對個人而言，投資是副業，可投可不投。今年疫情帶來投資風險，很多人選擇減少投資或不投資以規避風險。
對投資人來說，投資是工作，資金有成本，疫情之下也必須投，只是需要更加小心謹慎。近期一些行業頭部投資人值得關注，或許這就是未來投資最理想的方向。
投資上海產業園區為何穩妥
今年上半年，因疫情影響，大宗物業交易萎靡，酒店與零售地產首當其沖，收益穩定的寫字樓也被拖累不少。相比之下，園區內工業用途的科研辦公樓則受歡迎得多。近期，上海就出現一些國際著名投資品牌收購張江等園區內科研辦公樓宇的案例。
不得不說，這一投資行為在目前而言是較為穩妥的做法。其原因有三：
市場需求充沛
商務部數據顯示，今年上半年全國實際使用外資4721.8億元，同比下降1.3%，但高技術服務業實際使用外資同比增長19.2%，其中，研發與設計服務同比增長更是高達35.7%，這一增速必然帶來強勁的物業需求；
政府支持堅決
今年上海加大了對產業園區建設的支持。4月陸續發布《上海市促進在線新經濟發展行動方案（2020-2022年）》（下稱《行動方案》）、《推動工業互聯網創新升級實施“工賦上海”三年行動計劃(2020-2022年)》（下稱《行動計劃》）、《關于加快特色產業園區建設促進產業投資的若干政策措施》（下稱《若干政策措施》），調動了產業投資積極性，帶來需求新動力；
上海市場有保障
上海是國內經濟最好的城市，其每年大宗交易金額占據一線城市的半壁江山，不僅資產安全性與升值潛力明確，且流動性強，易于出售。而疫情期間，物業估值承壓，正是收購的好時機。
26個特色產業園區頗具投資想象力
2018年11月發布的《上海市產業地圖》明確了上海各區及重點區域產業布局定位，指出了不同產業適合落地的區塊，是投資產業園區最重要的指南之一。
圖片來源：上海市產業發展研究和評估中心
就近期而言，《若干政策措施》所推出的26個特色產業園區，因為不僅有《若干政策措施》本身的支持，還有《行動方案》的“在線新經濟”眾產業、《行動計劃》的工業互聯網產業的加持，特別是其中重點發展的產業，如集成電路、人工智能、生物醫藥三大先導產業，極具增長的想象空間，因此可作為投資的重點關注對象。
圖片來源：上海市經信委
政府方面，也鼓勵對這些產業園區投資�！度舾烧叽胧诽岢鲆貙捜谫Y渠道，加大融資力度，同時鼓勵社會資本參與園區二次開發。這為社會資本，包括外資投資打開了大門。
大處看產業政策 小處看物業品質
投資上海這些產業園區既可是一手投資，也可是二次開發投資。
前者根據《若干政策措施》，可獲得50年出讓年期，地價實行底線管理，工業用地出讓最低可按照全國工業用地最低價出讓標準執行，研發用地出讓最低可按照全市研發用地基準地價執行等優惠政策；后者可借助“拓寬融資渠道”要求嘗試資產證券化，降低資金壓力；借助“鼓勵社會資本參與園區二次開發”進行經營升級，提升物業價值。
萊坊資本市場部董事鄭楠表示，對于面向上海特色產業園區的投資，應當圍繞國家產業政策研究投資戰略與方向，例如5G、大數據、芯片等新基建以及生物醫藥等產業園區，這些同時也是上海地方的重點扶持產業，其前景非常明朗。至于具體物業，則可結合交通條件和配套設施綜合判斷，越是成熟的園區越來越受到投資者青睞。
此外，由于產業園區的開發模式已經從“物業售賣”轉向“持有運營”，盈利模式從“客戶思維”轉向“伙伴思維”，運營模式從“管理物業”轉向“服務物業”，因此投資園區的物業不能抱有坐等升值的觀念，應當注重收購后的軟硬件升級改造，提升物業的價值，為整體退出做準備。這可能就需要投資人再準備一筆資金用于引入更新的技術、設備，或在收購前做好資產證券化的計劃。
來源：萊坊
