今年，正值北京經濟技術開發區建設30年。北京經開區，或被稱為“亦莊”，是全市唯一一個國家級經濟技術開發區。據北京經開區對外發布信息顯示，30年間地區生產總值年均增長超30%，工業總產值年均增長35%，產業結構高精尖“成色”更足，貢獻率超過94%。
新一代信息技術、新能源智能汽車、生物技術和大健康、機器人和智能制造是經開區的四大主導產業，在產業結構與業態屬性上都位列前沿，其中三個都達到千億級體量。另外，全國產業園項目受資產證券化政策與市場表現的共同推動，在商業地產市場中熱度倍增。因此，作為“2.5產業” 發展核心地，亦莊產業園的市場格局備受資本關注。
充沛土地供給+大力扶持政策，促成產業集群發展
亦莊全區產業園子市場覆蓋453萬平方米的產業園項目，占據北京市場整體存量近30%。得益于“三城一區總體規劃”，大批一類工業用地在過去十年內集中釋放，在北京市五環內供應稀缺的大環境下，亦莊無疑是不可多得的集中供應區。充沛的土地供應量與區域產業引導規劃為市場提供了優渥的開發條件，讓亦莊區在六年內入市新項目達到全市產業園總供應體量的四分之一。
此外，亦莊完善的政策環境賦能重量級企業與資本力量涌入，一批優質產業園項目享受政策紅利傾斜持續吸納市場頭部需求。
有了產業園大體量的承載，加上全力深入的產業扶植政策，亦莊為全北京市的“2.5產業”提供符合需求的落腳點，同時適配高精尖企業的管理辦公與研發生產職能。跨越式的產業發展讓經開區規模以上工業總產值2021年同比增加1,100余億，聲名鵲起的生物工程和醫藥行業去年增長209.6%。
四大支柱產業主導租賃需求，租金錄得30%漲幅
新一代信息技術、新能源智能汽車、生物技術和大健康、機器人和智能制造四大主導產業租賃面積貫穿全區，在重點項目中的租賃面積占全部租戶的61.6%，其中新一代信息技術產業比例高達38.9%。
此外，在2020年受到疫情影響后，部分企業對辦公物業的選擇趨向成本為先，保留現金流實力應對市場不確定性。這一變化也讓亦莊產業園子市場憑借租金逆差的優勢增加了區域競爭力。
來自四大主導產業的強勁需求與北京其它子市場的遷址需求讓亦莊市場的整體空置率從2019年的30.7%下降至2022年的19%以下，達成空置面積去化超50余萬平方米。
不過，今年多點爆發疫情，宏觀經濟小幅震蕩，截至今年七月，經開區規模以上工業總產值達到2,929億元，與去年同期相比下滑10.9%，高技術產業類型及企業規模較大的企業受創明顯。某知名集團在核心區產業園項目退租超兩萬平，為降低管理成本遷入自用項目，其他核心區產業園項目需求也有所回落，短期內空置率承壓。
在租金方面，亦莊產業園子市場平均租金從2020年疫情至今有30%的漲幅，但整體價格相較北京全市仍居于低位。
“專精特新”引領增長機遇，亦莊新城強化規模效應
以客觀的未來視角來看，亦莊產業園子市場在進入發展成熟階段前還有一些短期挑戰，但這些挑戰也存在著破局機遇。
中短期內，租金上漲空間較有限，現階段去除補貼部分的實際租金依然位于市場驗證中逐步定型的“孵化階段”。目前租金水平分層明顯，大型企業在核心區聚集度較高，突破租金上限的條件不足。而亦莊東區與亦莊新城則由小型科創企業租戶主導，承租能力與區域配套商業生態的現狀使租金躍升受阻。
從科創企業角度來說，這樣同業高聚集且低租金的市場格局更加適合中小企業在亦莊渡過孵化期。截至今年九月，北京市“專精特新”中小企業有562家在亦莊落戶亦莊，等這批企業的規模成長至紅利期，亦莊產業園子市場或將在中長期迎來租金增長契機。
此外，亦莊區 “2.5產業”結構對人才儲備需求較大，但亦莊并非“智力資源密集區”，高校聚集劣于中關村，人員流動成本會影響區域內經濟生態的發展要素達到完備條件。亦莊在人才引導的政策上一直持續發力，比如，成立國際人才發展集團、打造“人才矩陣”的配套服務等，吸引全市“智力資源”入駐。
在經開區的整體城區規劃中，亦莊新城將計劃啟用，目前已進入土地資源放量階段，處在建設初期。未來亦莊核心區有配合政策產業發展方針將需求嫁接新區的可能性，導致政策資源分流。并且亦莊產業園子市場本身對可持續的政策拉動具有強依賴性，或將在中短期面臨挑戰。
從投資角度來看，土地承載量本身對北京市產業需求具備吸引力，土拍放量會轉化投資活躍度，吸引終端使用方來到亦莊新城，新的商業生態聚合將緩沖對亦莊核心區的資源擠兌。
除此之外，現階段亦莊的零售商業生態對比城區的成熟商圈還存在距離，但今年年末將有龍湖與中海兩大成熟開發商引領的大型零售商業項目入市，總體量高達10萬平方米，撬動區域消費潛力，為產業聚集區周邊的商業配套發展注入新活力。
仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“目前亦莊的全產業鏈發展基調向好，中短期內的發展阻礙皆具備解決條件。對于區域內的產業園項目運營方來說，突破全年經濟下行壓力可通過深化項目市場定位辟蹊徑。目前四大主導產業中除了新一代信息技術行業，其他行業在重點項目中的租賃比重都較小，且上下游企業選址較分散。新能源及機器人行業在全北京市的體量可觀，但選址布局高度分散，有效聚攏行業集群吸引與把握全市潛在需求是錯位競爭的關鍵。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
