2020年大灣區工業地產的幾大變化？
工業地產的逆襲
大灣區的工業地產市場一直比較沉寂，但在2020年，我們看到大灣區很多工業地產項目入市并收獲不錯的市場反應甚至可以用火爆來形容，背后的原因是什么？
我們區分廣義的產業地產時分為三種，工業地產、物流地產和寫字樓（研發樓）。
◆物流地產因為標準化程度高，資產金融化屬性強而備受青睞。
◆寫字樓（研發樓）形象高大上、土地利用率高。在運營良好的前提下產值稅收高，理論上投資回報很高，政府也非常歡迎此類物業落位。
◆工業廠房正好相反，因此在過去幾年屬于被忽略的物業類型。但在2020年，工業廠房市場迎來了逆襲。
產業發展帶來的機會：
從2015年開始的“去產能”、“產業升級轉型”，到2019年前后的珠三角地區特別是一線城市的舊改、環保風暴，加上“中美貿易戰”對制造業帶來的升級壓力，能留下來的工業企業都是經過千錘百煉的“精銳部隊”。同時國家近兩年大力支持科技創新，中國在制造業技術上已經躋身世界前列。今年突發的疫情，讓全世界看到中國的“全產業鏈”優勢”，以上種種，決定了2020年是工業地產轉折之年。
政策助力：
大灣區的工業用地供應相比較長三角而言是非常稀缺的，且很大一部分為集體用地。因此，工業用地通常要向大項目，如500強項目等傾斜。由此導致大量工業地產開發商因為拿不到地而無法進入大灣區市場。
但從過去的一年多來看，大灣區工業用地供應有了轉機。這是得益于M0政策和工業舊改（尤其是村鎮工業園改造）政策。以順德為例，村鎮工業園改造釋放出來的土地每年將建設近200萬平方米的廠房。
行業玩家紛紛入局：
早在7、8年前，眾多的工業地產開發商進入大灣區工業園開發及商品廠房項目。包括聯東、萬洋、中南高科等傳統工業地產品牌。近一兩年，傳統房企也開始建廠房、賣廠房。更多的人才將在這個領域涌現，以下的入市及即將入市的項目列表可見一斑：
2020年是工業地產逆勢上揚的轉折之年，也是其打破人們對廠房“低端”、“落后”這一刻板印象的奮起之年。隨著各地規劃指標對集約化用地要求的進一步提高，以及制造業在生產工藝上的不斷進步，外部要求的帶領和業內標準的更新都將促使工業廠房以集約、規整的形象呈現在公眾的視野。原本零散臟亂的小作坊式生產在產業轉型升級等浪潮滌蕩之下將逐漸成為歷史。制造業用戶、物業市場和開發商間的頻繁互動，將推動工業廠房一路向好。
升級版的M0用地政策
關于M0用地，我們看到大灣區各地推出了新的政策，它們為市場帶來了那些變化？
新型產業用地M0，相信大家不會陌生，由深圳率先
提出并實施，然后擴展到全省甚至全國。M0的核心是提高工業用地上的配套比例，以適應新型產業、城市型產業對載體的使用需求。每個城市的發展水平及產業狀況不一樣，因此每個城市根據自身情況來制定M0政策。
從2019年底開始，廣州、東莞陸續提出M0的一些“升級版”政策。這些政策的核心在于三點，一是鼓勵工業用地的混合使用，同一塊工業地上兼容M1、B29、R2（R0）；第二是強化“產保線”概念，鼓勵工改工，鼓勵提高土地利用率；三是放寬分割銷售的限制。
大家可以細讀《東莞市人民政府辦公室關于深度推進城市更新工作 拓展優化城市發展空間的若干意見》、《廣州開發區規劃和自然資源局（廣州市規劃和自然資源局黃埔區分局）關于新型產業用地與產業園區功能配比的指導意見（試行）》這幾個政策。這些政策對產業地產發展的核心影響在于：
01 在低成本的前提下提高了產業用地的容積率及使用年限；
02 混合功能使得產業地塊上的配套比例更高、更靈活，帶來經濟價值提升的同時更好地滿足客戶的需求；
03 分割出售限制進一步放寬，相關扶持政策力度顯著。
由此我們可見，產業地產未來在大灣區是值得期待的。
冷鏈綜合體
2020年大灣區的冷鏈市場表現如何？
新冠疫情、豬瘟及蝗災的沖擊，讓全世界對食物及食品安全重視上升到空前的高度。異常火爆的社區團購、網上買菜、激增的生鮮肉類進口需求，加之政府的菜籃子工程，使得冷鏈市場在2020年徹底爆發。單單是廣州團隊提供服務咨詢策劃服務的冷鏈物流項目就遍布南沙、增城、花都、佛山、云浮等地。冷鏈物流設施建設被歸類到“新基建”就足以說明它的地位。
冷鏈物流項目也從原始的冷庫開發建設延伸到展示交易、粗加工、終端配送等環節。物業形態除了冷庫，還有交易市場、廠房、寫字樓、商業配套及公寓等等。成為名副其實的“冷鏈綜合體”。
2021年值得重點關注的領域
商品廠房的高歌猛進
商品廠房在2021年的熱度是否得以持續？
商品廠房在2021年將繼續強勁的勢頭。但要注意吸納量增速與供應量增速之間的對比。預計2021年大灣區商品廠房的供應量增速將明顯大于吸納量增速，商品廠房銷售的火爆局面可能在2022年出現拐點。
除此之外，商品廠房缺乏投資功能及金融屬性，也是其發展的最大障礙。商品廠房最大的特點是它可以分割出售，而這一政策是2019年后在大灣區城市陸續推出的（之前存在少量試點項目），因此，多年來不能擁有廠房物業的中小企業被抑制的需求集中釋放出來。另一方面，村鎮工業園改造過程中，有些原業主拿到一筆不菲的改造拆遷補償金，他們本來就是做制造業的或者是以廠房物業收租的，所以拿到補償金后大概率也會用于購買廠房。
這兩大因素促使商品廠房在2020年受到追捧。但這兩大因素都不是可持續的，首先，大多數企業為了有充足的資金投入主營業務，他們并不會考慮持有或購買廠房。其次，拿到拆遷補償然后去購買廠房的企業將在短時間內消化殆盡。
商品廠房的投資功能是非常弱的，一方面，政府極力反對。因為擔心過多的投資行為導致廠房空置率及使用成本上升，多地政府不允許商品廠房銷售給個人，并且對于買家的資質進行嚴格審核（行業類型、產值稅收等）。
良好的投資閉環才能促使各路資金進入，工業廠房未來的出路可能在于發展其金融屬性。物流倉庫就是一個很好的例子，因為標準化程度高，出租率有保障，很多物流倉庫被基金收入囊中，或者發行REITs資產證券化等方式實現退出。
來 源： 戴德梁行
編 輯：liuy
