前些年，在經濟發展目標的驅動下，各地對于工業用地供應幾乎是「有求必應」，企業從中拿到了不少土地。
現如今，土地資源緊缺，此前供應的土地又多處于閑置或低效狀態，各地政府探索挖掘存量工業用地的潛力，紛紛對低效發展的企業「下手」。面對政府的反復游說和持續施加壓力，企業經常難以抉擇。
園區在線借鑒各地存量工業用地再利用的經驗，總結企業工業用地轉型的8條路徑，供企業借鑒參考。
一、政府回購
政府給予企業一定土地補償金，收回土地，重新整理或變更用地性質后流入市場，再由新投資者通過招拍掛取得土地。在某些城市，被收儲后公開出讓的工業用地，原土地權利人還可分享一定比例的土地收儲收益。
回購是政府最為「喜聞樂見」的處理方式，但對于企業而言，這種模式卻是下下之選。
一般來說，土地補償金的計算方法是「以工業用地現價補償為主，雙方談判為輔」，補償一般包括土地使用權補償、地上附著物補償和企業搬遷費補償，但不論怎么算，這個費用也遠低于土地本身的價值，更何況現在土地價值水漲船高，拿在手里就是固定資產。
此外，從經營角度看，土地收儲意味著企業搬遷，會涉及到供應鏈重構、員工重新招募、市場環境、銷售渠道變化等一系列問題，企業經營風險成倍增加。
適用條件：
1、土地歷史遺留問題嚴重、一時難以解決；
2、地塊位置太偏、短期內沒有開發價值。
二、異地置換+拆遷補償
政府補給你一些錢，同時在郊區置換一塊新地、或在市區換一小塊商業用地，你可以在新地盤上再起爐灶。
相比之下，這種模式比全部回購要溫和許多，一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案，在這種模式下，如果條件設置得當，理論上政府和企業可以實現雙贏。
從企業發展角度看，若能置換到一塊合適的商業用地，既保留了在該區域的「根據地」，又可借此平臺實現公司業務轉型；而政府也如愿回收土地，還留住了企業和稅收，一舉兩得。
適用條件：有業務轉型打算的企業。
三、土地換股權
企業以土地作價，與政府招商引資進來的企業成立項目公司，雙方按照出資比例共擔風險、共享收益。
這種模式的優勢在于：開拓了企業的投資業務，讓企業在增加財產性收入的同時，也有制度上的保障；風險在于企業剛剛轉型，缺乏投資經驗，難以判斷項目的可行性；若項目經營不善、甚至涉及法律風險，企業作為股東之一，需要承擔連帶責任。
適用條件：對受讓企業知根知底，或企業本身具備一定投資經驗。
四、工改M0
企業向地方政府提出申請，將工業用地變更為M0（新型產業用地），建設辦公用房。
與傳統形態的工業廠房不同，M0在土地確權、物業類型、建筑年限、地價、容積率、項目審批等方面給予更多傾斜，土地的價值更高。
1、單位土地開發強度大，M0容積率最高能做到5.0-6.0，而一般工業用地容積率基本在1.0-2.0間，只有少部分做到3.0；
2、用地形式多樣化，M0允許配置一定比例的商業辦公、配套住宅、公共服務設施等，大大突破工業用地7%的紅線；
3、土地使用靈活，從各地新型產業用地的要求看，產業用房和配套用房基本都是可以分割轉讓的，只是比例和門檻各有高低。
但分析各地創新用地的執行情況，新增創新用地比較簡單，但企業自有工業用地變性很難。
究其原因，一是多地對M0的管理細則尚未出臺，缺乏實施依據；二是政府把握不好企業的意圖，所以干脆不批；三是土地變性沒有財政收入，政府積極性不強，好在隨著企業日益增長的轉型需求，這個口子也在逐漸松動。
適用條件：自身有一定創新資源，且有一定政府關系可運作此事。
五、老廠房改造
追加一部分投資，把老舊廠房改成文化創意園區、商務園區或藝術街區，通過管理運營實現增值。
這里的老廠房改造有幾個優勢：
1、改造項目投入低，在原有工業廠房的基礎上，對外立面及基礎功能加以改造即可，無需新建投資；
2、改造流程簡單，企業已經合法取得工業用地，對原有項目加以改造便可以直接投入使用；
3、項目建設周期短，在原有建筑基礎上進行設計與改造，周期相比于新建一個項目短很多；
4、工業企業轉型園區運營商，開拓多元化業務；
5、老廠房改造代表了一種歷史文化和精神的傳承，包括建筑風貌、人文記憶等都因此得以繼續流傳。
當然，園區的規劃、招商、運營，是專業性很強的工作，早期企業缺乏經驗，需引入第三方規劃咨詢和運營服務機構。
適用條件：本身有一定產業資源，且愿意多元化發展的企業。
六、補交地價，調整用地性質
這種模式理論上可行，但在實際操作中難度非常大。
一二線城市的政府，為了土地財政，同時也為打壓通過獲取工業用地后變更性質的投機行為，允許范圍以外的工業用地基本都要由政府收儲再統一招拍掛，這就又回到第一種模式，和你沒關系了。
中小城市的政府，心里希望把地收回來再重新整理打包上市出讓，但理想很豐滿，現實很骨感，這些政府一年也就十幾個億的財政預算，只能勉強度日。
因此，大部分城市對工業用地變性不置可否，但對每年變性成功的指標和數量有嚴格把控，一般來說地級市每年允許的工業用地變性土地不會超過三宗，以免影響正常的土地財政。
適用條件：后臺硬的企業。
七、補交地價+公益性補償
這一模式源于上海，2016年，上海市政府正式批準轉發了《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》【滬府辦〔2016〕22號】，提出對于零星工業用地，只要滿足一定條件，經區縣政府常務會議集體決策同意后，可由原土地權利人采取存量補地價的方式，按照規劃用途自行開發：
1、規劃用途為非住宅類的經營性用地；
2、未納入舊城改造范圍內的；
3、權利主體單一且周邊無規劃開發建設用地，具備獨立開發條件的；
4、擬轉型發展的項目，經區縣政府相關部門評估，具有明確的產業和功能，并滿足投入、產出、節能、環保、本地就業等相關準入標準。
零星工業用地自行開發的，應向政府無償提供不少于10%比例的建設用地用于公益性設施、公共綠地等建設，具體空間由各區縣政府按照規劃確定。如無法提供公益性建設用地的，應將不少于15%的地上經營性物業產權無償提供給區縣政府相關部門，定向用于公共用途，以及區域內土地房屋征收、建設用地減量化等工作的經營性物業補償。同時，對轉型為商業、辦公用地的，開發單位須在出讓年期內長期持有60%以上的物業產權。
簡單來說，就是在第六條土地變性的前提下，原土地權利人提供了一條綠色通道，讓其在滿足政府對公益性設施要求的前提下，通過補繳土地出讓金的方式，自行變更土地使用方式。
適用條件：符合條件的滬籍企業。
八、企業股權轉讓
企業股權直接轉讓給開發商，由開發商推動土地的整理、收儲、出讓。
在這種模式下，企業把所有資產打包出讓，「高位」套現；開發商成為土地的權利人，優勢是全部資產得以迅速變現，弊端是無法享受土地可能的增值收益。
來源：園區在線
編輯：wangdc
