隨著城市經濟的不斷發展，城市周圍越來越多的郊區建立了新的產業園區。城市的建設者、規劃者必須從與時俱進的角度重新評估形勢，并專注于產業園區的商業服務。支持基礎設施建設，為產業園區的經濟繁榮和發展創造了良好穩定的社會環境。
產業園商業服務配套現狀
現有產業園區的主要問題：
①產業空間飽和，公共設施用地被產業用地擠壓，無法支撐服務中心的建設;②園區空間結構零散，空間功能無序、單一，土地價值與使用功能不匹配，地均產出低，部分對土地成本敏感的企業面臨被市場“替代”的局面。
產業園區商業服務配套規劃
與傳統工業發展模式的特性不同，現代產業發展的智力資源密集、規模較小和信息網絡化的特點決定了園區功能的綜合性，不再是單純的工業加工、科技產品制造區，還包括了配套服務的各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務和娛樂休閑服務等綜合功能。因此，園區規劃要綜合安排產業、科技研發、商業服務和居住等用地，形成產業發展區、生活居住區、商業服務區等多組團布局、空間結構緊湊、功能高度混合的空間形態。
1. 多組團布局：促進職住平衡
簡單來說，產城融合是指居住與就業的融合，所以對產城融合度的衡量實質上就是對職住融合度的衡量，產業園區空間布局的核心目標是職住平衡。在具體的規劃中，應劃分產業組團、居住組團、生產性服務中心、生活性服務中心和綜合服務中心，在園區發展起步期綜合布置生產、居住和服務功能。
例如，蘇州工業園的居住用地按居住分區、居住鄰里、小區或組團三級規劃，居住建筑用地按密度分高密度(公共住宅)、高密度(公館式公寓)、中密度(公館式公寓)、低密度和工人宿舍五級進行布置;商業設施按產業園級、分區級和鄰里級三級配套;公共服務設施方面，居住區以鄰里中心方式集中設置社區主要配套設施，工業區以綜合性便利中心的方式為外來務工人員設置集中宿舍區和商業便利服務設施。
2. 產業、居住和服務組合平衡
不同用地依存度的主導空間布局模式產業、居住和服務對工業用地、居住用地及服務業用地的依存度不同，園區規劃應根據主導產業依存度確立土地利用分配與主導空間布局模式，考慮適度混合用地。資金密集型產業對產業園生活產生交通、噪音和環境等影響，同時現代化程度較高，就業人員密度較低，通常生產用地集中成片，與居住、服務設施用地等在空間上適當分隔，避免相互干擾;勞動密集型產業的就業人員較密集，產業鏈上下游延伸較長，相關聯功能的集聚區相對較大，在空間上可以與產業園住宅、服務中心、生態景觀等適當融合，產業工人居住社區可以深入到產業區內部;技術密集型產業的就業人員較密集，用地相對集約，可以與產業園住宅、服務中心和生態景觀等穿插融合，空間組織靈活自由、富有變化。
產業園區綜合開發配套建設實施方法
1. 規劃先行，產業園區基礎設施配套提前啟動
遵從“從容規劃、超前考慮”的原則，及時編制所在區域的公用的專業規劃，對產業園區公建配套建設周期、規模、類型等形成細節化、限時化、責任化等操作機制。配套建設上，相關基礎設施配套應先行，尤其是道路、水、電、煤氣等大產業園區基礎配套，與居民生活密切相關，還會直接影響各類公共服務配套設施的建設進度。而在建設進度的安排上，配套設施建設要同住宅的預售、竣工交付緊密掛鉤。按照有關管理規定，達到預售標準住宅達到一定量時，產業園區公建配套必須達到一定的進度，在住宅交付達到一定量時，產業園區、公建配套設施均應完成竣工驗收。
2. 細化建設及移交標準，出臺統一跨區管理辦法
建議政府明確各類標準，出臺統一管理辦法，使建設方有章可循。而針對跨區現象，建議規劃上盡量避免。若無法避免，則要合理布局，將跨區項目規劃成綠地、道路等產業園區項目，盡量避免規劃成經營性用地，以免將后續問題轉移給開發商和居民。除此之外，政府要出臺統一辦法和相關依據，成立跨區協調組織，處理跨區問題。目前，居住配套公共服務設施的建設是采取開發商配建，建成后無償移交政府的方式。這在一定程度上會緩解財政壓力，但容易使政府和開發商職責不清，造成配套滯后甚至缺建漏建現象。而所在城市是按照一定收費標準和建設用地上居住建筑的面積，單獨收取公共服務配套建設費，由政府統一建立專項賬戶，專款專用。建議產業園區商業配套設施的建設和分配均由政府負責，更為主動高效，也解決了移交和監管問題。
3. 重新審視居民需求，對現有標準進行調整
隨著我國產業園的不斷發展和居民生活水平的不斷提高，產業園公共配套設施出現了一些新的需求，如教育配套因“小班化”教學而出現用地面積偏小現象。政府應重新審視居民對公共服務配套設施需求，對現有標準進行適當調整。而老小區由于其特殊的區位環境、時代背景等，可針對老社區的人口特點，相應地調整規劃標準內容與指標。老社區的公共服務設施應統一管理，一方面可通過提高建筑密度、容積率等多種手段來保障公共服務設施的落實，同時，也可對舊有設施進行改造轉化，充分利用閑置、低效和需求不足的公共服務設施，改造成需求較高、現狀供應匱乏的社區公共服務設施。
來源：前瞻產業研究院
編輯：wangdc
