最近，10月份金融數據發布。乍一看，情況不容樂觀：10月社會融資規模增量為1.42萬億元，和9月份的3.4萬億元相比，可謂斷崖式下降。不過每年10月全社會的融資都會季節性滑落，因為要考核指標，就要把資產的分母做大了，貸款項目要趕快放。今年也是如此。
值得注意的是，10月份，居民中長期貸款(大部分是房貸)新增4059億元，比去年同期的3500億元還要高500多億。今年1-10月居民中長貸新增額已突破5萬億元，比去年同期增長了11%。
看來，今年商品房市場有超預期的表現。綜合各方預測，今年全年新房銷售面積預計將與去年持平，銷售額上漲5%以上，核心原因不得不談資金。不過，房貸政策也在逐漸收緊。從貸款新增量來看，居民中長期貸款多增的部分，已由7月的1650億元回落到10月的472億元，這就是壓降房貸的結果。但是新增量的減少，并不改變新增貸款創新高的事實。對樓市而言，這已經是非常大的推力，疫情后又便宜、又多的這一波貸款潮，已經將樓市的熱情推起來。6月份，全國新房均價每平米首次“破萬元”，達到了10113元。7-9月份，新房價格繼續在“萬元”大關上方，每平米分別達到10263元、10539元和10191元。根據國家統計局的數據，2020年前三季度，全國商品住房均價達到9988元，離“萬元大關”只有一步之遙。2020年是個值得紀念的年份，全國房價“萬元時代”開啟。
1999-2020年全國新建商品住房價格走勢圖
房價，明顯在上漲
居民中長期貸款刷新記錄，自然與房價和銷售面積的增長密切相關。今年前三季度，全國商品房累計銷售面積11.71億平米，同比下降1.8%，降幅連續7個月收窄，年底增速轉正基本沒有懸念。疫情下不許集聚，售樓處關閉了近半年，但是商品房銷售面積居然要硬生生“轉正”了，只能說房地產韌性太強。要知道，疫情后商品房市場受到的沖擊，比普通居民消費受到的沖擊大得多。一季度，商品房銷售面積同比下跌26.3%，而社會消費品零售總額下跌了19%。但是，5月份開始，二者的走勢開始分化了，到了9月份，商品房銷售馬上浮出“水面”了，而全國社會消費品零售總額累計同比下跌仍達7.2%。
商品房銷售面積同比、社會消費品零售同比增速圖
如果看全國商品房銷售額，8月份就轉正了，1-8月份全國新房銷售額9.69萬億元，接近“10萬億元”大關，也創下歷史新高，同比增長1.6%。1-9月份，全國商品房銷售額達到11.6萬億元，同比漲幅擴大至3.7%。從4月開始，銷售金額與銷售面積出現增幅“剪刀差”，二者之差從4月份的0.7%擴大到9月份的5.5%，金額漲幅大于面積漲幅。從數據來看，房價在明顯上漲。原因主要有幾個方面：首先，現在賣的項目，多數是前兩年拿的地，那時正是地價高企、地王頻出的年代。根據wind統計，2019年100個城市出讓地塊的樓面均價首次突破3000元/平方米，達到3087元/平方米，房價也順勢走高。
其次，疫情后，部分限價政策松了一些，這自然會結構性地推高房價。當然，也不是所有城市房價都在漲，主要是重點一、二線城市。疫情后，國家重視都市圈建設，規劃利好多，加上因疫情延后的潛在需求，持續釋放的時間拉得很長，這些城市的商品房價格高，銷售占比增加，銷售規模擴大后，自然會推高全國均價。10月份，4個一線城市成交同比增長34%，廣州、深圳、上海市場很火。以深圳為例，“7·15”樓市調控以后，二手房成交量下跌40%，需求立馬轉向新房市場，新房成交量同比增長60%-70%；上海更明顯，5月份以來，新房、二手房市場都在高位運行，8、9月份二手房成交量突破3萬套，10月份盡管成交量降至2.8萬套，但同比增長了76.8%，在高位上穩定住了。
大環境不樂觀，市場大概率見頂回落
整個9月份，由于“三道紅線”、開發貸款排隊的問題，開發商營銷戰打得很激烈。畢竟，銷售回款占資金來源的60%，這部分拿回來，資金面就大為好轉了。筆者所在的珠三角，除了廣州、深圳、東莞這三個城市外，其他5個城市開發商降價促銷愈演愈烈。第三季度這些城市新房銷售面積的增速，基本上實現了“由負轉正”，全年也不會太差。
到了10月份，市場高位回落。貝殼研究院數據顯示，2020年10月份，66個城市新房市場合計成交套數環比下滑13.7%，成交面積環比下滑12.9%。近期，筆者和很多業內人士交流，大家普遍的一個觀點是，樓市政策基本面和資金基本面都不樂觀，市場會像往常那樣周期性地見頂回落。
7月份以來，“冒頭即打”的調控思路很清晰，20多個城市強力調控，甚至類似海鹽這樣的縣級市也一樣，說明調控已經常態化了。資金面也是一樣。8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會后，馬上出臺了“三道紅線”，9月份開始房企融資明顯減少，特別是對信托等非標的打擊，非常嚴厲。
所以，雖然1-10月商品房銷售額明顯增長、創下新高，推動居民中長貸款創新高，但增加的額度在減少，部分貸款確實延后了。同時，也釋放了一個信號，這一輪“信貸潮”的頂點該到了。此外，10月份，全國首套房貸平均利率九連降趨勢結束。從融360監測的全國首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平，同比下降0.28個百分點。從過去數據看，房貸利率和銷售面積趨勢剛好相反，前者領先3-6個月。
因此，樓市的動力可能真的減弱了。
商品房銷售面積同比增速、首套房貸利率圖
不必悲觀，熱點城市需求仍然旺盛
不過，市場的韌性遠比我們想象的要強大。數據顯示，11月1-9日，35個城市新房銷量增速顯著改善，需求改善也帶動庫存去化。根據方正證券的統計，截至11月8日，16個城市新房庫存105.2萬套，比上周環比下降0.4%，去化周期為10.4個月，環比下降0.2個月，遠低于18個月的警戒線。因此，隨著2015-2018年快速“去庫存”，目前熱點城市在售庫存并不大，庫存對需求的壓制不明顯。
目前來看，熱點城市需求的潛力和范圍，遠比我們想象的樂觀。比如老舊小區改造、換房的人很多。根據貝殼發布的最新一期二手房供給月報，重點18城市鏈家二手房在售房源中，樓齡超過10年的房源占比63.2%，其中樓齡超過20年的房源占比24.8%，樓齡小于5年的次新房占比13.6%。另外，房企啟動全渠道促銷后，廣告效應疊加降價效應，對市場需求的帶動和轉化，還是比較明顯的。畢竟，熱點城市外來人口多，想買房的人多。深圳限購強化以后，很多人轉向惠州、東莞，甚至購買公寓等。
同時，盡管資金面收緊，但并不是像過去“嚴調控”式的收緊，而是有所為有所不為。畢竟，樓市強調“穩字當頭”。值得注意的是，除個別中心城市及核心區域之外，全國大部分城市房價面臨的不是上漲壓力，而是潛在下行壓力，比如山東、河南、天津等地，近期不斷傳出房價下跌的消息。從前瞻性指標——帶看認購指數來看，根據貝殼的數據，市場熱度仍在高位，10月，熱點城市帶看認購指數環比分別增長21%和22%，達到年內最高值。這意味著，核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，隨著供應持續放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現年末的“翹尾”行情。全國數據看，今年依舊是在高位徘徊。
最真誠的買房建議
對于剛需來說，年底是一個買房的好時節。
開發商年末業績壓力大，優惠也比較多，新房可挑可選。從現在起到春節前后，都是選房時機。當下，各個片區基本不缺新盤，軌道交通也四通八達，選擇范圍也廣了。
多去現場看看、多比較幾個項目、多去已入伙社區或周邊社區打聽打聽，多聽聽論壇里的聲音，多看看前期銷售情況、老業主的評價。這樣，你就知道開發商的宣傳靠不靠譜了。
另外，熱點城市的限價又啟動了，各種“精裝”變“驚裝”的亂象，可能又會出現，建議選品牌房企的項目，地拿得早的項目，優惠會實在一些；高地價項目，必須要謹防“提價后折扣”“捆綁銷售”“裝修縮水”等口惠而實不至的偽優惠。
對于部分庫存大、已開啟降價的省份，比如河南、山東、天津等，建議暫緩。如果急需買房，如婚房、換房、學區房等，也建議仔細甄別，能撈到性價比最高的。
二手房被新房壓制著，業主降價空間也慢慢打開了，特別是對于換房業主，交易周期和貸款周期拉長，急賣的有比較大的議價空間，能對沖稅費和中介成本，而且買了以后馬上能入住。
總之，現在到春節前，還有接近4個月，當下的樓市基本是買方市場，不建議著急入市，希望大家都能買到自己中意的房子。
（作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員
來源：中新經緯
編輯：wangdc
