優質寫字樓市場
需求持續低位運行 租金下行趨勢拓寬
上半年寫字樓市場僅錄得一個5.7萬平方米體量的新增供應，為二季度交付位于錢江世紀城的萬象世界中心。受到TMT、房地產為主行業調整更迭的持續發酵，加之上海封控對整體華東經濟動能的影響，凈吸納量僅錄有6.0萬平方米，較去年同期明顯下調80.2%，其中二季度市場活躍度繼續走低，凈吸納量環比再跌19%至2.7萬平方米，且主要受新項目良好預租的驅動�？罩寐瘦^去年底上調0.2個百分點至17.9%，以TMT集聚的城西新興商務區如未來科技城、西溪為主空置率抬升最為明顯，核心商務區武林及錢江新城受板塊內高品質樓宇去化帶動相較穩定。
行業新租需求方面，上半年TMT擴張態勢回歸理性，但仍為需求來源首位。細分產業總體向產業互聯網傾斜，以場景內容類軟件開發、生活文娛、物聯網最為活躍，其中蔣村內部搬遷成交凸顯；其次，專業服務類以會計、律所為主升級釋放，集中錢江世紀城和錢江新城新項目；房地產建筑位居第三，建筑設計及智能化工程類積極于蔣村、城北等板塊升級擴租。此外，以證券為主的金融布局錢江新城，而大面積聯合辦公和3C電子產品需求驅動武林成為主要熱點板塊�？v觀全市2,000平方米以下中小面積成交數占據87.8%，現有內資租戶為主搬遷擴租則將近七成。行業退租區位來看，TMT調整主要集中城西，黃龍、濱江等其他子市場影響有限；房地產及地產基金則分布城北、錢江新城多板塊；此外，教育為主消費服務需求在黃龍和錢江新城也出現部分縮減撤遷。
租金方面，上半年下行趨勢逐步擴大。分區域，未來科技城租金下跌從一季度伊始，后繼城北以及部分核心區域小業主房源議價空間增大，二季度逐次出現租金下調的情況。至此，全市租金環比下調0.6%至每月每平方米117.5 元，上半年累計跌幅達0.7%，核心商務區整體出租率韌性持穩之下，租金走勢基本趨平。除此之外，因短期不同市場空置面積激增，開發商與轉租公司之間亦面臨價格競爭加深的情形。
CBRE杭州顧問及交易服務部|辦公樓負責人王曉晨表示，上半年杭州寫字樓市場受到多地疫情反復和主力行業調整更迭加速影響，整體需求不及預期，小面積作為當前主力面積段需求短期無法快速填補空缺。租戶對價格敏感度升高，樓宇間價格競爭愈加白熱化。展望未來六個月，隨著亞運會的推遲，約有57萬左右新增供應有望如期投放市場，大部分集中于擁江發展帶等新興區域，能較好承接核心區騰退搬遷或蕭山區等老舊物業中現代服務和制造業等多元升級需求，同時隨著互聯網下半場向人工智能、XR數字內容等新技術轉變，新TMT細分類別將成為辦公空間擴張的新生力量。在抵御疫情不確定性的多重考量下，綠色智能樓宇、物業靈活性和辦公場所使用率業已逐步獲取更多新項目開放商的關注，杭州市場未來將給出更多積極回應。
優質零售物業市場
加碼Z時代 新潮首店涌入杭城
上半年杭州零售物業市場共錄得2個優質項目入市，分別是位于下沙板塊的龍湖吾角天街和濱江板塊的濱江銀泰，共計18.6萬平方米。其中，龍湖吾角天街是龍湖在浙江開業的第一個輕資產天街項目，聚焦年輕消費力，以運動、潮玩和設計師品牌等多元主題打造Z世代潮流集散地。濱江銀泰是濱江區的首家銀泰百貨，有近350家品牌門店相繼入駐，其中包括浙江首家盒馬鮮生PLUS店在內的多家首店，打造濱江消費新地標。上半年優質新項目的入市拉動全市凈吸納量錄得15.8萬平方米，空置率較去年年底上調0.4百分點至2.7%。
餐飲依舊主導上半年市場需求，占比52%，包括傳統中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內的多樣品類布點積極。其中，新中式國風茶飲品牌霸王茶姬線下積極布點，浙江首家CHIC1699遠洋私廚亮相萬象城，國潮糕點品牌虎頭局渣打餅行萬象城和湖濱銀泰in77雙店齊開，而韓國超人氣面包店B&C杭州首店于杭州嘉里中心開業。時尚服飾業態需求占比21%，潮流女裝需求亮眼。其中，韓國潮流女裝NO ONE ELSE杭州首店以及KIRSH浙江首店亮相湖濱銀泰in77。
杭州零售市場面向Z世代年輕消費力再次加碼，以藝術、電競、社交以及環保等元素為主題的品牌線下擴張提速，消費產品和場景再升級。全國首家HelloArt版畫商店入駐西溪銀泰城；電競衍生國潮品牌LNG以及The Island集島浙江首店入駐湖濱銀泰in77。此外，主張可持續發展的時尚品牌Allbirds浙江首店也于近日亮相萬象城，新銳極簡品牌RESIMPLE全國首店于杭州嘉里中心開業。上半年疫情的零星散發為杭州零售市場增添了不確定性，導致消費者線下消費欲望降低，購物中心客流量以及多類業態運營均受疫情影響而不達預期。期間網紅書店言幾又退出杭州市場，其最后一家位于大悅城的直營店于二季度關閉。全市購物中心首層租金較去年年底穩中微升0.1%，報每天每平方米21.3元。
CBRE杭州分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人何達表示，2022年，優質項目集中于年中入市，對因疫情反復而整體低迷的零售市場注入強心劑，多樣首店的引入以及貼合Z世代的主題設計為新項目帶來更多可能性。長期來看，如何應對疫情所催化的消費習慣和偏好的改變是開發商和品牌方共同的課題，而年輕消費力將支撐杭州市場多元發展。未來六個月，杭州零售物業市場預計迎來5.5萬平方米的新增供應，聚焦未來科技城板塊，有望持續完善板塊商業布局。與此同時，近日連續發布四個促消費實施細則，繼續發展‘首店經濟’與區域資源實現最優耦合，有望推動消費市場加速回暖。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
