盡管疫情對市場形成攪擾，2022年上半年的上海大宗交易市場熱鬧依舊，迎來了各行業的頭部企業買家。
近日，煤炭巨頭兗礦能源發布公告稱，擬出資8.61億元對山東能源大廈上海有限公司(以下簡稱“能源大廈上海公司”)進行增資擴股；后者的主要資產為一宗位于上海市靜安區的土地使用權，兗礦能源擬于此新建上海區域總部大廈。
不久前，“羊絨大王”、如今的綜合產業集團龍頭鄂爾多斯，“內貿集運龍頭”中谷物流也先后宣布將斥巨資在上海核心區域購置辦公樓。
據戴德梁行數據，得益于多筆大體量寫字樓的成交，2022年上半年，上海辦公類型成交大幅增長64%，對比2021年近乎翻倍。
事實上，近年來在上海購置寫字樓自用的國內企業并不鮮見。安踏、特步、李寧、商湯科技、浙商銀行等各大行業內頭部企業先后于上海購地或買下整棟寫字樓作為總部。
業內認為，上海作為全中國經濟最為發達的城市之一，經濟基本面長期看好，這一背景下，企業向此聚集的趨勢不會改變。仲量聯行華東區資本市場部總監孫翎向第一財經指出，“上海擁有優秀的人才、充足的資本、良好的創新環境與優質的政府服務，這幾方面無疑是實體經濟企業長遠發展的必備要素，未來企業選擇在上海設置總部的趨勢將得以延續。”
龍頭企業斥巨資買樓
擁有山東國資背景的兗礦能源，是一家以煤炭、煤電、煤化工為主導產業的國際化特大型能源上市公司。山東能源為兗礦能源的控股股東，持股比例合計約54.92%
6月30日，兗礦能源發布公告稱，以人民幣2.87元/股的價格出資8.61億元，對山東能源的全資子公司能源大廈上海公司增資擴股，后者的主要資產為一宗位于上海市靜安區的土地使用權。該筆交易構成關聯交易。
此次增資擴股完成之后，兗礦能源持有能源大廈上海公司75%股權，山東能源持有25%股權。兗礦能源表示，擬在上述靜安區地塊上新建上海區域總部大廈，以進一步提升影響力，發揮駐滬企業協同優勢，加快推動區域產業一體化運營等。
值得一提的是，由于能源大廈上海公司實際取得土地時間較早、成本較低，而近年來靜安區土地價格上漲，以2022年1月31日為評估基準日，錄得土地評估增值2.33億元；這也使得能源大廈上海公司評估增值2.31億元，增值率417.47%。
無獨有偶，另一同樣擁有能源產業背景的綜合產業集團鄂爾多斯，也為了業務辦公經營場所的需求，在上海核心區域大手筆購置了辦公物業。
5月下旬，這一起家于羊絨服裝業，后拓展至煤炭、冶煉、化工等業務的綜合性龍頭發布公告稱，與控股子公司電冶集團擬以總計約26.7億元的代價，購買位于上海市靜安區蘇河灣板塊的寫字樓，用于商業、辦公和綜合服務。公開信息顯示，該獨棟辦公樓隸屬于上海蘇河灣中心項目。
對于鄂爾多斯來說，這一位于上海內環內的辦公樓，在作為其重要展示窗口的同時，也是一筆劃算的交易。據鄂爾多斯披露，2019年以來，上述交易標的周邊地區成交的寫字樓均價區間約為5.68萬/平方米—9.87萬/平方米，而此番其購買的交易標的成交均價為5.8萬元/平方米，處于較低的價格區間。
同樣大手筆的還有集裝箱物流行業的龍頭企業中谷物流。6月下旬，該公司公告稱，擬以29億元的交易對價收購上海贏灣100%股權。若交易順利完成，中谷物流將間接持有上海佳兆業金融中心的全部產權，部分區域將作為辦公用房使用。公開信息顯示，該物業位于上海陸家嘴國際商務區核心區域，是兩條地鐵的上蓋，緊鄰多家金融機構。
中谷物流表示，該筆交易所需資金為中谷物流自有或自籌資金。這背后是集運市場高景氣度下的業績增長。適逢集裝箱運輸市場需求旺盛，運價大幅上漲等因素，2021年，中谷物流實現凈利潤約24.04億元，同比增幅136%；今年一季度，其營收增幅24.9%，凈利潤同比大增170.23%。
“當前所租賃的辦公區域已經難以滿足業務快速發展趨勢下的人員辦公需求，亟需通過配置新的辦公用房以確保公司持續人才引進壯大專業人才團隊，以應對公司業務規模的持續增長，”中谷物流在公告中表示，購置自有優質辦公樓資產，設立集團總部基地，在增強其獲取融資授信及合作伙伴認可等方面有諸多裨益。
自用買家占比近6成
不只是財大氣粗的煤老板和乘風起飛的航運企業，傳統的金融機構和TMT公司，也在今年上半年大手筆購入辦公物業。
3月，浙商銀行表示擬以30億元的價格，購入上海綠地創驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用；6月，商湯集團也擬以超33億元收購上海西岸國際人工智能中心西樓4樓至26樓，“為配合業務快速發展和未來擴張，擬用做辦公室用途”。
在多筆大體量寫字樓成交的帶動下，戴德梁行最新統計數據顯示，2022年上半年上海辦公類型成交增長明顯，達到了64%，對比2021年近乎翻倍。
這也在一定程度上推動了上海大宗交易市場成交表現。上述機構數據顯示，2022年上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆、共計328億元成交，對比2021年同期上漲2.5%，亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。
疫情之下，上海的辦公樓成交能交出如此成績單，在孫翎看來，首先是由于上海的核心辦公樓物業經營表現穩定，“辦公樓在房地產各類資產類別中相對容易進行運營管理，在下行周期仍然能表現出較強的韌性，從投資回報來看，此類資產的保值性與增值性也較好”。
同時，作為大量資產的持有者，不少開發商近來深陷流動性壓力，使其對于原本惜售的核心資產出售意愿也有所提升。孫翎認為，在這樣的情況下，買方手中對于價格等商務條件有較多的話語權。
于是，既能滿足在上海核心地段的辦公需求又同時兼具投資屬性的辦公樓資產，就成了這些現金流充足的龍頭企業首要考慮的資產配置標的。
在這一背景下，自用買家的比例大幅提升。據戴德梁行披露，2022年上半年，自用買家的比例由2021年的37%提升至58%。戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強預計，2022年下半年，自用買家將持續保持活躍，預計全年自用買家占比將超過去年。
將時間線拉長，近年來，有不少實業企業都傾向于在上海購置或建設辦公樓，以作為總部或設立辦事處等。
2021年10月，陶瓷電容器行業頭部企業火炬電子便對外宣布，將以6.73億元的價格買下上海市楊浦區的碧桂園中心6棟整棟物業，作為上海總部大樓。
同年，李寧在長寧區斥資超10億元在長寧區購置辦公物業，并將上海總部暨長三角全球業務總部落地于此，“可滿足本公司之辦公需求”。而同為國產運動品牌的安特也于2019年在上海拿地籌建新總部。
越來越多民營企業選擇把研發中心、管理中心和國際化業務總部放在上海。截至2021年末，上海已累計認定民營企業總部388家。
孫翎向第一財經表示，上海擁有優秀的人才、充足的資本、良好的創新環境與優質的政府服務，這幾方面無疑是實體經濟企業長遠發展的必備要素，“未來企業選擇在上海設置總部的趨勢將持續延續”。
“總體看，上海作為長三角的龍頭，其地理位置優勢以及信息人才的積聚不會因為一時一季度而發生改變，未來將會繼續發揮重要作用，并有望繼續延續。”盧強認為。
來源：第一財經
編輯：wangdc
