在國內國際雙循環的新發展時期，建立完善的區域產業體系、探索產業鏈創新，進而激發產業經濟潛能，釋放消費活力，對區域價值的提能升級起著日益重要的作用。近日，仲量聯行在西安舉辦的“創新釋能共塑產業園區生態新未來”之睿見沙龍活動，探討了在新經濟格局下產業園發展新趨勢。
仲量聯行西安總經理佟恩表示：“西安作為關中平原唯一核心城市，是對外開放戰略中的重要門戶。西安深度融入到‘一帶一路’戰略發展中，同時立足雙循環體系，加速構建具有西安特色的新驅動優勢，不斷釋放西安經濟能級。仲量聯行深耕西安市場，持續探索西安區域性產業發展新動能，在經濟發展新格局的歷史機遇下，關注產業鏈創新水平，深入產業基礎能力以及產業鏈水平的創新研究，助力產業的提能升級，提振區域經濟發展。”
隨著新基建、5G、數字經濟等新一輪產業發展不斷推進，產業的健康發展影響著實體經濟發展以及新型消費的持續性，而新型產業的引入，產業人才的培養 ，以及產業地產開發受到持續的關注。
產業地產作為產業舞臺聚光燈下的新星，已成為房地產開發新階段的熱門聚焦點，是僅次于辦公和住宅的第三類熱門投資資產類別。仲量聯行華西區工業地產部負責人尤鵬偉表示“縱觀國內產業地產的發展，目前西安產業園區的發展將大有作為，這依賴于西安優越的地理位置，極富潛能的人才儲備，利好政策的扶持等，種種優勢因素為這座千年古都注入了現代產業發展的無限可能。”
在現場活動中，尤鵬偉從四個維度分析了在產業園區發展中尋求的平衡點及創新性，在把握當下經濟發展新格局的時代機遇，釋放產業發展發展新能級：
· 從投資決策層面，首先需要平衡產業聚集和園區功能檔次定位。在產業功能區興起的城市發展現階段，產業的聚集具備較多的前提條件，如相關政策的引導，龍頭企業的帶動，人才儲備，產業環境的基礎等。但是作為產業園區的投資開發，如果過度關注產業聚集，將造成園區入駐門檻提高，降低優質企業捕獲率，過度依賴政策和補貼等問題。因此，作為開發主體應該在考慮項目本身功能檔次的準確定位基礎上，優化項目的產業入住條件，助力區域產業的聚集。
· 從產品的設計層面，開發主體需要平衡在滿足政府期望的同時貼合企業端的使用需求。由于產業園區承載的社會使命，政府對于園區載體的期望著眼點在區域的長期效益，實現周期較長，而開發主體存在短期的去化和收益的平衡問題，在產品設置上需要考慮其靈活性，可變空間及未來的改造可能性。
· 從招引運營層面，傳統園區的招引政策以一事一議為主，增加了招引雙方的溝通成本，部分園區甚至采用制定負面清單的篩選條件，未來的園區招引應該以產業細分領域的深度篩選和制定細分產業的引導性政策為主要方向。同時通過創投機制的增加，賦能產業園區以“基地+基金”的雙驅動模式，產業投資商充分發揮自身熟悉入駐企業的優勢，采用產業投資基金或物業入股的方式對成長型企業進行孵化、培育，通過分享企業成長的紅利來獲得資本增值。
· 從資本退出層面，產業園區的開發以長期自持運營獲得資本增值為主要投資邏輯，勢必造成開發短期內的資金短缺，由于工業用地上物業分割產權銷售因各地方政府要求有較大差異，無法一概而論，然而我們也觀察到退出路徑正在逐步多樣化。如，西安2020年6月發布《西安市支持工業園區發展的實施意見》，其中第九條建議制定工業標準廠房分割管理辦法，標準廠房分割必須用于工業企業和生產性服務業，不得改變土地用途，支持工業標準廠房開展產權分割，并辦理不動產權證書。而長期自持部分物業可通過資產交易，股權交易，或通過資本市場（如REITs）等方式實現價值兌現。特別在國內進行公募REITs試點政策頒布后，工業用地上的倉儲物流和產業園區與基礎設施和數據中心并列為可試點的底層資產，無疑也是看重工業物業的可標準化和規模化發展,同時載體收益穩定且具有成長性等特點。為自持運營的產業園區開辟了價值兌現的新通道。
西安作為中國第九個國家級中心城市，高校數量全國第四、每年超30萬畢業生、研究生數量全國第二，人才儲備豐富。城市發展已經進入產業園區驅動、三生融合發展的快車道，在四個創新釋能的維度下，產業園區作為主要的產業載體空間具備較大的發展機會。仲量聯行華西區工業地產部負責人尤鵬偉表示，“西安目前已入駐世界500強企業215家，與此同時，在持續招引世界500強的同時應重點關注隱形冠軍企業在西安的落戶需求，通過打造具備國際化高標準的產業園區標桿，高舉產業生態新未來的發展旗幟，引領城市產城一體化發展的新趨勢。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
