第一太平戴維斯于近日發布2022年第二季度北京房地產市場研究成果，對北京的寫字樓、商業零售、住宅租賃及大宗投資等不同細分領域在今年上半年的綜合表現進行回顧總結，并就2022年下半年北京房地產市場的未來走勢做出展望。
第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“2022年二季度，新冠疫情的再次復發，對正常的經濟活動產生了一定程度的影響，就房地產市場而言，不同細分市場也受到了不同程度的沖擊，其復蘇的時間表也不盡相同。回顧上半年，整體而言北京房地產市場在第一季度表現平穩、但在第二季度因疫情防控等原因不得已按下了‘暫停鍵’，直到六月份正常的市場活動才逐步復蘇。考慮到目前社會秩序已重歸正軌，預計下半年各經濟要素將重新互通連接，這都將有利于房地產市場開啟復蘇、快速反彈。”
2022年第二季度，北京寫字樓市場因疫情的復發而受到抑制，疫情防控期間所有正常的客戶活動均不得不暫停。二季度，北京甲級寫字樓市場迎來一座7.4萬平方米的新項目入市。此外，疫情的影響、部分租戶退租，疊加走弱的租賃需求，使得二季度末全市甲級寫字樓空置率達15.8%，環比上升0.5個百分點、同比下降1.5個百分點。同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣337.5元，環比、同比分別下降0.4%、1.1%。
對比2021年的火熱態勢，2022年上半年北京寫字樓市場表現較為平淡，主要原因除了五月份突發的疫情之外，也包括經濟增速下行壓力增大、部分行業監管加強導致需求走弱等諸多因素。盡管疫情在二季度對寫字樓市場產生了抑制，但市場租賃需求的基本面仍然存在，部分租戶也希望計劃借助當前的行情以相對較低的價格完成續租、新租或者搬遷成交。因此可以預見，下半年的寫字樓市場將重啟復蘇、快速反彈，其活躍程度將明顯優于上半年。
北京商業零售市場在二季度同樣面臨承壓環境。在疫情復發和防疫要求下，線下實體消費和服務消費受到較大限制，大部分零售業態均受到不同程度的沖擊。1-5月，北京市社會消費品零售總額為5,391.9億元，同比下降7.7%。對北京零售市場而言，二季度本是提振消費的旺季，但受疫情反復影響，餐飲暫停堂食，各大購物中心先后縮短運營時間或暫停營業，客流量出現不同程度的下降，部分餐飲及休閑娛樂等品牌實體門店面臨臨時關閉或撤店的局面。季度內，全市優質購物中心平均空置率環比上升0.4個百分點至6.2%，同比下降0.7%。為應對疫情帶來的運營壓力，部分業主方采取降低、減免部分租金或提供補貼等方式，扶助品牌租戶共克時艱。因此，本季度，全市優質購物中心平均租金水平下降至每平方米每月841.4元，租金指數環比、同比分別下降3.3%和9.2%。
同期，北京零售市場迎來三個新項目入市，分別是位于朝陽區的姚家園萬象匯、位于石景山區的六工匯購物廣場和金安環宇薈，共計帶來17.2萬平方米的零售面積。三季度疫情有望得到全面控制，零售市場預計將快速復蘇。未來業主方可能將調整招商策略及品牌組合，以提升整體抗風險能力，未來全市優質購物中心的業態格局或將有所改變。
疫情對出入境政策的影響使得北京高端住宅租賃市場在二季度進一步承壓。新冠疫情的再次爆發使得部分外籍客戶入境難度加大，潛在客戶出現暫時性流失，市場活躍度明顯下滑。受疫情和新增供應影響，北京服務式公寓市場空置率環比上升5.3個百分點至26.1%，較去年同期上升9.4個百分點。為應對客戶流失的挑戰，業主方不得不積極靈活地調整租賃策略以減緩現有客戶的流失，鞏固當前出租率的同時尋求未來的去化機遇。
同期，與服務式公寓市場相比，高端公寓和高端別墅的需求受疫情影響相對較小，其中高端公寓平均租金為人民幣每平方米每月171元，租金指數環比、同比均微升0.6%；高端別墅平均租金為人民幣每平方米每月123元，租金指數環比微升0.2%、同比下降0.5%。
北京大宗投資市場在二季度的整體表現優于一季度，完成了幾宗重要成交，但整體而言上半年的大宗投資市場仍然稍顯平淡，半年累計成交金額約為人民幣100億元，較去年同期下降73.4%。預計2022年下半年北京大宗投資市場仍將處于“供過于求”的局面，可供出售的項目或資產包將會持續增加，且議價空間也相對較大。賣方希望加速拋售自持資產進行變現，以期降低債務壓力、緩解流動性告急的局面。但潛在買家則會對待售項目的品質與價格保持高度警覺并進行細致甄別，把握目前的大宗資產價值走低的窗口期進行抄底式收購。
在經歷了2022年上半年新冠疫情反彈對行業的沖擊之后，房地產市場在下半年正在穩步有序推進復蘇，在行業基本面已經筑底的情況下，市場要素開始重新連接，形成流動互通的格局。可以預見，在下半年房地產市場將迎來需求反彈等多重利好，房地產行業的從業者也應該更加積極地看待2022年的“下半場”局勢，在挑戰中把握機遇，共克時艱、砥礪前行。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
