2023年10月11日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發布《2023年第三季度北京房地產市場回顧》。本季度，寫字樓市場新增供應助推升級需求釋放，各子市場租金普降換量；零售物業市場單季新增供應與凈吸納量均破歷史紀錄，租金整體平穩而項目間表現分化；倉儲物流市場北京新租活躍度回升，環京市場供應持續加碼；商務園區市場新租需求行業多元化，租金和產品定位差異加速子市場間去化表現分化；物業投資市場整體投資額與投資屬性交易活躍度均有回升，國有資本入局，傳統投資者依然謹慎。
一、寫字樓市場
新增供應助推升級需求釋放，各子市場租金普降換量
2023年第三季度，位于中關村、東二環、奧體和望京等區域的六個新項目集中交付，新增寫字樓面積46.2萬平方米，繼2021年第四季度后單季新增供應首次超過20萬平方米，結束本輪供應低谷期。位于成熟區域的甲級寫字樓占新增供應總量比超四分之三，給市場帶來了更多升級空間。在各區政府招商政策支持下，部分新項目預租期內成功鎖定大面積租戶的搬遷落位，預租總面積超13萬平方米。
得益于新項目較好的預租表現，季內新租交易總面積環比增加，新租活動主要以搬遷為主。為達到降本增效的目的，企業整合到更少的辦公地點、縮減面積或搬遷至性價比更高的項目等活動較為普遍，而擴租活動依然謹慎。分行業看，金融表現穩健，成為本季需求主力并占新租總面積的41%，升級搬遷及擴租活動多集中在傳統金融類租戶；科技行業緩慢修復，位列需求第二，其中較為活躍的仍是以人工智能、大數據、軟件開發和平臺互聯網類租戶；能源及公共事業板塊國有企業升級搬遷活躍，需求位居第三；醫藥及生命科學、消費品制造及工業品制造板塊表現轉弱。
季內全市凈吸納量錄得12.9萬平方米。受新項目入市和既有項目租戶遷出或縮減面積等影響，成熟子市場空置率均有不同程度的提升，新興子市場去化速度也比上季度有所放緩，整體空置率環比上漲1.6個百分點至21.2%。部分業主本季加大租金優惠力度，以滿足新租企業對優化成本的要求，加速租賃交易的簽約。季內整體平均租金面價降幅擴大，同樣本環比下降2.1%至295.6元/平方米/月，各子市場租金均呈下行態勢，其中望京和金融街跌幅最大，王府井、燕莎、CBD緊隨其后。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人袁慧表示："未來六個月，預計有近13萬平方米的新增寫字樓面積投放至新興區域，整體空置率在供應量回落期間有望保持平穩。CBRE《2023年中國區辦公樓租戶調查》顯示，近八成企業表示未來三年租金支出增速將不高于整體運營成本增速。當前北京市場環境為租戶降本增效策略的落地提供了更多選擇空間，根據CBRE統計，60%以上北京存量寫字樓新租租金已回落至2011年水平。越來越多租戶在租約臨期時會考量和對比外部選項，和業主重新談判現有租約，為搬遷、整合等活動做提前規劃。
二、零售物業市場
單季新增供應與凈吸納量均破歷史紀錄，租金整體平穩而項目間表現分化
2023年第三季度，恰逢國慶假期前夕，北京零售市場非核心商圈集中交付六個優質零售物業，共計體量86.5萬平方米，創單季凈吸納量歷史新高。新項目中有四個位于五環以外，其余兩個則均為次級商圈的更新改造項目。頭部開發商積極拓展，龍湖、萬達以輕資產模式分別布局朝陽北苑和海淀五棵松，此外萬達另有一座新開發項目落子朝陽東壩。
新開業項目多聚焦娛樂文化與精致家庭生活，以親子娛樂、地域美食、圈層社交、寵物友好等為主要招商理念吸引眾多餐飲、零售及生活方式品牌，如五棵松萬達的主題樂園MELAND CLUB亞洲旗艦店、龍湖北苑的本幫菜頭部選手桂滿隴、朝外THE BOX的MARSMART火星寵物超市等。既有項目方面，全國及北京首店在優質購物中心多點開花，餐飲類首店以融合菜、茶飲、烘焙等業態為主，如山居滿隴、茉莉奶白、RAPL現烤卡仕達蘋果派等，而零售類首店則包括運動品牌Icebreaker、潮流服飾MOF Girls'mall、集合店Shel'tter等。整體來看總新增需求中餐飲業態以25%的新店占比持續領跑，其次是茶飲果汁、運動休閑以及輕奢/高奢品類等。疫情后各大商業體持續進行業態結構與品牌組合調整，季內錄得多個高端品牌換位至首層優質鋪位。兒童體驗類業態遭遇復蘇疲軟，多家連鎖品牌縮減整合或閉店。全市凈吸納量在新增項目高開業率帶動下一洗上半年疲軟態勢，破歷史紀錄達77.3萬平方米，空置率環比小幅上漲0.2個百分點至8.3%。
在宏觀經濟與消費需求變化等客觀因素影響下，客流較大的優質購物中心租金水平有回升態勢，而交通通達性較差、品牌差異性和辨識度不足的個別項目租金水平則持續下調。全市購物中心首層平均租金同樣本比環比微漲0.1%至每天每平方米32.7元，其中燕莎及三里屯商圈表現較佳。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋津樓表示："為落實《北京培育建設國際消費中心城市實施方案（2021-2025年）》，北京市重點立足存量改造提升，打造特色鮮明的生活場與消費場。未來六個月，預計將有50萬平方米左右的商業體在多個商圈盛大啟幕，均有望在年內開業，推動全年新增供應體量達歷史峰值，包括王府井喜悅與昌平超級合生匯等改造更新項目，將持續改變北京零售物業市場發展格局。
三、倉儲物流市場
京津廊新租需求齊頭并進，環京市場供應持續加碼
2023年第三季度，北京大興空港竣工一座倉儲物流項目滿倉交付。季內新租活動大多分布在順義空港、大興空港、大興京南、經開區等核心子市場。由于北京市場剛需旺盛，綜合物流及針對高端消費、冷鏈的第三方物流表現亮眼，占新租總面積的78%，醫藥企業也借助市場可租空間增加的機會積極布局。
季內凈吸納量環比增長87%至13.2萬平方米，空置率環比下降1.5個百分點至13.5%。全市租金漲幅持續放緩，平均租金同樣本比環比微漲0.1%至每月每平方米57.1元。當下租戶端成本意識依舊較強，核心區相對入市較早的高標倉儲設施對于大面積客戶租金價格有所松動，為該類租戶落位提供更優選擇。
廊坊北三縣與廣陽經開區本季共竣工三個高標倉儲項目，合計體量31.8萬平方米。市場需求持續釋放，新租活動主要涉及廣陽經開區、固安、安次等，以產業供應鏈及綜合物流服務商為主的第三方物流占據新租交易總面積的88%。廊坊區位及性價比優勢逐步體現，凈吸納量連續第二個季度超過30萬平方米，本季達35.4萬平方米，整體空置率環比下滑5.6個百分點至44.7%，廊坊經開區、安次季內空置率下滑相對明顯。
天津本季共有六個項目合計53.6萬平方米新增供應交付，今年僅前三季度新增供應總和已超過110萬平方米，達到歷年年度新增供應最高紀錄。季內新租需求較上半年有明顯回暖，全市凈吸納量錄得11.3萬平方米。鑒于新增供應較大，空置率環比上行3.8個百分點至34.0%，以綜合物流為主的第三方物流占新租交易面積45%居首，零售貿易及光伏等制造業亦有表現。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部負責人李虹表示："未來六個月，預計北京順義仍將迎來約32萬平方米的新增供應，而廊坊多個子市場及天津武清亦分別有約88萬和48萬平方米新增供應入市。CBRE發布的《京津廊倉儲物流市場：解構供需的區位差異》推論，新增供應持續放量之下，京津冀協同發展戰略將成為環京需求發展的重要推手。近期北京通州區與廊坊北三縣一體化高質量發展示范區正式揭牌，意味著北三縣或將在入京運輸時效上率先突破。
三、商務園區市場
新租需求行業多元化，租金和產品定位差異加速子市場去化表現分化
2023年第三季度，北京商務園區一共迎來三個新項目共計體量18.1萬平方米交付使用，其中兩個新增特色產業園區集研發辦公、部分生產制造功能于一體，均位于亦莊經濟開發區，分別定位醫藥健康和智能制造、集成電路產業；而另一個類辦公項目則位于上地子市場，開發過程中已被頭部互聯網企業整體預租和定制。
本季新租需求行業分布較上半年更為多元化，TMT、醫藥健康和能源及公共事業靠前但優勢不明顯，分別占36%，14%和10%。TMT釋放的需求中以人工智能、區塊鏈相關的軟件系統開發以及電商類的板塊尤為突出，而醫藥健康行業隨著融資端的放緩，新租需求以中型成熟企業擴租為主，新成立和新入京企業有限。
本季全市凈吸納量錄得8.2萬平方米，主要受新項目帶動，既有項目凈吸納量錄得負值，整體市場仍處于調整期。租金以及產品定位的差異使得子市場之間的去化表現愈發分化。類辦公物業預租或去化速度放緩，但能實現部分生產制造功能的新項目去化表現占優。分區域看，中關村軟件園繼續受到頭部及腰部科技企業退租的影響，空置率持續攀升至30.5%的歷史最高水平；東升也因項目租金遠超鄰近子市場，類辦公需求集中入市但需求不振等原因，空置率一路上漲超40%；而上地業主則通過下調租金、推出簡裝修或特價房源等形式，吸引了一批成本導向的中小企業入駐，去化部分空置面積。其他區域，電子城在醫藥健康，軟件科技類企業跨區搬遷的帶動下，凈吸納量近一年來首次轉正；而經開區、大興和豐臺科技園的新租活動則較為平淡。在分化的市場壓力下，全市商務園區租金報價同樣本比環比下降0.7%至每月每平方米158.8元，其中泛中關村集群各子市場降幅領先。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示："未來六個月，全市預計會迎來近87萬平方米的新項目交付，其中六成新項目集中在泛中關村集群。九月北京市政府相繼發布《促進未來產業創新發展實施方案》和四支百億投資引導基金遴選管理機構的公告，面向未來信息、健康、制造、能源、材料、空間等領域，打造產業策源高地，有助構建未來產業創新發展生態，培育商務園區租賃需求的新生力量。
四、物業投資市場
整體投資額與投資屬性交易活躍度均有回升，國有資本入局，傳統投資者依然謹慎
2023年第三季度，北京物業投資市場交易筆數和金額都有顯著上漲。季內一共錄得13筆大宗交易累計金額達153.6億元，環比上漲189%，和去年同期相比亦上漲86%。
從交易物業類型來看，超過八成投資金額流向符合國家政策戰略引導方向的產業園區等類辦公板塊，其中企業購置自用需求繼續保持活躍，例如季內單筆交易額最大的交易來自某科技企業購置中關村子市場的辦公樓宇自用。
投資屬性的辦公類交易呈回暖態勢，中郵人壽以42.6億元交易收購位于安定門的中糧置地廣場，是近一年來北京首個單筆超過30億元的投資屬性交易。項目緊鄰北二環與中軸線，為在原三利百貨舊址上拆改重建的甲級寫字樓，并具有建筑和運營標準高、租戶結構優質穩定、土地剩余年限長等優勢，是北京市場稀缺的核心型資產，因而備受機構投資者青睞。另外，隨著 "新經濟地產"模式逐步成熟，涉及的相關板塊受到投資者和企業的持續關注，季內錄得險資購入順義片區養老公寓、外地企業購入園區附近酒店以及城投平臺購入亦莊子市場工業廠房等交易，為大宗投資市場注入活力。按買家類型看，以險資為主的機構投資者交易金額占比達41%，而政府城投平臺也在特色產業園區或工業廠房積極拓展。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示："在國家發展戰略性新興產業、盤活存量資產等方針政策的指引下，越來越多國有屬性投資者入局不動產投資領域，表現更為進取的投資意向，并逐步落地交易。目前，優質可投資產不斷增加且價格持續松動，盡管傳統投資者對未來租賃基本面走勢以及退出方式的選擇上仍持謹慎觀望態度，但市場變局中仍蘊含著巨大機遇。具有敏銳前瞻性和長期洞察力的投資者，開始與時俱進調整和創新投資策略，把握難得的價值投資機遇窗口。
來 源：CBRE世邦魏理仕
