成交面積超七成。
分片區來看，TMT企業主要選擇五一&芙蓉中路商務區，專業服務業企業則偏愛五一&梅溪湖商務區。戴德梁行長沙公司項目及企業服務部主管金燦認為，疫情反復和國際形勢共同導致經濟大環境不確定性增高，在此背景下企業預算收緊，有小辦公空間需求的企業對拎包入住的精裝二手房源更加青睞，使得二房東市場表現活躍，如麥格思在今年二季度租賃了金茂北塔6,600平方米的辦公空間。
“我們認為聯合辦公類需求或將繼續活躍長沙寫字樓及產業園等辦公市場。”金燦表示，結合在建項目的工期，暫無新項目計劃于2022年下半年投入使用，市場將繼續消耗現有存量。因此，預計隨著疫情陰霾消散以及政策對企業的扶持，下半年市場需求有望回暖，屆時空置率或將下行。
優質零售物業：優質零售物業空置率爬升3.3個百分點
2022年上半年，步步高星城天地的開業為長沙市優質零售市場帶來約20.0萬平方米的新增供應，推升全市優質零售市場總存量至289.0萬平方米。但受疫情反復以及市場競爭激烈的影響，部分商品同質化、經營無特點的門店和小型餐飲門店難以為繼最終選擇閉店，使得購物中心空鋪增加。
戴德梁行數據顯示，截至二季度末，長沙優質零售市場整體空置率10.4%，較2021年末上升3.3個百分點。租金受壓繼續下行，截至二季度首層平均租金錄得每月每平方米402.2元，較2021年末下降1.6%。
分業態來看，零售、餐飲和兒童業態是2022年上半年是市場主要擴張業態，分別約占上半年核心商圈新店開業數量的57.8%、22.4%和10.0%。細分業態來看，零售業態中以時尚零售為主，餐飲主要集中在外賣檔口類，兒童則主要為兒童零售。
上半年有不少首店品牌入駐長沙零售物業，如：寰映影城、Mini Mars Kids Club、Alexander Wang、Gentle Monster、VIA DANTE、QQfamily等紛紛在長沙開出首店。同時，面對疫情反復、消費疲軟及商場同質化嚴重等挑戰，市場更新加快，如：湖南第二家平和堂——東塘平和堂宣布關店；印力集團于5月收購了中信建投-長沙悅方ID Mall資產支持專項計劃權益級資產支持證券持有人50%份額，為該項目提供運營管理服務，將打造長沙首座“印象城”。
“在長沙商場同質化嚴重的困境下，大型商業不動產運營商的加入將為長沙商業市場注入新活力，也將為未來長沙商業發展提供更多可能性。”金燦預計，2022年下半年，長沙零售市場將迎來龍湖芙蓉天街、 鄱陽匯金中心的入市， 共計將為市場帶來約24.0萬平方米的新增供應，且近5萬方的公園式策展商業項目——大漢友阿INPARK也將在下半年開門迎客，湖南首家蔦屋書店等品牌將入駐，屆時，將為所在區域帶來更多嶄新元素。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
