2022年上半年，受疫情沖擊和預期不足等因素影響，我國經濟運行壓力加大，消費市場整體承壓。為提振消費信心、促進消費市場快速恢復，4月以來中央及地方政府加快出臺相關支持政策。商業地產作為國內消費及服務升級的重要載體，在提振消費市場和促進經濟結構轉型中發揮了重要作用。
當前，我國商業地產市場正逐漸進入“飽和”狀態，市場競爭正逐漸加劇；同時，近年來我國經濟下行壓力加大、新冠疫情沖擊、線上經濟分流等因素，都對商業地產的運營造成了一定的負面影響。外部環境的變化，對我國商業地產的運營創新提出了更多挑戰和更高要求。
在此背景下，中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業地產行業發展現狀的基礎上，開展中國房地產指數系統商業地產指數的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數，用以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢，以期為行業參與主體提供參考。
中國商鋪租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2022年上半年，中國主要商業街商鋪租金水平繼續下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平維持上漲，但漲幅較2021年下半年有所收窄。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環比下跌0.46%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環比上漲0.14%。
從漲跌個數來看，在樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占34.3%，租金環比下跌的商業街占58.2%，7.5%的商業街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環比上漲的商圈占48.4%，租金環比下跌的商圈占40.0%，11.6%的樣本商圈（購物中心）租金與上期持平。
從行業宏觀環境來看，上半年我國消費市場受疫情沖擊較大，2022年1-5月份，我國社會消費品零售總額為17.2萬億元，同比下降1.5%。其中，3-5月的單月社零總額同比均出現大幅下滑。未來隨著疫情防控形勢逐漸向好、生產生活秩序有序恢復，同時疊加促消費政策持續顯效，預計消費市場活力將會逐步回升。
1、百街商鋪租金指數變化
（1）百街商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市主要商業街商鋪樣本調查數據，由重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成百大商業街（百街）商鋪租金指數。2022年上半年，百街商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環比下跌0.46%。
分城市等級來看，2022年上半年，一線城市樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占37.0%，租金環比下跌的商業街占51.9%，11.1%的商業街租金與上期持平。二線城市樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占32.5%，租金環比下跌的商業街占62.5%，5.0%的商業街租金與上期持平。
2022年上半年，我國多地遭遇新一輪疫情沖擊，疫情防控措施趨嚴，人員流動特別是跨市流動受到較大限制。我國商業街功能定位多偏向于“逛吃游樂”，以接觸型、聚集型的餐飲、特色零售等業態為主，受疫情影響較為嚴重，特別是部分以外地游客作為主力客群的商業街區經營情況更是慘淡，空置率有所提升，商鋪租金承壓。整體來看，商業街市場呈現持續調整態勢。
（2）租金漲跌幅較大的商業街
圖：2022年上半年租金環比漲跌幅較大的商業街
數據來源：中指數據CREIS
2022年上半年，34.3%的樣本商業街租金環比上漲，深圳深圳灣步行大街、上海南京西路商業街等10條商業街租金環比漲幅較高，其中深圳深圳灣步行大街租金環比漲幅最高，為1.49%；上海南京西路商業街、重慶楊家坪商業街和上海天鑰橋路休閑餐飲街租金環比漲幅在1.0%-1.4%之間；上海四川北路商業街、深圳華強北步行街等6條商業街租金環比漲幅在0.5%-1.0%之間。與此同時，58.2%的樣本商業街租金環比下跌，青島李村商業街、武漢江漢路步行街等10條商業街租金環比跌幅較高，其中青島李村商業街租金環比跌幅最高，為2.05%；武漢江漢路步行街、武漢漢正街、上海新天地等6條商業街租金環比跌幅為1.5%（含）-2.0%之間；上海七寶老街、深圳東門步行街和重慶南坪商業街3條商業街租金環比跌幅為1.2%-1.5%之間。
2、百MALL商鋪租金指數變化
（1）百MALL商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2022年上半年，百MALL商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環比上漲0.14%。
分城市等級來看，2022年上半年，一線城市中45.5%的商圈（購物中心）租金環比上漲，31.8%的商圈（購物中心）租金環比下跌，22.7%的商圈（購物中心）租金與上期持平。二線城市中，51.0%的商圈（購物中心）租金環比上漲，47.0%的商圈（購物中心）租金環比下跌，2.0%的商圈（購物中心）租金環比持平。
整體來看，2022年3月以來，我國多個城市暴發新一輪疫情，部分疫情形勢嚴峻區域的購物中心臨時閉店或縮短營業時間，面臨客流量銳減、商戶退租、收益下滑等多重壓力，購物中心的運營受到較大影響。
（2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2022年上半年租金環比漲跌幅較大的商圈
數據來源：中指數據CREIS
2022年上半年，48.4%的樣本商圈租金環比上漲，深圳南山中心區、北京王府井等10個商圈租金環比漲幅相對較大，其中深圳南山中心區商圈租金環比漲幅最大，為2.01%；北京王府井商圈租金環比漲幅為1.74%；深圳福田中心區、杭州湖濱等6個商圈租金環比漲幅在1.0%-1.6%之間；杭州吳山商圈和西溪商圈漲幅在0.9%（含）-1.0%之間。與此同時，40.0%的樣本商圈租金環比下跌，在租金環比跌幅相對較大的10個商圈中，杭州濱江商圈跌幅最大，為1.2%；成都新南天地、廣州北京路和重慶解放碑3個商圈跌幅在0.8%-1.0%之間；重慶南坪、北京東直門等6個商圈租金環比跌幅在0.6%（含）-0.8%之間。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現看，2022年上半年，由于新一輪疫情沖擊，我國多地居民出行受到較大限制，疊加居民收入預期不確定性提升，消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，市場活力有所下降。與此同時，消費需求端的多元化和商業供給端的同質化也給商業地產市場運營帶來了較大的壓力。從商鋪租賃市場表現看，整體承受了較大的下行壓力，購物中心商鋪和商業街商鋪的租金價格走勢也有所分化。其中商業街區商鋪租金繼續下行，且跌幅較2021年下半年有所擴大；購物中心商鋪租金微幅上漲，仍呈現一定的修復態勢，但漲幅較2021年下半年有所收窄。
供應方面，1-5月15城購物中心開業節奏放緩，短期供應同比減少近四成；商辦用地市場亦降溫明顯，規劃建筑面積成交同比下滑約六成，長期供應或有所下降。短期來看，根據中指監測數據，2022年1-5月商鋪租金指數重點監測的15個城市共有新開業購物中心29個（只統計建筑面積為3萬平方米及以上的購物中心），總建筑面積約233萬平方米，較2021年同期減少四成左右。從長期供應來看，商辦用地成交大幅下滑，未來新增供應或有所下降。2022年1-6月，商鋪租金指數重點監測的15個城市商辦用地成交規劃建筑面積（市本級）共計630萬平方米，同比減少約60%。其中一線城市成交面積約145萬平方米，同比減少約50%；二線城市成交面積約485萬平方米，同比減少約65%。從成交占比看，二線城市商辦用地成交面積在15城中的比例較2021年同期減少約5個百分點。
需求方面，2022年上半年，我國疫情多點散發，其中上海、北京、蘇州等多個核心城市疫情形勢嚴峻，區域內實施臨時管控，人員、物品流動均受到較大限制，極大影響了消費市場正常運轉，使得消費市場整體有所承壓。根據國家統計局數據，2022年1-5月我國社會消費品零售總額17.17萬億元，同比下降1.5%。其中餐飲業等接觸型、聚集型消費行業受創較大，1-5月我國餐飲收入為16274億元，同比下降8.5%，其中，3月、4月、5月同比下滑均超15%。為緩解疫情對消費市場造成的沖擊，推動消費總量擴大和質量改善，4月以來，中央和各地方政府持續出臺各項促消費和穩增長政策，以加快提升消費市場活力，保障零售服務業企業健康有序發展。5月，伴隨疫情形勢好轉，物流系統逐漸恢復，全國社零總額同比降幅出現收窄，消費市場出現邊際回溫。當前，全國疫情防控形勢持續好轉，疊加促消費政策的持續發力，預計會對消費回溫提供進一步支撐，商業地產市場仍蘊藏巨大的發展空間。
展望未來，隨著疫情防控形勢整體向好，生產生活秩序平穩恢復，疊加中央及地方促消費政策不斷顯效，預計消費市場將呈現逐步回升態勢，商業地產市場也有望穩定恢復。但上半年疫情使得商戶整體承壓較大，經營狀態的修復仍需時日，商鋪市場租金短期內調漲動力有限，預計下半年我國重點城市商鋪租金整體或保持平穩態勢。
中國寫字樓租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環比下跌0.08%。從不同商圈表現來看，二季度寫字樓租金環比上漲的商圈占33.8%，租金環比下跌的商圈占62.5%，3.7%的商圈租金環比持平。
從行業宏觀環境來看，2022年二季度受新冠疫情在上海、北京等重點城市集中暴發影響，我國經濟運行遭遇明顯挑戰。從三大需求來看，外貿與進出口延續增長勢頭，但增幅較上年有所收窄；疫情對消費沖擊明顯，1-5月社會消費品零售總額同比下降1.5%，其中5月同比下降6.7%；固定資產投資穩健增長，重大項目投資支撐作用顯現，基礎設施建設、制造業投資保持較快增長，但房地產開發投資表現持續低迷。從服務業運行情況來看，疫情對服務業沖擊明顯，1-5月，全國服務業生產指數同比下降0.7%，其中5月數同比下降5.1%；5月，服務業商務活動指數為47.1%，比上月提升7.1個百分點，但整體仍處于收縮區間。整體來看，2022年二季度，受國際環境復雜、國內重點城市疫情多點暴發、經濟下行壓力加大等多重因素影響，寫字樓租賃市場活躍度有所回落，二季度寫字樓市場租金環比下跌0.08%。
1、寫字樓租金變動情況
2022年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環比下跌0.08%，跌幅較一季度擴大0.02個百分點。近年來，我國經濟從高速增長轉向高質量發展階段，寫字樓市場隨之進入新一輪調整期。2020年初以來，新冠肺炎疫情對經濟運行造成明顯沖擊，寫字樓租金下行壓力持續加劇。2021年下半年以來，重點城市經濟穩步復蘇帶動寫字樓市場逐步企穩回升，寫字樓租金連續兩個季度環比上漲。2022年以來，國際局勢日益嚴峻、經濟下行壓力加劇、重點城市疫情集中暴發等多重因素對我國經濟增長造成明顯沖擊，寫字樓市場運行面臨一定挑戰，多個城市寫字樓租金持續回落。
2022年二季度，一線城市樣本中41.7%的商圈寫字樓租金環比上漲，55.5%的商圈寫字樓租金環比下跌，2.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。二線城市樣本中共有27.3%的樣本商圈寫字樓租金環比上漲，68.2%的商圈寫字樓租金環比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。
整體來看，科技和金融行業仍是驅動寫字樓市場發展的核心力量，銀行、證券等金融機構的擴張和搬遷成為核心城市寫字樓市場的主要支撐，同時以生物醫藥為引領的新興產業需求也有所擴張，帶動部分城市寫字樓租金上漲。但同時，受新冠疫情等因素沖擊，整體經濟下行壓力加大，以批發零售為代表的服務行業寫字樓租賃需求有所回落，對此類租戶較多的商圈寫字樓市場形成了一定壓力。
2、租金漲跌幅較大的商圈
圖：2022年二季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈
數據來源：中指數據CREIS
2022年二季度，33.8%的商圈寫字樓租金環比出現上漲。具體來看，在寫字樓租金環比上漲的商圈中，蘇州獅山、南京奧體商圈漲幅排名居前兩位，分別為0.17%、0.16%；北京金融街、武漢中北路、成都金融城、北京麗澤等11個商圈漲幅在0.1%（含）-0.15%（含）之間，廣州珠江新城、蘇州獅山、深圳南山中心區等14個商圈漲幅在0.1%之內。與此同時，62.5%的商圈寫字樓租金出現下跌。具體來看，在寫字樓租金環比下跌的商圈中，廣州環市東商圈跌幅最大，為0.32%，北京CBD、重慶楊家坪商圈租金環比跌幅也均在0.3%以上；廣州北京路、重慶解放碑、北京科技園區、深圳福田中心區等35個商圈租金環比跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；上海漕涇河、北京亞運村、南京珠江路等12個商圈租金環比跌幅在0.1%以內。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現來看，2022年二季度，受國際環境復雜、國內疫情沖擊等負面因素影響，我國經濟下行壓力加大，對寫字樓市場運行造成明顯沖擊，重點城市寫字樓市場活躍度出現回落。在此背景下，二季度寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環比繼續下跌。
供應趨勢，根據中指監測數據，截至2022年5月，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共18297萬平方米，占15個重點城市甲級寫字樓總量的51.8%，存量較多；二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共17037萬平方米，占重點城市總量的48.2%。同時，二線內部不同城市存量呈現明顯分化，成都、杭州、武漢、重慶總量在2000萬平方米以上，長沙、南京在1000—2000萬平方米之間，天津、青島、蘇州、南昌在1000萬平方米以內，同比小幅增長5.9%，兩年平均下降31.6%。
需求趨勢，（1）從租戶結構來看，批發和零售業、租賃和商務服務業、科學研究和技術服務業是寫字樓租戶數量最多的三個行業，但具體行業寫字樓租賃需求在各一線城市間存在一定差異。（2）從增量需求來看，租賃和商務服務業新增租賃需求旺盛，TMT、批發和零售業需求明顯回落。2022年一季度，中指數據CREIS共監測到租賃成交案例75筆，其中，租賃和商務服務業租賃新增需求旺盛，共有37筆，占比近五成；TMT行業11筆，占比不足15%，較2021年明顯回落；金融業、建筑和房地產業、醫療和生物醫藥、工業品制造業等占比均在5%-10%之間；批發和零售業受疫情影響明顯，監測到的租賃案例數量占比不足3%，較2021年明顯回落。
展望未來，受疫情反復、經濟下行壓力加劇、多個城市新增寫字樓供應入市等多重因素影響，預計短期內部分城市寫字樓市場供大于求的局面仍將持續，寫字樓市場租金或將持續面臨下行壓力。但中長期來看，我國正高效統籌疫情防控和經濟社會發展，多措并舉穩定宏觀經濟大盤，隨著疫情形勢的逐漸好轉，預計我國經濟運行將加快復蘇，我國寫字樓市場運行仍將獲得有力支撐。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
