一、城市空間及商業功能演變歷程
城市功能的復合發展不是簡單的功能堆砌，而是各類功能在城市系統中有機排列，相互銜接及影響。1933年起草的《雅典憲章》，提出了功能主義的城市規劃思想，將城市中的諸多活動劃分為居住、工作、游憩、交通四大基本類型，并提出在這個四大功能的位置和面積方面，做平衡布置，建立聯系的交通網格。
城市空間組團圖
古羅馬城市地圖
隨著工業化進程的不斷發展，城市經濟、文化水平的不斷提高，極大提升了人們的生活水平。科技的發展加強了全世界人民的溝通和交流，豐富原有的價值觀，而價值觀多樣化使得人們渴望更加豐富和多樣的需求。只有各種功能的集中和復合才能滿足人們多樣化需求的提升，因此需求多樣性也推動城市功能和商業功能的復合。但當前城市游憩作為傳統購物中心的形式，其發展出現過度標準化，無法滿足城市在下一階段發展需求。后疫情時代的商業發展，亟需抓住消費反彈的流量紅利，同時還需要融合文化需求、休閑需求、娛樂需求等功能從而帶來新的刺激，實現商業重生。開發具備特色和目的性消費場景以及全時段全客群多維度的體驗模式，形成獨特的地域標簽，引入能充分帶動客流量的商業體驗性業態，將商業綜合體的業態進行重新定義和解讀是本文亟待解決之路。
二、“相對論”定義
當前所有商業綜合體的業態構成，按其核心引流能力業態的不同，可分為三大類型：
傳統零售+X模式：常見于以零售交易為主的傳統購物中心，其中X模式為傳統零售以外的餐飲、書店、兒童樂園、電影院、KTV等，可穩定吸引購物及休閑消費客流。
傳統零售+Y模式：在交通及產業等發展驅動之下，以依托交通樞紐及產業聚集的TOD綜合體、會展中心、產業園等，其“非商業”部分暨Y模式擔當著重要的引流功能。
傳統零售+Z模式：以休閑娛樂為核心驅動力，以娛樂產業引領，擁有獨立稀缺品牌IP屬性的多元業態體驗式商業集群，Z模式是休閑體驗活動為主、以交通為核的商業項目，可獨立于X、Y模式以外個性發展，可驅動大規模的目的性體驗消費客流，其呈現載體如體驗型購物中心、影視主題樂園、運動冒險樂園、海洋主題公園等。
距離遠、流量要求高的商業項目通常呈現出傳統零售+X+Y+Z的全復合模式。全復合模式可形成超級Z模式，可聚集全部城市游憩功能，并且融入文化及體驗元素，實現高客流驅動，適用于距離偏遠、驅動流量要求高和開發運營強難度的商業項目。
三、“相對論”應用策略
商業綜合體中驅動型Z模式業態在消費類業態所占比例與距市中心的距離成正比，距離市區越遠越需要高比例的Z模式業態對項目進行支撐。
Y及Z模式功能共同增強提升客流：強化客流來源Y模式綜合體功能以及客流驅動Z模式業態，聚焦休閑娛樂功能，通過主題休閑娛樂產業規模化，可形成較強規模客群導流效應。
如針對以機場臨空區為代表的城郊高客流量的目的地，可采用以下策略：
（1）“明確客流來源功能”
發展Y模式下的交通樞紐、酒店、辦公、會展等綜合體功能可充分轉化商業消費客流，確定2-3個核心客流來源的功能載體。
（2） “強化核心驅動功能”
構建以Z模式主題性娛樂業態為核心驅動力的多元業態體驗式商業集群，把傳統業態融入到“體驗”業態中，加大休閑娛樂功能及配套商業面積，打造具體項目如主題樂園（如水上、冰雪樂園等）、沉浸式主題運動娛樂空間等，從而聚合成超級Z模式下的一站式消費目的地，進一步帶動客流量提升。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
