近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了第二季度中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2022上半年疫情多點(diǎn)散發(fā)，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和商務(wù)活動(dòng)造成一定程度的擾動(dòng)，從而影響各地辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)。不確定因素上升及增量需求回落使整體需求端明顯承壓，另一方面業(yè)主方積極調(diào)整租賃策略以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，各地租金均有不同程度下滑。
2022年第二季度要點(diǎn)歸納
1. 相較于2020年，本輪疫情對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響多為階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業(yè)租賃決策延遲，擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎，市場(chǎng)活躍度降溫，因此短期影響有所放大。全國(guó)大部分辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，增量需求回落，而租金降幅走闊的城市多數(shù)還疊加了新增供應(yīng)的當(dāng)期壓力；
2. 一線城市表現(xiàn)略有分化，北京市場(chǎng)短期承壓，但基本面未受本質(zhì)沖擊；疫情對(duì)整體市場(chǎng)影響明顯，但上海經(jīng)濟(jì)基本面仍顯韌性；廣州市場(chǎng)延續(xù)低迷，去化壓力較大，租金下探明顯；深圳市場(chǎng)需求放緩，凈吸納量同比下降約20%；
3. 二線城市雖因疫情的邊際變化同樣受到影響，但結(jié)構(gòu)性壓力才是制約市場(chǎng)表現(xiàn)的主要因素。市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以及增量需求的回落使得多數(shù)業(yè)主正在積極調(diào)整租賃策略以應(yīng)對(duì)頗具挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境。
指數(shù)解讀：整體排名及指數(shù)變化較小，個(gè)別城市供需問題有所放大
1. 排名前10的城市中，城市位次尚無變動(dòng)，代表了頭部城市發(fā)展相對(duì)成熟的辦公樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。其中，上海和廣州的指數(shù)變化較大，分別環(huán)比下降1.1%和1.4%。4月至5月疫情爆發(fā)拖累上海二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)，廣州則因?yàn)樾枨笙鄬?duì)疲軟加之空置面積走高，市場(chǎng)去化壓力處于高位。北京、深圳、成都、杭州、長(zhǎng)沙的指數(shù)變化錄得小幅正增長(zhǎng)，表明其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的內(nèi)生動(dòng)力相對(duì)充足；
2. 排名11-20的城市中，南寧的位次下降兩位至第14位，前置開發(fā)帶來的供需問題在疫情擾動(dòng)及經(jīng)濟(jì)放緩影響下有所放大，空置壓力上升。海口的位次下降一位至第20位，海口雖然受益于國(guó)企、私企總部等帶來的穩(wěn)定基石需求，但由于近期較高的供應(yīng)水平和租賃市場(chǎng)活躍度的下降，業(yè)主心態(tài)受到影響，最終收斂于市場(chǎng)租金的持續(xù)走低。廈門、西安、貴陽的指數(shù)變化錄得小幅正增長(zhǎng)，表明其甲級(jí)辦公市場(chǎng)在不確定因素的干擾下依舊表現(xiàn)穩(wěn)健；
3. 排名21-40的城市中，雖然城市位次無變動(dòng)，但多數(shù)城市因?yàn)楸镜匾咔檠堇[帶來的經(jīng)濟(jì)活躍度降低，租金普遍呈下降趨勢(shì)。寧波、沈陽、濟(jì)南的指數(shù)變化錄得小幅正增長(zhǎng)，在市場(chǎng)活躍度和商業(yè)價(jià)值方面略好于其他城市。
主要城市群市場(chǎng)總結(jié)：大灣區(qū)、成渝需求回落、長(zhǎng)江中游租金承壓
1. 在京津冀城市群中，北京辦公樓租賃活動(dòng)受疫情直接影響，全市范圍內(nèi)九個(gè)子市場(chǎng)中有四個(gè)錄得了租金負(fù)增長(zhǎng)，觀望情緒漸濃；天津及石家莊增量需求走弱帶來空置率小幅上升，科技企業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭正在強(qiáng)化其城市的內(nèi)生動(dòng)力；
2. 在長(zhǎng)三角城市群中，上海雖然在4、5月受到疫情的較大沖擊，但其經(jīng)濟(jì)基本面保持韌性，市場(chǎng)具備快速?gòu)?fù)蘇的基礎(chǔ)和動(dòng)力，市場(chǎng)指標(biāo)并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)；除合肥以外，其他長(zhǎng)三角的主要城市均錄得租金負(fù)增長(zhǎng)，整體區(qū)域的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整加劇，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存；
3. 在大灣區(qū)城市群中，廣州由于某頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)搬入其自建總部，空置率驟升給業(yè)主帶來一定去化壓力；在深圳，隨著新項(xiàng)目入市和企業(yè)退租現(xiàn)象的增加，市場(chǎng)供需關(guān)系在某些子片區(qū)面臨挑戰(zhàn)，加劇了樓宇間的競(jìng)爭(zhēng)；
4. 在成渝城市群中，受疫情沖擊，成都市場(chǎng)凈吸納量較去年同期下滑51.9%，達(dá)到近十年除2020疫情年外的最低值。空置攀升、需求放緩致全市租金持續(xù)下行；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)同樣引致重慶辦公樓結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)改浪潮，企業(yè)新租活躍度較往年同期明顯下滑；
5. 在長(zhǎng)江中游城市群中，武漢錄得本季度40城市中最大的租金降幅，其甲級(jí)辦公市場(chǎng)租金環(huán)比下降4.2%，新增供應(yīng)帶來的降維競(jìng)爭(zhēng)以及企業(yè)退租帶來的空置壓力是影響其租金表現(xiàn)的主要因素。
2022年第二季度：“以價(jià)換量”效果全面顯現(xiàn)，業(yè)主積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)
1. 租金方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市全部錄得租金負(fù)增長(zhǎng)。其中，13個(gè)城市處于1%的正常波動(dòng)區(qū)間，其余7個(gè)城市的降幅在1%-5%之間。各城市整體入駐相對(duì)穩(wěn)定的情況下租金降幅較上季度明顯擴(kuò)大，“以價(jià)換量”效果全面顯現(xiàn)，后期租金上行空間解鎖仍需更多驅(qū)動(dòng)因素；
2. 空置率方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的甲級(jí)空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力；8個(gè)城市處于20%-30%的可控區(qū)間，成都的空置率若除去新增供應(yīng)影響，原有甲級(jí)項(xiàng)目平均空置率仍處19.8%；北京、上海、廣州則維持在20%以內(nèi)的健康水平，北京的空置率收至9.8%，為40城市中最低水平。
2022年到目前為止的市場(chǎng)環(huán)境仍具挑戰(zhàn)，隨著疫情管控放松、刺激政策發(fā)力，各地經(jīng)濟(jì)主體有序恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速有望回升，下半年我們期待頭部城市辦公樓市場(chǎng)需求的理性反彈。但多因素疊加帶來的不確定性使我們對(duì)2022年全年的租金走勢(shì)保持觀望，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的租金下滑和反彈。
來源：JLL睿見觀察小組
編輯：wangdc
