以高科技新興技術為引擎的第四次工業革命，驅動文明從工業社會邁向全新紀元的萬物感知、萬物互聯和萬物智能的智能社會，產業地產和園區作為社會的基本單元也將迎來新時代。本文針對產業地產和園區的發展歷程進行梳理，通過分析現階段不同群體的需求，構建智慧化發展的標準，探索未來產業地產和園區的發展趨勢。
一、產業地產與園區的發展歷程
人類經過農業社會和工業社會，而今邁向由數字信息技術引領的智慧社會，城市早已經成為人類聚集和生產的載體。產業地產和園區作為城市的基本組成單元，其概念內涵和功能定位也根據社會形式的演進而延展更新，其發展可以分為三個階段：
（一）1984年~2001年：試點探索階段
改革開放之初，產業地產和園區伴隨對外開放政策應運而生。1994年政府在《沿海部分城市座談會紀要》中提出我國要擴大開放程度。1992年鄧小平發表的第二次南巡重要談話，推動對外開放地區由東部沿海向中西部內陸擴散。截至1992年末，國家級經濟技術開發區由1984年的10個增長到24個，還新增高新區和保稅區等不同種類的園區，2001年國家級經濟開發區已經達到52個。
這一時期的特征是產業地產和園區發展主要以生產力的增量開發為主。國家級經濟技術開發區以發展工業為核心，就其功能定位和運營模式而言，更像是一個小型特區，利用經濟技術開發區的輻射功能，拉動地區整體生產總值提升。而且產業園區不斷增容擴區，吸收大量外資和技術，支持各地區開展創新型工程項目。但是由于缺少引資引技的評價指標和園區內配套的管理體系，導致一些產業園區出現惡意競爭、亂占土地和土地分配不均等低效率現象，處于粗放式的管理狀態。
（二）2002年~2011年：調整優化階段
2001年12月我國加入世界貿易組織后，產業地產和園區的發展進入了快車道。2003年國務院允許較成熟的省級經開區升級為國家級經開區。同時，為更好地與國內經濟與世界經濟接軌，2004年商務部引導開發區進行“二次創業”建立新型工業的產業鏈條，提出了“三為主，二致力，一促進”的發展方針。在10年中，國家級經濟開發區的數量在這一時期呈現“井噴式”增長，由2002年的52個增長到2011年的131個，平均每年增設8個國家級開發區。
該階段的特征主要以產業地產與園區的高質量開發為主。針對經濟開發區土地資源浪費和園區產業混亂的現象進行調整合并，創建政策環境、產業環境、經濟環境和社會環境以促進城市化和工業化協同發展，在內外部環境共同作用下，園區實現高質量、高速增長。但是，該階段的園區仍處于單點建設，不同區位的園區系統之間相互孤立。
（三）2012年至今：轉型升級階段
2012年十八大首次提出智慧型園區的建設目標，標志著我國的產業地產和園區進入了傳統型向智能化轉型升級的新階段。2015年7月國務院《關于積極推進“互聯網+”行動指導意見》與2017年住房和城鄉建設部《住房城鄉建設科技創新“十三五”專項規劃》都強調將傳統產業智慧化、建立新的發展生態模式。2020年國務院發布《關于推進“上云用數賦智”行動培育新經濟發展實施方案》要支持數字化轉型服務咨詢機構和區域數字化服務載體建設，豐富各類園區、特色小鎮的數字化服務功能。國家級經濟技術開發區的數量由2012年的171個提高到2020年的219個，增速較前一時期有所放緩。
該階段的特征是以產業地產與園區的智能化開發為主。在“數字中國”和“新基建”的戰略部署下，以服務需求和技術開發為動力，利用大數據、云計算和人工智能等技術，使得產業地產與園區以全新的生產生活方式滿足不同群體的主動式服務需求。園區的種類由單一屬性轉變為以“經濟技術開發區為主、高新技術開發區和海關特殊開發區等為輔”的多元化趨勢。而且，在空間分布上開始呈現集群化分布的現象，形成“東部沿海集聚、中部沿江聯動、西部特色發展”的空間格局，在東、中、西部發展差異顯著的大背景下，西南地區成效超出預期，擁有巨大的發展潛力，園區經濟或將會成為帶動西部崛起的動力組件。
二、產業地產與園區智慧化發展的需求與標準
（一）利益相關者的需求
產業地產和園區已經成為人口和生產的聚集地。高新技術的加持，使園區從基于“單點作業、生產優先”的被動服務方式，向“多點聯合、以人為本”的主動服務方式轉變。園區將提升利益相關者的體驗感和滿意度，視為園區智慧化發展的核心，但是不同的利益相關者有不同的訴求。
1.政府
政府負責制定園區運行的政策環境和發展定位，主要關注園區產業經濟和民生治理。他們希望通過加強園區的智慧化建設，打破信息孤島以促進各區域之間和區域內部的產業均衡與合理用地，在實現生產總值的高質量增長的同時也可以提高政府的收入。此外，政府機關希望利用智慧化的治理方式進行有效的監督，確保園區中的企業安全生產，經濟環境協同發展，為所屬地區釋放一些就業崗位。
2.園區管理方
園區管理方負責制訂產業地產和園區微觀層面的實施計劃，主要關注園區的經營和管理。期望建立一個智慧化的園區，創新園區的商業模式，利用大數據、云計算搭建數字分析平臺，實現園區信息共享、資源共享，優化投資路徑，降低投資風險，提升投入產出比, 實現資產保值增值。同時，園區管理者用機器與技術代替人力，提供全在線、實時的個性化服務和管理，提高園區內入駐企業和用戶的滿意度，増強企業和用戶的黏性，提升園區知名度，吸引更多的使用方逬駐園區。
3.進駐企業
進駐單位將產業園區視為孵化成長的載體，主要關注價值的增值和生態鏈共生發展。利用產業地區或園區內的政策優勢和信息優勢促逬業務髙效運轉和業務增值，樹立品牌形象，吸引和留住人才。同時，利用地理位置優勢與園區內的上下游企業聯合，進行思維的碰撞和資源的互補，實現生態鏈互利共贏。
4.用戶
用戶是園區內范圍最廣泛的利益主體，是組成園區生態并賦予生命力的核心，同樣也是開發園區內智慧化屬性和用戶的群體。他們主要關注產業地區內辦公與生活服務。共同的愿景是希望在工作中能夠實現高效與便捷，在生活上更加安全與舒適。但是，不同個體對辦公和生活的智慧基礎設施和服務需求存在一定的差異，傳統的園區為用戶提供的解決方案僅僅根據業態類型簡單進行區分，在未來的智慧化園區中用戶更希望能夠得到針對性的鼓勵和培養，享受到園區住戶的社交和服務群體生態給辦公和生活上帶來的高效和便利。
總之，相關利益主體對園區的需求呈現多元化的發展趨勢，設定的標準也不斷提高，政府、園區管理方、進駐企業和用戶這些新的訴求或期望，已經超過了傳統園區的承載能力，需要進一步圍繞這些需求設定具體化的建設標準來實現產業地產與園區的智慧化。
（二）產業地產與園區智慧化發展的標準
產業園區類型豐富，內部承載的業務也多種多樣，需要構建一個藍圖框架將不同利益相關者的需求進行融合，結合未來園區智慧化的構想，設計一套智慧化發展的評價標準，為未來的產業地產與園區的智慧化發展提供指引。
園區的智慧化標準主要可以分為六個一級評價標準：戰略規劃、智慧生產系統、智慧服務系統、數據平臺系統、基礎設施系統、安全運營系統。基礎設施系統是園區智慧化的基礎，在這之上搭建數字平臺系統被視為園區的“大腦”，運用“大腦”對生產和生活體系提供智慧化服務，并依靠安全運營系統為園區提供全方位的防護，以實現宏觀戰略規劃。這六個評價標準體系相輔相成，互為支撐，為園區指明智慧化的發展方向。
1.戰略規劃
產業地產與園區的智慧化建設是一項系統性工程，需要具備宏觀層面的戰略規劃。戰略規劃主要包括確定基本的建設原則和建設途徑，打造一系列園區智慧化運營體系，并設計評價指標進行評估反饋。傳統園區由于缺乏系統性和前瞻性，存在各子系統孤立工作、產業碎片化、迭代演進困難等問題。所以制定戰略規劃要在分析洞察行業趨勢以及技術發展的基礎上，建立前期充分考慮產業地產與園區內多系統動態融合，建設后期關注園區的運營維護和可持續發展，實現園區內多種業態互利共贏，園區外跨區的數據共享與聯動。
2.基礎設施
基礎設施是運營管理的基本保障，智慧園區中的基礎設施向數字化和多樣化方向發展，達到萬物互聯的最佳狀態，提升能源管理、優化交通水平、創造安全環境。傳統的園區由于絕大多數基礎設施陳舊老化，有線和無線等多張網絡獨立部署，基礎設施彼此不能相互關聯共同服務。智慧化園區的基礎設施通過端側智能化、端側無線化、網絡融合化，對園區范圍內安全、交通、能源等方面進行實時監測、信息收集和聯合控制。例如，當有外部人員來訪時，人臉識別系統采集信息反饋給交通系統，交通系統可以根據人員身份進行路線導航、規劃停車位，并將訪客記錄利用網絡及時傳輸到企業的終端上。
3.數字平臺系統
數字平臺將成為技術和產業彼此交織、相互作用的助推劑，是判斷園區智慧化發展程度的核心評價指標，成熟的智慧園區需要具備云端部署層、聯結層和使能層。傳統產業地產與園區由于缺少信息采集與上報標準，導致企業間協調難度大，不能由共同的利益驅動行為的產生，其結果是無法建立統一的基礎信息數據采集庫和智能數據分析整理系統，難于實現各產業資源與數據的共享。智慧化園區的建立需要打破這些屏障，建立云層、聯結層和使能層。其中云層包括公有云、私有云和混合云，聯結層則為音視頻平臺、定位系統、大數據平臺等，使能層包括數據使能、業務使能和集成使能等。通過云端與聯結層各平臺進行對接，支持平臺發揮作用并收集信息，最后通過使能層對數據信息進行分析、開發、應用，達到匯集各企業優勢、支持戰略計劃設定的目標。
4.智能生產系統
智能生產是產業地產和園區企業層面智慧化的評價標準，其中智能制造、云端辦公、預測性判斷可以成為分析園區是否具備智慧化生產系統的判斷指標。傳統園區的生產方式由于缺少技術、資金和園區的配套設施的支持，多表現為依靠人力為主的機械化生產，而智慧化園區則應利用基礎設施、數字平臺和高新技術為企業培育智慧生產的發育土壤。在智慧生產方面，園區要實現智能制造，應用智能倉儲、智能糾偏、智能檢驗等，用機器代替人力，提高生產效率和產量。運用云端辦公，進行云招聘、云展覽、云會議等，跨越時間和空間距離，實現人與人、人與事的廣泛接觸。此外，智慧化園區還要具備預測性判斷的能力，利用數字平臺傳遞的信息洞察未來發展趨勢，提前預判可能產生的機會和威脅。
5.智能服務系統
智慧服務體系是提升用戶體驗感和滿意度的重要保障，產業地產與園區智慧化發展的最終結果是實現公共服務、政務服務和特殊服務的全方位供給。傳統的園區重視物理設施建設，缺少對用戶的關注，無法感知人們的需求。而產業地產和園區的智慧化進程中應把握以人為本的建設原則。在智慧服務體系中，一是要具備公共服務功能，包括社會保障、企業服務、物業服務、文化服務等，讓園區內的群體都能享受到平等的保障性服務；二是要具備政務服務功能，包括信息公開、網上辦理、一站式政務平臺等，能夠快速對接政府主管部門，減少行政成本；三是要具有特殊服務體系，包括物流服務、金融服務、健康服務等，該類服務可以針對不同園區內企業的特點進行個性化設置。
6.安全運營系統
安全運營系統是維持高度數字化園區內生產生活秩序的保障功能，智慧化的產業地產與園區應具備安全管理、安全技術和安全運營的保障功能。傳統園區具有以人防為主、被動響應和重建設輕運營等特點，而智慧化產業地產與園區要實現立體化、可視化的安全運營系統。首先，設定安全管理體系，明確橫縱組織結構、責任分工和應急預案；二是建立安全技術體系，針對數字信息要保障網絡安全、平臺安全和終端安全，針對人身安全要保證生產安全、生活安全并且能夠及時處理突發危機；最后，打通安全運營體系，實時監測評估園區整體的運行情況并針對數據進行評估，輔助決策者做出判斷。
三、產業地產與園區智慧化發展趨勢
全球正在經歷一場深刻的技術變革，它將打破和重塑傳統的國家、城市和園區的發展邏輯，推動國家、城市和園區向智慧化轉型。面向未來，作為城市基本單元的園區，以智慧化發展標準為建設目標，將會呈現全聯接、全融合、全智能的發展趨勢。
（一）“端—平臺—應用”全聯接
未來的產業地產與園區的智慧化發展將形成“端—平臺—應用”三層架構的網絡式全聯接，實現萬物互聯。在園區內部，通過云端基礎設備的終端之間互相感應聯通，共同提供服務，并將數字信號發送給所屬的平臺系統整合分析，最后將綜合信息傳遞給應用層，支持業務增殖和創新與智能化的服務項目。在園區外部，園區與園區之間的三層架構也可以實現互聯互通，開展跨地域的合作，形成“縱向解耦，橫向聯通”的產業園區網絡。
（二）“人—物—事”全融合
產業地產和園區的全聯接使元素之間相互影響，彼此交融，具有“人—物—事”全融合的發展趨勢，實現萬物感知。產業園區是由不同屬性的元素組成，包含有生命特征的人，無生命特征的機器，也包含人們的行為所產生的已發生和將要發生的事件等等。未來的產業地產與園區通過智慧化的調整實現全聯接，人、事、物借助全聯接的雙向通道，由內而外輸出觀點和行為，由外向內吸收信息和影響，提高元素之間的溝通和互動，打破彼此界限相互融合。在人、事、物各要素的全融合中，打造“1＋1>2”的效應，實現價值的再造。
（三）“智生產—智服務—智生活”全智能
全聯結和全融合為全智能提供了運行框架和基本組件，產業地產與園區能夠像一個生命體一樣自我學習、自我更新、自我演進，呈現“智生產—智服務—智生活”全智能的發展趨勢，實現萬物智能。產業地產與園區的現階段建設已經不僅僅局限于為經濟的發展打造智生產，更重視體驗感的滿足開發智生活和智服務。并且未來生產、生活、服務的智能化鏈條可以模糊城市劃分的地理界限，帶動產業與城市之間的相互融合，實現城市的高度統籌布局。
（中房智庫研究員 中央財經大學 陳熙）
來源：中國房地產網
編輯：wangdc
