廣州甲級辦公樓租賃市場延續低迷表現，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明顯。下半年“供過于求”的現象預計將延續。優質零售物業整體租賃需求保持穩定，空置率略有改善。國潮服飾、珠寶品牌和茶飲咖啡積極在穗布局，美妝業態和家居業態穩步擴張。預計下半年新增30萬平方米供應將令空置率小幅上揚，整體租金水平趨穩。房地產投資方面，上半年廣州大宗物業交易額約80億，珠江新城、琶洲、金融城等核心區域受關注，存量入市優化配置，預測大宗物業交易仍會持續活躍。
甲級辦公樓
2022年上半年，國內多地疫情頻發，給全國生產供應鏈帶來了巨大挑戰，生產成本呈上行態勢；廣州經濟同樣面臨本土疫情的擾動，經濟活動受到一定影響，主要經濟指標增長有所下降。在此背景下，企業對于自身的業務發展和租賃擴張采取了更為謹慎的態度，上半年租賃市場需求持續疲軟。
今年以來，隨著某頭部互聯網企業逐步遷出珠江新城并搬入其自建總部，該企業過去租賃的、合計逾5萬平方米的甲級辦公空間被推出市場。但是，由于今年租賃市場需求相對疲軟，上述空置空間去化不力，這也導致上半年廣州甲級辦公樓市場凈吸納量較去年同期大幅下滑，業主去化壓力驟增。
另外，我們觀察到，珠江新城內數個核心甲級辦公樓項目在二季度新增的空置面積比一季度的少；但由于這些空置未能實現快速去化，進一步加劇了業主的焦慮心態，導致片區租金顯著下探。受此影響，二季度全市租金環比下跌約2.5%，同比下跌約3.4%。
琶洲片區作為廣州市內發展較快的新興子市場，片區內租賃需求愈發多元化。今年上半年，除了傳統的TMT行業租賃需求外，包括數家保險公司、以及某制造業企業均在琶洲片區完成了面積可觀的租賃成交。尤其是后者，其租賃面積超過了10,000平方米，是上半年租賃市場少數的亮點之一。
上半年廣州共有五座甲級辦公樓竣工，為市場帶來約25萬平方米新增供應。值得注意的是，由于這五個新項目全部位于琶洲片區，截至二季度末，琶洲空置率攀升至約23%，較去年年底上漲約8個百分點。在較強的市場供應和相對疲軟的市場需求的雙重作用下，截至6月底，全市空置率升至15.6%。
市場展望
新冠疫情多點散發與復雜的外部環境挑戰給我國下半年經濟發展繼續帶來不確定性，“穩增長、穩就業、穩物價”工作面臨更復雜的挑戰。為滿足“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”的核心要求，6月23日，廣州市政府官網發布了《關于印發廣州市貫徹落實國務院扎實穩住經濟一攬子政策措施實施方案的通知》（以下簡稱“方案”），針對財政政策、貨幣金融政策、穩投資促消費政策、保糧食能源安全政策、保產業鏈供應鏈穩定政策、保基本民生政策等方面提出了共152條具體舉措。方案旨在進一步加強對中小企業的支持、加大普惠貸款力度、促進社會消費、保證供應鏈穩定、保障基本民生，對于穩定廣州經濟發展基本面意義重大。
仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示：“預計今年下半年，隨著這一系列經濟激勵政策的逐步落實，實體經濟有望復蘇，帶動辦公樓市場需求上行。”
2022年下半年，廣州甲級辦公樓市場預計將迎來超過60萬平方米的新增供應；短期內，逐漸回暖的市場需求難以完全吸納大量的辦公空間，因此“供過于求”的現象預計將延續，推動全市空置率進一步上升。在全市層面上，下半年空置面積的持續增加將加劇業主的去化壓力以及不同項目間的競爭。
優質零售物業
上半年廣州消費市場雖未恢復到疫情前的狀態，但持續展現韌性。1-5月廣州全市社會消費品零售總額同比下降0.3%，其中5月社會消費品零售總額同比下降3.0%，比上月收窄5.8個百分點。
消費回暖使得整體租賃需求保持穩定，天河路商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈和番禺商圈空置率均有改善。據仲量聯行監測的全市優質購物中心成交數據顯示，今年上半年錄得租賃成交總數為200筆，較去年同期上升20%。
雖然上半年購物中心面臨大眾化餐飲品牌陸續退租的情況，快時尚服飾業態也持續收縮線下門店，例如Zara及其旗下品牌Zara Home從萬菱匯撤出；Miss Sixty于數個項目退租，但是，二季度市區和近郊的空置率比去年年底均略有下降，分別為6.5%和7.0%。這得益于商業品牌不斷更新，拓展步伐快速填補了空置，以及不少近郊的開發商紛紛整合其零散空置面積從而引進大型跨界集合店，例如有機農場、集合式書店及針對年輕群體的二次元體驗式集合店。
從業態來看，服飾零售和餐飲仍然是零售物業招商主力軍。多個國內人氣服飾品牌在廣州開設首店，本土品牌“本來”在萬菱匯設立全國首家線下旗艦店。珠寶品牌周大福、周生生、六福珠寶、潘多拉和HEFANG亦在穗布局。餐飲業方面，多個國內外人氣連鎖餐飲店加速擴張。2022年上半年餐飲業的租賃成交錄得75筆，其中茶飲咖啡品牌如M Stand和Peet’s Coffee開設數家店鋪。
近年開始廣受青睞的美妝業態和新崛起的家居業態則采取穩步擴張的策略，上半年兩類業態租賃成交合計近30筆。設立新店的美妝品牌中不乏國際大牌，包括Tom Ford、Estee Lauder、Chanel、Whoo等，其中較多美妝品牌新店聚集在K11，令該項目實現業態結構更新和租戶升級。家居業態方面，網紅家具品牌Cabana、北美真絲家居品牌MANITO和英國傳統瓷器品牌Wedgwood設立華南首家旗艦店或精品店，國內外人氣品牌源氏木語、O.C.E和MUJI也進一步擴張。
2022年上半年廣州零售物業市場迎來1個項目入市，即位于黃埔區中新知識城的合景·悠方（一期），新增供應面積4.5萬平方米，引入的品牌主要為商業配套服務業態。
上半年租金維持兩極化的趨勢不變。天河路的頭部優質購物中心繼續享受零售資源高度集中帶來的租金溢價優勢。除了奢侈品集中的項目持續受到零售商追捧，天河路商圈個別項目由于成功引進新的服飾主力租戶和人氣餐飲替代原有快時尚品牌，不但租金水平獲得即時提升，整體項目形象的升級也為后續招商創造有利條件。相反，市郊租金繼續輕微下跌。
市場展望
就全國而言，宏觀經濟承壓將會持續影響零售商的擴張信心，他們下半年全國線下擴張和拓店的意愿疲軟。然而，比較四個一線城市1-5月的全市社會消費品零售總額同比數據，廣州是唯一保持穩定的城市，這跟有序做好常態化疫情防控有關，有助于零售商信心恢復。
仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“廣州零售市場或將成為中高端品牌開拓和深耕的目標之一，尤其是得益于上半年廣州應對疫情采取的彈性措施，部分中高端零售商有機會把今年拓店指標從北京、上海等城市轉移至廣州。就廣州而言，由于中高端消費仍有增長動力，優質購物中心將借此契機升級品牌，部分中高端零售商繼續拓展天河路和珠江新城商圈。”
預計下半年新增供應將達30萬平方米，以產城融合或舊區活化為定位并輻射新興區域的項目有望通過構建全新消費場景激發市場活力，而整體空置率將小幅上揚。至于租金，雖然預計整體新增租賃需求復蘇步伐較上半年加快，但零售商繼續執行降成本的策略，為大多數項目的租金談判帶來挑戰。項目的平穩經營成為業主的首要任務，因此他們上漲租金的預期或將轉弱，整體租金水平將保持上半年趨穩的形勢。
房地產投資市場
2022年上半年廣深兩地大宗物業交易共錄得交易額125億，約占四個一線城市總成交額的22%，其中廣州市場的交易額約80億，包括珠江新城和琶洲兩宗合共近10萬平方米的辦公樓交易。
2022 年是廣州大宗物業交易市場機遇難得的一年，房企通過出售核心區域資產等方式積極改善資金流動性，更多優質存量商辦項目投入市場。投資機會比去年增多，截至目前在售商辦資產面積約達100萬平方米，較去年同期增加了約33%，預期將釋放出具有價格吸引力的資產，推動交易。
商辦類投資方面，珠江新城、琶洲、金融城等核心區域仍然是投資者重點關注的熱門區域。
與“新基建”相關聯的物業持續吸引投資者的目光，包括物流倉儲、產業園區、數據中心等項目。上半年錄得新加坡吉寶中心房地產信托購買中國新電信集團位于江門市蔚海智谷的兩座數據中心，合計總建筑面積約 4萬平方米。
除了境內境外房地產投資機構仍然活躍外，包括金融、TMT、生物醫藥、信息技術及實業類等自用企業購買需求占比也在逐漸增大。
仲量聯行華南區投資及資本市場部總監盧盛表示：“粵港澳大灣區有穩定及多元的需求支撐，為不同類型的投資者找到合適滿意的機會。我們看好大灣區的發展，大宗物業交易仍會持續活躍。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
