產業地產，產城融合，近年來雙雙成為熱詞。
傳統的房地產開發模式已經不被看好，而傳統的城市更新手段更是正在走向“產業協同運營”的快車道。對城市建設者來說，自由貿易區、高新區、產業集聚區、文化傳承創新示范區、特色小城鎮等等這些熱詞，背后的含義，正在發生重大變化。
城市最重要的能力，已經不僅僅是產業招商能力，而是更倚重產業運營能力。近年來在互聯網大潮中崛起的城市，大多是通過一個或多個明星企業和產業集群形成城市競爭力，而那些以傳統“招商”思維運營的城市，則正在遭遇挑戰。
對于包括復地產發在內的許多以場景打造和產業運營為雙核心能力的企業來說，歷史的機遇就在其中醞釀。產業攜手城市，產業擁抱地產，產生的不僅僅是化學反應，而更有可能是引發巨大乘數效應和能量的聚核反應。
何為產城融合？
產城融合，簡而言之，就是產業和城市的協同融合發展。具體講，就是城市依托自身的生態、人文、區位、政策、交通、產業基礎、生活配套等優勢，引進與之規劃相匹配發展的產業。而產業利用自身的發展紅利，為城市的經濟發展、人口增長、人才引進、就業創收、城市更新等方面注入增長活力。八個字總結：以城促產、以產興城。
挑戰
城市，因地而興，因人而旺。在人與地、人與自然的和諧共生之中，創造出了一個又一個的繁榮奇跡。
然而，近年來，隨著經濟增長的轉型，市場需求的變化，新發展格局的重構，在地產行業的各個細分領域，無論是住宅類地產企業，還是城市開發類與商業類地產企業，亦或科技與工業地產企業，都在遭遇一系列挑戰。
挑戰一：“去庫存”之痛
近年來，以“房住不炒”為原則，各城市在金融信貸、資格審核等方面不斷出臺購買住房的限制性政策，有效抑制了多地的房價上漲，同時也讓“去庫存”成為各家房企面臨的挑戰。
挑戰二：“大電商”之痛
目前，新一輪科技革命的方興未艾，正在深刻改變人類生活方式，線上和線下的廝殺日趨激烈。電商行業對以商業綜合體、商城建設運營、店鋪建設租賃等為主的商業房地產行業帶來了“降維攻擊”。
挑戰三：“招商難”之痛
經濟全球化正處在十字路口，國內經濟發展又面臨升級換擋的關鍵期，經濟增長放緩趨勢之下，以城市運營綜合體、辦公中心、企業總部基地、科技工業產業園等為核心的城建類、工業類房地產，正在遭遇招商之痛。
升級路徑
科學分析城市產業發展的新形勢，對找準產業轉型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經濟發展形勢看，必須要認識到當前發展階段，經濟與產業發展出現了眾多重大變化。
我們建議有如下路徑，來完成新一代產城融合的升級路徑。
其一，從單一“項目”導入向整體“產業”建設遷移。在我國改革開放初期和城市發展初期，城市中的企業都可以輕松采摘“低垂的果實”——它們面臨需求端的強大壓力，供給端則明顯產能不足。因此，許多城市依靠眾多產業項目與企業，就可以實現繁榮。而經過多年高速發展，我國各產業的發展都已經走向成熟，一個企業，必須解決鏈條完善度，到建設布局，再到產品生產規模等諸多上下游問題。關鍵的是，市場需求也出現了革命性的變化。因此，城市在考慮引入增量企業或壯大存量企業時，必須考慮立足于整體經濟與市場的需求與變化進行規劃、布局。比如，一個工業產業園區，必須將產品鏈做到極致：配套服務鏈，增加創新鏈，最后提升價值鏈，實現全產業鏈創新生態系統。
其二，從產業單一“布局”向產業與城市“融合”延伸。近年來，國內各大城市紛紛使出了了渾身解數，搶人大戰、資金補助、開放落戶，開始加大力度引進各類產業。但是，這些產業的引進，必須思考與該城市其他產業乃至整個城市的融合。很多城市到了產業內整合要素資源和實現BD協同發展、產業外進行產業與城市發展融合共生的新階段。在許多城市，出現了一些寫字樓或科技園等地產產品，產能過剩、庫存過大、產業導入不順利等問題，就是產業與社會發展“脫節”的具體體現。
其三，從“增量”引進向“存量”盤整延伸。從現實來看，對眾多產業發展來說，不再是上產能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產業要素整合、產業閑置資源盤活、產業低效產能提升的“盤舊工程”上。尤其是已經風光了數十年的傳統產業，要打通從生產制造到消費服務的價值鏈，實現從智慧零售到智能制造、從消費到產業的生態協同。通過產業的信息化、實現產業數字化和產業價值攀升。
其四，從“銷售”向“服務”延伸。傳統驅動城市發展的要素是土地、資源、資本，而新形勢下城市主要依靠科技、知識、人才、文化、機制等創新要素驅動發展。而城市的下一步產業建設，就是要盤活上述諸多要素，全面進入服務時代。比如，商業開發就要從整個產業鏈延伸，點燃消費"熱點"，在居住、購物、度假、辦公、文化五大方面加大服務力度。總之，產業向“服務”延伸，既需要發展理念的轉變，更是自身發展的需求。因此，不論是一家企業，還是一個產業都應該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務意識，提升服務能力，做好服務文章。
來源：FORTE復地
編輯：wangdc
