2022年二季度中國經濟數據于7月15日發布，顯示了4月及5月部分城市針對奧米克戎疫情的封控措施對經濟的影響程度。二季度GDP同比增速大幅放緩至0.4%，環比則下降2.6%。
積極的信號也已經出現：隨著5月底封控措施逐步解除以及政府的經濟刺激政策開始生效，6月份所有關鍵經濟指標均出現強勁改善。
此外，盡管通貨膨脹已成為美國和歐洲面臨的主要挑戰，但中國CPI維持在3%以下，意味著短期內央行加息的壓力不大。
在住宅房地產市場，6月份新建商品住宅銷售面積同比仍降22%，但環比增長65%。此前，央行于5月份下調了首套房按揭利率，并將五年期LPR降至4.45%，相比2021年12月降低了20個基點。
預計這些措施將利好2022年下半年的住宅銷售，尤其一線和二線城市市場。然而，鑒于部分房地產開發商將持續面臨的財務挑戰，加之近期爛尾樓業主的停貸事件，住宅市場復蘇前景仍存不確定性。雖然一些經濟學家對停貸事件可能會在更廣泛的銀行業引起的連鎖反應表示憂慮，但國內主要大型商業銀行表示，受影響的按揭貸款僅占其總按揭貸款約0.01%，意味著引發系統性風險的可能性不大。
盡管疫情零星散發的可能性仍然存在，但CBRE世邦魏理仕預計中國經濟將在2022年下半年觸底反彈。隨著美國和歐洲經濟增長轉弱并面臨衰退壓力，預計未來幾個季度出口增長將有所放緩，中國經濟復蘇主要將由國內驅動因素支撐，包括基建投資和服務型消費。CBRE預測，2022年中國全年GDP增速達4%左右，2023年將提升至5.2%。
來源：國家統計局，CBRE，2022年7月
商業地產市場
2022年二季度，中國主要經濟中心（如北京和上海）的封控不可避免地影響了商業地產租賃和投資活動。在此期間，寫字樓和零售物業租賃大幅放緩，而物流倉儲和產業園區板塊表現出強勁韌性。需要指出的是，今年二季度的市場表現要好于2020年上半年新冠疫情首次爆發之時。
寫字樓
2022年二季度，寫字樓市場新增供應及凈吸納量環比分別下降56%和74%。作為受到疫情影響時間最長的兩個城市，上海本季的寫字樓凈吸納量環比下降80%，北京則錄得負吸納。CBRE追蹤的18個城市租金普遍承壓，全國平均租金指數環比跌幅為0.5%。
來源：CBRE，2022年7月
隨著6月份服務業PMI大幅反彈至54.3%，且21個行業中有19個商務活動指數位于擴張區間，CBRE預計，2022年下半年全國寫字樓凈吸納量將反彈至250萬至300萬平方米，接近2021年同期的75%。然而，全年數據仍將遠低于2021年750萬平方米的歷史高點。
寫字樓需求的反彈預計將在2023年延續，CBRE于近期進行的租戶調查顯示近一半受訪者預計明年的經營表現將有所改善。
非銀金融和制藥行業的持續擴張、以及TMT行業的企穩復蘇（尤其是高科技板塊）將成為租賃活動復蘇的主要驅動。2022年二季度，中央政府多次明確提出將促進互聯網平臺經濟健康有序發展。
從供應端來看，下半年預計有400萬平方米的新項目入市，大部分城市寫字樓租金仍面臨下行壓力。受益于有限的供給以及租戶向高品質樓宇的升級需求，一線城市核心商務區的甲級寫字樓表現預計將更具韌性。
零售物業
疫情期間的封控也影響了2022年二季度零售物業的表現，單季凈吸納量同環比分別下降87%和44%，至27萬平方米，但仍好于2020年上半年連續兩季負吸納的情況。
盡管7月中旬京滬地鐵客流量已恢復至封控前的65%和80%，央行最新的城鎮儲戶調查顯示，不到25%的消費者計劃在未來三個月內增加消費支出。
考慮到疫情防控相關的限流政策將影響部分商戶短期內的擴張計劃，CBRE預計零售物業租賃活動的恢復將需要一個過程。短期內業主將著重于出租率的穩定和提升，租金將保留一定的議價空間。疫情將加速零售物業市場的優勝劣汰，業主經營能力的差異將在資產表現中發揮越來越重要的作用。
在政府補貼政策的支持下，新能源汽車預計將持續成為擴張最為積極的零售業態。2022年上半年，全國新能源汽車銷量增長120%，表現強勁，主要城市錄得的新開業門店超過100家。
物流倉儲
受益于政府對物流保通保暢的重視及生鮮電商的強勢擴張，物流倉儲需求在封控期間仍較為堅挺。2022年二季度，23個城市高標倉凈吸納量約88萬平方米，環比及同比分別增長19%及下降43%。
物流租賃需求仍將主要來自電商和三方物流，制造業（尤其是汽車制造業）預計也將保持活躍。最新官方數據顯示，汽車制造業增加值同比由5月份的-7%大幅反彈至6月份的16.2%。
上海封控期間供應鏈受阻后的分倉調倉提升了寧波、嘉興二季度的倉儲需求，這是否意味著一個長期趨勢的開始仍有待觀察，但這或許表明部分租戶正在尋求精益供應鏈策略“JIT（Just In Time）”和保障型供應鏈策略“JIC（Just in Case）”之間的平衡，這將利好核心城市以及周邊城市的物流倉儲需求。
CBRE預測，2022年下半年的季均物流倉儲凈吸納量或將超過200萬平方米。盡管全國平均租金指數將繼續提升，考慮到二線及三線城市將迎來供應高峰，上漲幅度預計將收窄至0.5%，一線城市及周邊衛星城市表現將持續領先。
物業投資
2022年二季度，全國商業地產大宗物業交易金額達到496億元，環比微降2%，同比下跌51%。下跌基本符合預期，CBRE 2022年中國投資者意向調查的受訪者認為經濟不確定性和疫情相關風險是今年商業地產投資面臨的最大挑戰。
雖然上海在本輪疫情中遭遇較長時間封控，受益于良好的市場流動性、充足的可投資資產池以及強勁的長期經濟基本面，預計上海仍將是國內大宗物業投資的首選城市。
CBRE預計投資者將繼續重點關注新經濟地產，包括物流倉儲、冷鏈、數據中心、科技園區及長租公寓。此外，CBRE也建議投資者積極關注一線城市商辦物業的逆周期投資機會，我們認為2023年租賃需求的顯著修復將帶動資產價格穩步回升。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
