從絲綢之路承東啟西戰略支點、“一帶一路”內陸型改革開放新高地、西北唯一國家級中心城市，到全國第五個國家級都市圈獲批，西安城市發展遭受疫情沖擊面臨挑戰的同時，也迎來新的機遇。甲級辦公樓市場，受疫情反復影響，上半年未錄得新項目入市，科技互聯網產業主導增量需求，凈吸納量同比回落35.6%，租金持續下滑。優質零售物業市場，疫情導致消費低迷，零售物業租賃需求進一步減弱，平均空置率上半年累計上升1.3個百分點。物流地產市場，上半年多地防疫管控升級致物流運輸受阻，眾多全國性商貿企業、電商、第三方物流倉儲新增需求減弱；疫情影響下制造業重構供應鏈體系，倉儲需求加速整合。
仲量聯行西安分公司總經理佟恩表示：“2022年上半年，西安疫情反復，企業租賃和居民消費需求接連受到影響，在經濟不確定的大環境下，市場調整行為逐步顯現。西安市政府出臺了一系列企業減稅降費與金融扶持政策以保障經濟恢復增長；并在消費市場與重點商貿企業合作，通過聯合舉辦特色主題商業活動等多種方式提升‘戶外經濟’、‘夜間經濟’活力，以促進文商旅體跨界融合。諸多政策措施對于增強企業信心、保障經濟增長、提振經濟活力起到保駕護航的關鍵作用。下半年，在城市能級逐步提升與一系列穩經濟政策刺激下，西安產業動能將持續增強，預計零售與物流市場在疫情可控情況下將有所恢復�！�
甲級辦公樓市場
上半年甲級辦公樓供應暫停，乙級市場集中入市，新增需求明顯回落
2021年下半年西安在線教育租戶大批退租，甲級辦公樓凈吸納量僅錄得1.1萬平方米。進入2022年，影響市場的負面因素從在線教育轉為疫情反復。上半年，西安甲級辦公樓市場凈吸納量錄得3.8萬平方米，同比下降35.6%，但較去年下半年的歷史低位回升2.7萬平方米。從行業來看，科技互聯網（23.8%）、地產建筑（16.1%）和第三方辦公運營（12.4%）為主要需求來源。其中，城市基建持續回升，建筑工程類公司成交活躍，成交總面積超1萬平方米；本土第三方辦公運營商仍有擴張，上半年新租面積約1.9萬平方米。除此之外，能源環保（7.6%）表現亮眼，新租占比較去年同期增加4.9個百分點。
上半年，西安甲級辦公樓市場無新項目入市，但乙級辦公樓新增供應高達29.5萬平方米。3.8萬的凈吸納量使得全市甲級辦公樓空置率回落至33.2%，上半年累計下跌1.9個百分點；乙級市場受新增供應影響，平均空置率上升0.5個百分點，報34.2%。但整體市場情緒仍趨于謹慎，辦公樓招商仍面臨嚴峻挑戰。
互聯網企業新增需求位居第一，行業內細分結構出現轉變
高新區科技“產業聚集”效應凸顯，科技互聯網需求相對穩健
高新區作為硬科技創新示范區，轄區以智能制造、人工智能、軟件信息為代表的科技互聯網產業“規模經濟”已成型，對上下游產業的吸附能力不斷增強，租賃需求相對穩健。上半年，科技互聯網新增需求占比仍居全市層面各行業首位。其中，IT軟件業（55.5%）、通訊及智能制造（15.4%）為兩大主力需求。
國家戰略引導與市場發展動力支撐下，能源環保需求亮眼
2021年陜西省新能源、節能環保兩類戰略性新興產業增加值在過去兩年平均增速高達18.2%、8.3%，其中新能源產業增加值增速高于全省戰略性新興產業平均增速8.8個百分點，數據顯示出強勁的發展動力。上半年，能源環保類企業新增需求占比為7.6%，主要集中于城北（44.5%）、高新北（20.6%）和曲江（20.5%）三個板塊。根據經開區最新“四新戰略”，新能源作為經開區支柱產業之一，已形成完備的產業生態體系，使城北能源類需求保持活躍。
市場波動致使律所等專業服務業類企業需求有所增加
疫情反復及經濟不確定性給企業主營業務帶來挑戰，市場主體的法律相關需求明顯增加。律所行業的辦公租賃需求增長，成為市場亮點。上半年，專業服務類企業新租占比為11.0%，其中律所占比高達43.1%，新成交主要集中于高新南板塊。源自辦公升級的需求占比高達94.1%，反映出律所業務規模的成長之勢。
展望未來
供需走弱，市場租金持續下跌
去化壓力較大的業主持續降租，以增加帶看，同時以附加免租期、裝修補貼等商務條款換取更多的市場空間。仲量聯行統計，上半年西安甲級辦公樓平均租金累計降幅達1.0%，至季末報95.7元/平方米/月。
下半年市場承壓，辦公樓招商仍面臨較大壓力
2022年下半年西安甲級辦公樓新增供應近16萬平方米，開發主要集中高新南區域。在新增項目入市和宏觀環境不確定性的影響下，預計下半年市場空置率將上升，西安辦公樓去化將持續承壓。仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“預計短期西安經濟的不確定性仍將存在，企業尋求靈活的租賃條件以及可拎包入駐的辦公產品需求或將持續上升。隨著市場價格彈性的減弱，業主的關注重點應從開發轉至運營，在提升服務意識的同時，率先調整產品與招商策略，最終實現波動環境下需求的高效匹配�！�
優質零售物業市場
上半年未錄得購物中心開業，店鋪停業、百貨退租，空置率回升
面對復雜嚴峻的宏觀經濟環境和疫情散點復發的沖擊，居民消費意愿趨緊。零售物業市場，商家閉店、零售商整合店鋪、延遲擴張等情況令全市空置率連續三個季度上升。其中，兒童教培受“雙減”政策影響持續收縮；大面積主力店如超市和KTV等出現租賃調整現象。截至上半年，西安優質零售物業市場平均空置率報10.7%，較去年年末上升1.3個百分點。市場競爭加劇，百貨經營不善，二季度西安中環銀泰鐘樓店閉店。上半年全市凈吸納量錄得負13.1萬平方米，退租面積遠超新租。故為吸引品牌入駐，運營方提供更優厚的租賃條件，西安優質購物中心首層平均租金較2021年末下降1.0%，報374.5元/平方米/月。供應方面，招商難度增大致新項目推遲入市，上半年西安市無優質購物中心開業，總存量保持674萬平方米。
創新提質穩住消費“基本盤”，從消費觸點、場景、內容多線出發，助力消費回暖
1-5月，西安限額以上消費品零售額約912.4億元，同比下降14.1%，但降幅較1-4月收窄1.5個百分點。冬奧會和露營熱潮激發體育用品需求，Fila、Descent和Lululemon等運動品牌在購物中心擴張；油價和購車補貼助推新能源車拓店，以比亞迪為代表的國產電動車品牌上半年門店數量上升明顯。首店經濟助力零售市場復蘇，茅臺冰淇淋、%Arabica、M Stand、VOLCOM、葩趣等品牌紛紛于上半年首進西安。為進一步提振消費市場，各市場主體從消費觸點、場景、內容共同發力，助力消費市場回暖。
消費觸點：“消費券”和“營銷活動”雙重刺激，注入消費新活力。政府積極聯合商家發放零售及餐飲消費券和購車補貼，并出臺政策降低企業經營成本。為吸引年輕客群，商場運營團隊也加大活動投入，以社交平臺為宣傳重點，注重和西安本地唐代文化IP的結合，營造高品質的消費體驗環境。同時，利用疫情管控期，主動調改品牌和升級門店以提升競爭力。
消費場景：“夜間經濟”延長消費時段，街區商業形態受市場主體青睞。西安出臺發展“夜間經濟”的相關政策，允許適當延長夜間營業時間，并鼓勵創新夜間消費業態和模式。開放式街區更受餐飲和娛樂業態的青睞，營業時間靈活與受疫情影響較小等優勢，讓“夜經濟”商業模式變得更加豐富可持續。
消費內容：消費者行為轉變，激勵消費品類創新發展。受疫情影響，基本生活類商品更具韌性，高性價比商品成為消費者新寵——國潮國貨、新式茶飲、快餐小吃、折扣超市，都瞄準消費者行為轉變，提供高質量且兼具性價比的商品，以獲消費者關注。
未來展望
零售物業市場或將于下半年回暖，但仍不及疫前水平
下半年，西安將迎來合生匯等優質項目入市，為本地零售物業市場注入活力；且伴隨暑期的來臨，客流量在二季度小幅回升，在疫情相對穩定的情況下，預計下半年零售物業市場將有所回暖，但仍不及疫前水平。品牌方對擴張仍將持謹慎態度，運營商或提供更具吸引力的租賃條件以吸引商戶。預計下半年租金有略微下調，空置率維持現有水平。得益于如今健康生活方式的推廣，智能家居和體育用品的需求將持續擴大；配套設施逐漸完善且受資本青睞的新能源車預計將保持活躍態勢。
物流地產市場
2022年上半年，領盛秦漢新城物流園、普洛斯長安物流園、普洛斯興平物流園三個項目交付使用，共計為市場帶來18.5萬平方米的高標倉儲面積。上半年受全國疫情影響，多地防疫管控升級致物流運輸受阻，加之消費增長不及預期，眾多全國性商貿企業、電商、第三方物流倉儲新增需求顯著放緩。另一方面，新項目陸續交付，以及社區團購類電商需求退坡，導致全市整體空置面積增加，市場對存量租戶的爭奪愈發激烈。受此影響，西安高標庫市場平均凈有效租金較2021年末下降1.3%，報23.9元每平方米每月。值得一提的是，雖然疫情對倉儲需求造成較大負面影響，但也使得各行各業重塑供應鏈體系，開啟供應鏈整合與拆分之路。
制造業重構供應鏈體系，倉儲整合活動隨之增長
在連續經歷本地和全國多地疫情影響，西安制造業不得不對其供應鏈安全性進行重新評估，重構上游供應鏈體系的進程加快。汽車制造業由于具有離散制造屬性，成為受影響最深的產業之一。2022年4月，蔚來、理想、小鵬均表示受多地疫情停工影響，供應鏈面臨嚴峻挑戰，產量均出現下滑，三家頭部車企合計交付18,243輛汽車，較3月份的36,433輛環比下跌50%；而比亞迪由于生產基地分散，供應鏈自主可控能力較強，成為受影響最小的汽車品牌——過去及時生產、零庫存、零資金占用、短供應周期的管理體系或將面臨沖擊。上半年，比亞迪通過整合其分布于西安及周邊城市各級供應商的倉儲需求，設立大規模工廠中央倉庫，提高生產環節安全庫存以規避物流阻塞帶來的零部件斷供風險。這一市場租賃需求帶動西安高標庫市場去化量于第二季度顯著回升，上半年全市凈吸納量達14.1萬平方米，截至二季度末，空置率為17.6%，較2021年下半年微漲0.4個百分點。
重塑高標庫價值，新能源汽車交付中心進駐高標庫
高標準倉庫長期以來主要承擔貨品存儲以及中轉分撥職能，自身并不直接創造商品價值，而是依附商流而生。而位于高新子市場的西安高標庫通過引入新能源汽車交付中心這類新興租戶業態，使倉庫開始拓展更高附加值服務。由于新能源汽車目前多采用“城市展廳+交付中心”模式——即展廳下訂單、交付中心提車，故新能源汽車交付中心對物業的訴求也與傳統汽車4S店有較大差異，部分偏好位于工業區、面積在1萬平方米以上的倉庫。而高標倉庫的物業條件與交付中心契合度較高，可以滿足其接待、交付、檢測、中轉庫、辦公等功能模塊需求；同時，交付中心也對距離也有較高要求，更傾向于距離主城區較近的工業物流項目。
未來展望
未來兩年，新增供應或將逐步向外圈層延伸
從在建項目區域分布來看，半數項目位于西安長安和咸陽空港子市場，而西安都市圈規劃文件明確提出將有序疏解西安中心城區一般性制造業、區域性專業市場和物流基地等功能與設施。高標庫市場向市郊、臨近縣市拓展乃大勢所趨，未來倉儲用地供應指標將更多向咸陽空港、咸陽興平以及長安區等外圈層子市場傾斜。仲量聯行華西區產業與物流服務部總監尤鵬偉表示：“隨著西安外環高速南段全段年內貫通，外圈層物流子市場的西北干線專線運輸區位優勢將進一步提升，對于有設立區域分撥中心需求的商貿物流企業吸引力將增強�！�
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示：“受疫情影響，西安上半年商業及物流地產市場均面臨挑戰，空置率上升，招商壓力激增。下半年，我們預計市場有望在疫情穩定時出現回溫。長期而言，受益于中國第五個都市圈——西安都市圈獲批，西安作為西北頭部城市的經濟輻射帶動能力持續增強，經濟和商業、產業發展基本面仍然大勢向好，韌性猶在�！�
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
